시설관리운영용역은 공유제 회원과 회원제 회원 전체를 대상으로 하는 필수적인 것이므로 시설관리운영보증금을 콘도미니엄 분양대금의 일부로 보아 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단됨
시설관리운영용역은 공유제 회원과 회원제 회원 전체를 대상으로 하는 필수적인 것이므로 시설관리운영보증금을 콘도미니엄 분양대금의 일부로 보아 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단됨
○○세무서장이 2007.1.15. 청구법인에게 한 법인세 2001사업연도분 970,632,400원, 2002사업연도분 137,794,620원 및 부가가치세 2001년 제2기분 261,324,880원, 2002년 제1기분 143,412,800원, 2002년 제2기분 40,362,820원, 2003년 제1기분 19,140,970원, 2003년 제2기분 30,638,520원, 2004년 제1기분 33,548,690원, 2004년 제2기분 41,678,130원, 2005년 제1기분 17,828,070원, 2005년 제2기분 40,675,240원, 2006년 제1기분 23,783,120원)의 부과처분은
1. 청구법인이 공유제 회원으로부터 지급받은 아래 시설관리운영보증금을 수입금액에서 제외하여 법인세 과세표준 및 세액을 경정하고,
2. 시설관리운영보증금 중 건물분 상당액을 공급가액에서 제외하여 부가가치세 과세표준과 세액을 경정한다. (단위: 원) 과세연도․과세기간 시설관리운영보증금 (법인세 등) 건물분상당액 (부가가치세) 2001 제1기 3,070,612,876
• 제2기 1,169,732,569 2002 제1기 860,553,817 670,990,732 제2기 65,688,317 2003 제1기
• 406,725 제2기 187,263,346 2004 제1기 315,283,024 225,805,495 제2기 290,161,398 2005 제1기 777,825,271 130,489,787 제2기 307,542,802 2006 제1기
• 188,377,855 제2기
• 계 5,024,275,588 3,236,459,028
청구법인은 2001사업연도부터 ○○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○○번지에서 “○○”이라는 상호로, 2005사업연도에는 ○○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○○번지에서 “○○”이라는 상호로 휴양콘도미니엄사업을 영위하고 있는 사업자로, 콘도미니엄 공유제 회원권 분양시 콘도미니엄 분양계약과 함께 시설관리운영계약을 체결하고 수령한 시설관리운영보증금을 수익으로 인식하지 아니하고 부채로 계상하여 2001사업연도 법인세 과세표준 및 세액을 신고하였다. 처분청은 공유제 콘도미니엄 회원이 지급한 시설관리운영보증금을 사실상 반환되지 아니하는 콘도미니엄 분양대금의 일부로 보는 등 하여 2007.1.15. 청구 법인에게 위 주문과 같이 2001사업연도부터 2002사업연도까지의 법인세와 2001년 제2기부터 2006년 제1기까지의 부가가치세를 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2007.4.13. 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(2) 시설관리운영보증금의 부채 해당 여부 콘도미니엄 시설관리 및 전반적인 운영업무의 수행을 위하여 예치받은 시설관리운영보증금은 계약서상 계약기간 만료 후 원금만 반환하는 것으로 명확히 약정하고 있고, 시설관리운영계약이 갱신되거나 승계되는 경우 시설관리운영보증금은 당연히 반환되지 아니하지만 그렇다고 당해 보증금이 부채성격이 아니라거나 반환의무 자체가 없어진 것은 아니고 반환기일이 연장되는 것에 불과한 것이므로 재계약 또는 회원권의 양도는 계약연장 또는 승계에 해당되며, 따라서 회원이 계속적으로 공유제 회원권을 보유하는 상태에서 시설관리운영계약을 다시 체결하거나 회원권을 양도하여 양수자에게 시설관리운영계약이 승계되는 경우 시설관리운영보증금의 반환이 발생하지 아니하고 그 반환기간이 연장되는 것이지만 그 밖의 특별한 사유가 발생하는 경우 보증금이 반환되고, 만약 시설관리운영보증금을 공유제 회원의 지분분양대금의 일부로 간주한다면 20년의 계약기간이 경과된 후 당해 보증금이 변동되는 경우 그와 같은 변동 또한 이미 확정되어 변동될 수 없는 분양대금의 조정으로 보아야 한다. 이와 같은 점을 고려한다면 시설관리운영보증금을 분양대금의 일부로 보는 것은 불합리하다 할 것이며, 또한 관리운영을 별도 법인에게 위탁하는 경우와 비교하면, 위탁관리회사가 예치받은 시설관리운영보증금은 당연히 보증금 채무로서 인정하는 반면, 신축․분양회사가 관리․운영주체가 되는 경우 채무가 아니라 분양대금의 일부라는 의견은 논리상으로도 맞지 아니한 것이고, 기존의 해석사례(대법원 90누10384, 1993.7.27.)는 시설관리료를 회원권의 분양시점에 일시에 지급받고 이를 선수금 부채로 계상하였다가 기간의 경과에 따라 시설관리료 수익으로 인식하는 형태의 계약내용으로 보증금과 달리 반환의무가 없고 시설관리업무의 수행과 관련하여 별도의 관리비를 징수하고 있는 이 건과 다르다.
(3) 관리․운영업무의 위․수탁 관계 여부 콘도미니엄 회원권 및 시설의 특성상 회원들이 제공받을 수 있도록 콘도미니엄 전체 기본시설을 쾌적한 휴양과 숙박서비스를 유지․관리하고, 회원들의 요청에 따라 예약업무를 수행하는 등의 기능이 필요하여 회원과 관리회사가 시설관리운영계약을 체결하게 되는 것이며, 시설의 유지․관리 및 운영업무 수행과 관련한 비용은 회원들의 콘도니미엄 사용정도와는 관계없이 발생하는 고정비에 해당하는 금액이라 할 수 있는데, 청구법인도 콘도미니엄 시설운영의 특성에 따라 효율적인 시설관리 및 운영을 목적으로 시설관리운영계약을 체결한 것이며, 동 운영계약 제5조에 회원이 청구법인에게 위탁하는 관리․운영업무가 약정되어 있고, 그에 따른 수익과 비용이 발생하고 있고, 비용을 일정기간 단위로 수익과 정산하여 과부족 금액을 회원에게 추가로 청구하거나 환급하는 절차를 별도로 두지 아니하여 발생한 손익은 관리회사인 청구법인에게 귀속되는 것인 바, 이와 같은 관련비용의 지출실적 자체가 청구법인이 전반적인 콘도시설 관리․운영업무를 수행하고 있음을 반증하는 것이며, 처분청의 판단처럼 공유제 회원의 경우만 시설관리운영보증금이 시설관리운영용역과 대가관계가 없고 분양대금의 일부라고 한다면, 공유제 회원의 경우 시설관리운영업무의 위탁과 관련하여 일체의 경제적 부담을 하지 아니한다는 결과가 되고, 회원제 회원의 경우 보증금의 이자 상당액을 비용으로 부담하고 원금은 계약기간 경과 후 반환받게 되는 불합리한 결과가 되는 만큼, 시설관리운영용역은 공유제 회원이나 회원제 회원 전체를 대상으로 필수적인 것이고 그에 따라 모두 용역계약을 체결하고 있음에도 회원의 유형에 따라 공유제 회원의 경우 그러한 용역계약이 존재하지 아니하는 것으로 보고 회원제 회원의 경우 용역계약으로 인정하는 문제점이 발생하게 되는 것이다. 이와 같은 사실을 종합하면 시설관리운영대금은 분양대금의 일부에 해당되지 아니함에도 그와 같이 보아 부가가치세와 법인세를 부과하는 처분은 부당하다.
(4) 시설관리운영보증금을 분양대금의 일부로 보는 경우 건물 및 대지 공유지분의 양도가액에 포함될 수 있는지 여부 콘도미니엄 회원권을 취득하는 이유는 사업용 자산(토지 및 건물)의 경제적 가치 자체만을 보고 하는 것이 아니라, 사업용 자산과 기타의 제반 시설 및 인적조직의 유기적 결합을 통하여, 자신이 기대하는 서비스(숙박 및 휴양)를 제공받고 향유할 수 있는 권리 때문이며, 시설관리운영보증금을 분양대금의 일부라고 판단하더라도 이를 분양계약서상 확정되어 있는 건물 및 대지 공유지분의 대가로 추가 지급한 금액은 아니고, 그러한 공유지분을 토대로 하여 갖게 되는 콘도시설의 이용권에 대한 대가성로 보는 것이 타당하고, 기존의 유권해석사례(대법원 86누378, 1987.4.14.)에서도 시설관리료를 부동산인 콘도미니엄 건물과 토지 그 자체의 공유지분에 대한 매매대금으로 인정한 것은 아니고, 건물과 토지 및 이용권이 결합된 콘도미니엄 분양대금의 일부라고 인정하고 있는 바, 시설관리운영보증금은 건물 및 대지 공유지분의 양도가액이 아니라 건물 및 대지의 소유관계를 기초로 갖게 되는 특정시설물 이용권의 대가로 봄이 타당하고, 지방세법상 공유제 회원권의 경우 분양대금 외에 별도로 납부하는 시설관리운영보증금은 취득세, 등록세의 과세표준에서 제외된다는 관련기관의 유권해석이 있는 바, 그렇다면 법인세법상 분양대금과 지방세법상 그것이 달라야 할 이유가 없음에도 시설관리운영보증금을 대지 및 건물지분의 분양대금의 일부에 포함되는 것으로 보아 특별부가세를 부과한 처분은 부당하다.
(1) 시설관리운영보증금의 성격 시설관리운영보증금은 분양권자가 물건의 취득일부터 일정기간 동안 콘도운영회사에게 관리위탁한 시설의 원활한 관리운영을 위하여 일정기간 동안 무이자로 예치하고 계약기간 만료 후 원금만 반환받는 반환성 무이자 장기채권이며, 분양권자에게 객실을 이용할 때 지급하는 소정의 이용료를 제외하고는 별도의 사용분담금을 부과하지 아니하고 있으며, 시설의 개체비용은 객실이용료 등의 운영수입으로 충당하고 있다는 청구법인의 주장 등으로 보아 시설관리운영보증금은 운영수입을 발생시키는 콘도미니엄 및 그 부대시설의 재원이 되므로, 시설관리운영보증금은 분양권자가 시설물을 사용함에 따라 지불하여야 하는 사용권(이용권)에 대한 대가로 볼 수 있는 바, 콘도미니엄의 분양은 소유권(공유지분권)과 사용권(이용권)이 혼합되어 있는 거래라는 판례(대법원 91누254, 1992.1.21.)에 따라 시설관리운영보증금도 당연히 분양대금의 일부에 속하고, 산정기준도 별도로 정하지 아니하고 있어 청구법인이 마음만 먹으면 얼마든지 세금납부 조절수단으로 악용할 소지가 있으며, 청구법인은 시설관리운영계약은 분양계약과 상관없이 해약할 수 있는 별도의 계약이라고 주장하고 있으나, 분양계약서, 시설관리운영계약서 및 시설이용약관은 관리번호, 계약일자, 계약담당자가 일치하고, 분양대금 지급시기와 시설관리운영보증금의 계약금을 위약금으로 보아 반환하지 아니하도록 되어 있는 등 별도의 계약으로 볼 만한 사유가 없다.
(2) 공유제 회원분의 시설관리운영보증금의 반환 여부 공유제 회원권 분양시 작성되는 시설관리운영계약서 제3조(시설 관리운영보증금) 제3항에 보증금은 20년간 무이자로 예치하여 계약기간 만료 후 원금만 반환한다고 규정되어 있지만, 동 계약서 제2조(계약기간)에 본 계약은 별도로 체결한 분양(입회)계약의 물건 취득일로부터 20년간으로 하며, 동 기간 경과 후 재계약을 체결한다고 약정되어 있는 바, 공유제 회원권의 취득 자는 비록 계약기간인 20년이 경과되어도 재계약을 하여야 하는 관계로 청구법인은 시설관리운영보증금을 반환하지 아니하게 되며, 공유제 회원권 양수자가 타인에게 양도하여도 청구법인은 새로운 공유제 회원권 취득자에게 시설관리운영보증금을 반환하지 아니하게 되어 사실상 반환되지 아니하는 금액이다. 위와 같은 내용을 보면 시설관리운영보증금은 분양대금의 일부에 해당되므로 그에 대하여 부가가치세와 법인세를 부과한 처분은 정당하다.
(1) 주위적 청구 콘도미니엄을 운영하는 청구법인이 공유제로 콘도미니엄을 분양하면서, 분양계약과 함께 시설관리운영계약을 체결하여 당해 회원에게 콘도시설 이용권을 부여하고, 계약기간 만료 후 반환하는 조건으로 분양대금과 별도로 시설관리운영보증금을 수령한 경우 당해 시설관리운영보증금을 분양대금의 일부로 인정할 수 있는지 여부
(2) 예비적 청구 시설관리운영보증금을 분양대금의 일부로 보는 경우 당해 보증금이 건물 및 대지 공유지분의 양도가액에 해당되어 특별부가세 과세대상이 되는 것인지 여부
(1) 법인세법 제4조【실질과세】② 법인세의 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익 등의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 이를 적용한다. 제14조【각 사업연도의 소득】① 내국법인의 각 사업연도의 소득은 그 사업연도에 속하는 익금의 총액에서 그 사업연도에 속하는 손금의 총액을 공제한 금액으로 한다. 제15조【익금의 범위】① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다. 제40조【손익의 귀속사업연도】① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제66조【결정 및 경정】① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인이 제60조의 규정에 의한 신고를 하지 아니한 때에는 당해 법인의 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제60조의 규정에 의한 신고를 한 내국법인이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 법인의 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준과 세액을 경정한다.
1. 신고내용에 오류 또는 탈루가 있는 때 제99조【과세표준】① 특별부가세의 과세표준은 다음 각호의 1에 해당하는 자산(이하 “토지 등”이라 한다)의 양도로 인하여 발생한 양도차익으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다)
2. 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)
② 제1항에서 “양도”라 함은 토지 등에 대한 등기 등에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 토지 등이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
③ 제1항의 규정에 의한 양도차익은 양도가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 금액으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 상속세 및 증여세법에 의하여 상속세과세가액 또는 증여세과세가액에 산입되지 아니한 재산을 출연받은 법인이 대통령령이 정하는 토지 등을 양도하는 경우에 있어서는 당해 토지등을 출연한 출연자의 취득가액을 당해 법인의 취득가액으로 하며, 국세기본법 제13조 제2항 의 규정에 의한 법인으로 보는 단체의 경우에는 동법 동조 동항의 규정에 의하여 승인을 얻기 전의 당초 취득한 가액을 취득가액으로 한다.
2. 토지등을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용
④ 제3항의 규정을 적용함에 있어서 취득가액이 분명하지 아니한 경우에는 제102조 제2항의 규정에 의한 가액을 취득가액으로 한다.
⑤ 법인이 토지등을 함께 취득하거나 양도한 경우 토지등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 취득가액 또는 양도가액을 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
⑥ 토지등의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(2) 법인세법시행령 제11조【수익의 범위】법 제15조 제1항의 규정에 의한 수익은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자산(자기주식을 포함한다)의 양도금액 제69조【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 “건설 등”이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도로 한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 건설 등의 계약기간(그 목적물의 건설 등의 착수일부터 인도일까지의 기간을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 1년 이상인 건설 등의 경우 그 목적물의 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도까지의 각 사업연도의 익금과 손금은 동항의 규정에 불구하고 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 그 목적물의 건설 등을 완료한 정도(이하 이 조에서 “작업진행률”이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다.
(3) 부가가치세법 제7조【용역의 공급】① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. 제9조【거래시기】② 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화ㆍ시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다.
(4) 부가가치세법시행령 제22조【용역의 공급시기】법 제9조 제2항에 규정하는 용역의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. 다만, 폐업전에 공급한 용역의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.
1. 통상적인 공급의 경우에는 역무의 제공이 완료되는 때
2. 완성도기준지급ㆍ중간지급ㆍ장기할부 또는 기타 조건부로 용역을 공급하거나 그 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우에는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때
4. 제49조의 2 제1항ㆍ제2항 및 제4항의 규정에 의하여 계산하는 공급가액의 경우에는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일
(1) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 처분청은 법인사업자 통합조사를 실시하여 청구법인이 반환성 채무로 보아 수입금액에서 제외한 2001～2005사업연도 공유제 콘도미니엄 회원의 시설관리운영보증금 5,024,273천원을 콘도미니엄 분양대금의 일부로 보아 분양수익 법인세 및 부가가치세를 부과하고, 당해 보증금 상당액을 분양된 콘도미니엄 건물 및 대지 공유지분의 양도가액으로 보아 특별부가세를 부과한 사실이 경정결의서에 의하여 확인된다. (나) 콘도미니엄 회원권 중 콘도미니엄 건물 및 부대시설에 대한 소유권을 이전받는 공유제 회원의 경우, 분양신청자에게 해당 평형 콘도미니엄 건물 및 대지의 공유지분을 일정한 구좌수(통상 1객실당 10구좌 또는 12구좌)로 나누고, 그에 상당하는 소유권을 이전등기하여 콘도미니엄 이용권(연간 지정 숙박일수)을 부여하는 형태로 분양계약서를 체결하고 분양대금은 관할 지방자치단체장의 분양계획승인하에 결정되고 분양대금을 분양수익으로 회계처리하는 반면, 소유권 이전등기를 받지 아니하는 회원제 회원의 경우 입회신청자로부터 해당 평형의 콘도미니엄 구좌수에 비례한 입회보증금을 납부받고 그에 상응하는 콘도미니엄 이용권을 부여(동일 평형, 동일 구좌수인 경우 공유제 회원의 분양대금과 회원제 회원의 입회보증금은 동일한 금액)하는 형태로 20년 계약기간의 입회계약서를 체결하고 반환성 입회보증금은 부채로 계상하고 있다. (다) 처분청은 콘도미니엄의 건물 및 토지에 대한 공유지분권과 시설이용권이 결합된 공유제 회원권은 보유기간 중에는 사실상 시설관리운영계약을 해지할 수 없고, 동 회원권을 타인에게 양도하는 경우에도 당해 보증금을 청구법인으로부터 반환받거나 양수자로부터 양도대금과 별도로 보증금 명목으로 받지 아니하며, 공유제 회원권 양수자와 청구법인이 추가로 시설관리운영계약을 체결하지 아니하는 등의 제반 사실관계에 비추어 당해 시설관리운영보증금을 실질적으로 공유제 회원에게 반환하지 아니하고 공유제 회원권 분양시점에 청구법인에 귀속되는 분양수입금액의 일부로 보아 각 사업연도 소득금액계산상 당해 보증금을 익금에 산입하여 과세한 처분은 정당하다는 의견인 반면, 청구법인은 시설관리운영계약은 콘도미니엄 공유제 회원과 청구법인이 효율적인 시설관리 및 원활한 운영을 위하여 공유제 회원이 콘도미니엄의 관리운영 및 유지보수 등의 업무를 청구법인에게 위탁하는 계약이고 이는 분양계약과는 별도의 계약이고, 계약기간 동안 무이자로 예치받은 시설관리운영보증금은 계약기간 만료 후 원금만 상환하는 조건의 반환성 채무에 해당하므로 분양대금의 일부가 아님에도 그와 같이 보아 각 사업연도 소득금액계산상 익금에 산입하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다.
1. 기존의 시설관리료와 시설관리운영보증금을 비교하여 보면, 시설관리료는 콘도미니엄 시설의 운영관리에 관한 계약에 따라 수령하는 금액으로 보증금이 아니라 계약기간에 상당하는 관리료(시설관리료, 시설관리용역료 등으로 지칭)를 일시불로 선납받고 이를 선수수익(또는 선수금) 등의 부채로 계상하는 것인 반면, 시설관리운영보증금은 완전히 소멸하는 선납개념의 시설관리료가 아니라 일정한 금액의 반환성 보증금에 해당하며, 시설관리운영계약을 체결하고 당해 보증금을 활용하여 관리운영용역을 제공하는 것이므로 양자의 계약내용이 다르다는 것을 알 수 있다.
2. 콘도미니엄 회원은 분양계약당시 관리번호가 동일한 분양계약서, 시설관리운영계약서 및 시설이용약관을 각각 체결하는 바, 시설관리운영계약서의 주요내용을 보면 계약기간은 분양(입회)계약의 물건 취득일로부터 20년간으로 하며 그 기간 경과 후 재계약을 체결하고, 20년 계약기간 동안 청구법인에게 위탁한 시설의 원활한 관리운영을 위하여 시설관리운영보증금을 지불하여야 하며, 20년간 무이자로 예치하여 계약기간 만료 후 재계약을 체결하거나 시설관리운영보증금 원금만 상환하고, 회원이 분양(입회)계약에 의하여 콘도미니엄 회원권을 양도하고자 할 경우 본 계약상 채권․채무사항은 자연승계되며 그 기간은 양도자의 잔여기간으로 하며, 시설관리운영보증금의 지불일자와 분양대금 지불일자가 동일하다고 약정되어 있음이 확인되고, 공유제 회원과 회원제 회원의 시설관리운영계약서의 서식 및 내용은 동일하다.
3. 청구법인은 분양대금 및 시설관리운영보증금을 회계처리함에 있어 공유제 회원의 경우 준공 이전 납부분은 선수금으로 처리하였다가 준공 이후 잔금 납부분에 한하여 분양대금은 수익으로 계상하고 시설관리운영보증금은 “장기성예수보증금” 등의 비유동부채 계정과목 중의 하나로 대차대조표에 계상하고 있고, 회원제 회원의 경우 준공 이전 납부분은 선수금으로 처리하였다가 준공 이후 입회금 및 시설관리운영보증금은 “장기성예수보증금” 계정으로 계상하며, 법인인 공유제 회원(회원제 회원도 동일)은 회계장부상 시설관리운영보증금을 “영업보증금회원권” 등의 자산계정으로 계상하고 있음이 대차대조표 등 회계장부에 나타난다.
4. 최근에 청구법인이 분양한 공유제 회원권 양도․양수사례를 살펴보면, 청구법인과 ○○건설주식회사가 2006.8.16. 분양계약 및 시설관리운영계약(분양대금 18,202,700원, 시설관리운영보증금 2,224,300원)을 체결한 후, ○○건설주식회사와 ○○주식회사가 2008.2.13. 명의개서 신청서 및 동의서를 각각 작성하고 ○○주식회사에 공유제 회원권을 양도하였는 바, 청구법인의 거래처별 잔액원장에 거래처가 ○○주식회사로 기재되어 있고, 대변 및 잔액란에 시설관리운영보증금 해당액인 2,224,300원이 기재되어 있는 것으로 보아 해당 시설관리운영보증금의 명의가 ○○건설주식회사에서 ○○주식회사로 변경된 사실이 확인된다. 또한, ○○주식회사의 감사인인 회계법인 ○○은 청구법인이 ○○주식회사에게 지급할 금액으로 “시설관리운영보증금 2,224,300원”을 계상한 사실을 확인하는 내용의 채권․채무조회서를 작성하였다. (라) 이상의 사실관계를 보면 다음과 같은 내 용이 확인된다.
1. 시설관리운영계약은 콘도미니엄 회원권을 취득한 회원과 콘도미니엄 관리․운영회사인 청구법인이 효율적인 시설관리 및 원활한 운영을 위하여 회원이 콘도미니엄의 관리운영 및 유지보수 등의 업무를 청구법인에게 위탁하는 내용으로 체결한 용역계약이고, 청구법인이 그 계약에 따라 회원으로부터 계약기간 동안 무이자로 예치받은 시설관리운영보증금은 계약기간 만료 후 원금만 반환하는 채무에 해당하는 만큼 시설관리운영보증금은 계약내용에서 원금의 반환을 명확하게 약정하고 있어 반환의무가 선수금인 기존의 시설관리료와는 본질적으로 차이가 있다.
2. 회원권 분양계약 및 시설관리운영계약의 당사자인 청구법인은 시설관리운영보증금을 장기성예수보증금 등의 비유동부채 계정과목으로 계상하고 있고, 거래상대방은 시설관리운영보증금을 계약내용에 따라 영업보증금회원권 또는 기타보증금 등의 자산계정으로 계상하고 있는 사실을 감안하면 회원이 시설관리운영보증금에 대한 법적 청구권을 보유하고 있음이 인정된다.
3. 시설관리운영계약의 존속을 필요로 하지 아니하는 청구법인의 부도, 폐업, 청산 등 콘도미니엄 사업의 중단과 같은 특정한 사유가 발생하는 경우에는 공유제 회원은 당연히 시설관리운영보증금 채권의 청구권자로서 반환을 요구할 수 있고 계약기간이 만료되어 재계약을 하더라도 시설관리운영보증금의 반환기간이 연장되는 것일 뿐 반환의무 자체가 소멸하는 것은 아니라고 보인다.
4. 콘도미니엄 회원권의 분양계약은 공유지분 양도계약으로 지방자치단체장의 승인을 받아 확정되는 계약인 반면, 시설관리운영계약은 공유지분의 양도 전․후에 그 자산의 관리․운영에 관하여 체결한는 용역계약으로 위와 같은 별도의 승인절차를 필요로 하지 아니하며, 분양계약과 시설관리운영계약을 일괄하여 체결하고 분양대금과 시설관리운영보증금의 분할납부일정을 일치시키는 이유는 청구법인 입장에서는 계약관리나 대금수납 등에 편의성을 도모하고, 공유제 회원 입장에서는 청구법인이 관리․운영을 책임짐에 따라 콘도미니엄 이용권 보장을 확실하게 하기 위한 것으로 보이고, 따라서 분양대금과 시설관리운영보증금은 각각의 계약목적에 따라 별도로 책정된 것인 만큼 시설관리운영보증금을 분양대금의 일부로 구분한 것으로 단정하기는 어렵다.
5. 부과처분의 논리와 같이 공유제 회원인 경우에만 시설관리운영보증금을 관리용역의 대가가 아닌 분양대금의 일부로 본다면, 공유제 회원의 경우 시설관리운영 업무의 위탁과 관련하여서는 일체의 경제적 부담을 지지 아니하는 반면, 건물 및 대지의 공유지분에 대한 소유권도 없는 회원제 회원의 경우 시설관리운영업무의 위탁과 관련하여 시설관리운영보증금의 이자 상당액을 비용으로 부담하고 원금은 계약기간 만료 후 반환받게 되어 상대적으로 무거운 책임을 지게 되고, 시설관리운영용역은 공유제 회원과 회원제 회원 전체를 대상으로 하는 필수적인 것이므로 용역계약을 체결하고 있음에도 불구하고 공유제 회원의 경우에는 그와 같은 용역계약이 존재하지 아니하는 것으로 보는 한편, 회원제 회원의 경우에만 용역계약을 인정하게 되는 점 등을 감안하면 시설관리운영보증금을 분양대금의 일부로 보는 경우 불합리한 결과가 발생하게 된다. (마) 그렇다면, 2001～2005사업연도 시설관리운영보증금 5,024,273천원을 콘도미니엄 분양대금의 일부로 보아 법인세 및 부가가치세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. (2) 예비적 청구인 쟁점(2)는 주위적 청구인 쟁점(1)이 인용되어 별도의 심리실익이 없으므로 심리를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.