검인계약서는 매매당사자, 매매목적물, 총매매대금이 변경되지 아니하였고, 등기이전 및 검인절차상의 편의를 위하여 작성된 것으로 보여 지므로 동 검인계약서를 경개계약서로 볼 수 없음
검인계약서는 매매당사자, 매매목적물, 총매매대금이 변경되지 아니하였고, 등기이전 및 검인절차상의 편의를 위하여 작성된 것으로 보여 지므로 동 검인계약서를 경개계약서로 볼 수 없음
심판청구를 기각합니다.
청구법인은 1993.10.1. 개업한 이래 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-2에서 주식회사 ○○이라는 법인명으로 예식장업을 영위하다가 2003.6.13.(매매계약일 2003.4.16.) 법인 소유 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 주식회사 ○○종합개발(이하 “청구외법인”이라 함)에 양도하고, 2003.9.29. 법인명은 ○○컨설팅 주식회사로, 대표이사는 김○○으로 변경등기하였다. 청구법인은 2003.6.13. 청구외법인에게
부동산을 양도하고 양도가액은 검인계약서상의 2,590,000천원으로, 취득가액은 장부가액인 1,624,029천원으로 하여 2003사업연도(1.1.~12.31.) 법인세신고를 하였다. 처분청은 청구법인에 대한 세무조사에서 <표1>과 같이 청구법인은 쟁점부동산을, 청구법인과 특수관계자인 이성○와 이만○(이하 “개인들”이라 한다)는 그들의 소유 토지(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 2003.4.16. 일괄하여 청구외법인에 양도하면서 양도가액을 토지 평당 3백만원으로 계산한 6,900백만원과 세입자 명도비용 250 백 만원 합계 7,150백만원으로 매매계약(이하 “매매계약서①”이라 한다)을 한 사실을 확인하고 쟁점부동산 양도에 따른 고정자산처분이익 704백만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 익금산입 하는 등 하여, 2007.1.10. 청구법인에게 2003사업연도분 법인세 320,350,310원을 경정고지하고 쟁점금액을 당시 대표자에게 상여로 소득처분하였다. <표1> 청구법인 소유 쟁점부동산 및 개인들 소유 쟁점외토지 매도내역 등 매도자 토지 소재지 지목 면적(㎡) 신고내용 비 고 이성○(대표자)
○○ ○○동 ○○-2 대지 1,919 “쟁점외토지” 기준시가 적용신고 ․취득 997.04.10 ․양도 2003.6.13. 이만○(주주) (* 이성○의 동생)
○○ ○○동 ○○-3 대지 202.6
○○ ○○동 ○○-4 대지 199.1
○○ ○○동 ○○-5 대지 204.8
○○ ○○동 ○○-6 대지 405.5
○○ ○○동 ○○-8 대지 1,042.6 청구법인
○○ ○○동 ○○-7 대지 (건물) 3,629.7 (1,617.24) 2,590백만원 (건물포함) 대지 합계 7,603.3 (2,300평) 청구법인은 이에 불복하여 2007.1.19. 이의신청을 거쳐 2007.4.24. 이건 심판청구를 제기하였다.
(1) 법인세법 제4조【실질과세】
② 법인세의 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익 등의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 이를 적용한다. 제15조 【익금의 범위】
① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인 의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다. 제66조【결정 및 경정】
② 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제60조의 규정에 의한 신고를 한 내국법인이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 당해 법인의 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준과 세액을 경정한다.
1. 신고내용에 오류 또는 탈루가 있는 때
③ 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 법인세의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 추계할 수 있다. 제67조【소득처분】 제60조의 규정에 의하여 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준을 신고하거 나 제66조 또는 제69조의 규정에 의하여 법인세의 과세표준을 결정 또는 경정함에 있어서 익금에 산입한 금액은 그 귀속자에 따라 상여ㆍ배당ㆍ기타 사외유출ㆍ사내유보 등 대통령령이 정하는 바에 따라 처분한다. 법인세법시행령 제106조 【소득처분】
① 법 제67조의 규정에 의하여 익금에 산입한 금액은 다음 각호의 규정에 의하여 처분한다. 비영리내국법인과 비영리외국법인에 대하여도 또한 같다.
1. 익금에 산입한 금액이 사외에 유출된 것이 분명한 경우에는 그 귀속자에 따라 다음 각목에 의하여 배당, 이익처분에 의한 상여, 기타소득, 기타 사외유출로 할 것. 다만, 귀속이 불분명한 경우에는 대표자(괄호안 생략)에게 귀속된 것으로 본다.
(1) 청구법인이 청구외법인에게 쟁점부동산을 양도하고 아래 표와 같이 양도가액을 2,590백만원으로 하여 법인세신고를 한데 대하여, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 토지 평수 1,098평, 평당 양도가액 3백만원 총 3,294백만원으로 하여 청구법인이 신고한 금액 2,590백만원과의 차액 704백만원에 대하여 이 건 과세한 사실이 조사복명서, 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다. (단위:천원) 구 분 합 계 토 지 건 물 양도가액 2,590,000 2,589,000 1,000 장부가액 1,964,029 1,155,131 808,898 고정자산처분이익 625,971 1,433,869 △807,898
(2) 쟁점부동산 및 쟁점외토지의 등기부등본, 매매계약서①, 검인계약서, 청구외법인의 사실확인서, 이의신청결정서 등의 내용을 보면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인, 이성○(당시 청구법인의 대표자), 이만○(당시 청구법인의 주주)는 1997.4.10. <표1>의 쟁점부동산과 쟁점외토지를 취득하고 1997.10.10. <표1>의 부동산 전체에 대해 엘지화재해상보험 주식회사에서 채무자를 이성○, 이만○로 하여 각각 1,960백만원씩 근저당권을 설정한 것으로 되어 있다. (나) 매도인(청구법인, 이성○, 이만○)과 매수인(청구외법인)이 2003.4.16. 약정한 매매계약서①을 보면, 매매부동산의 표시는 쟁점부동산 및 쟁점외토지(7,603.3㎡), 비고란에 ‘좌기 표기 지번상에 위치한 토지 및 건축물 일체 포함’으로, 매도인과 매수인은 아래와 같이 매매계약을 체결한다. 제1조(계약의 목적) 매수인은 매도인 소유의 상기 표기 부동산(토지․건물)을 매수하여 아파트 신축사업을 시행코저 본 부동산매매계약을 체결하고자 한다. 제2조(매매대금) 1) 총 매매대금은 7,150백만원으로 한다(명도비용 250백만원 포함). 2) 매매 평당가액은 3백만원으로 한다. 제3조(매매대금 지불) 계약금 5억원 계약체결시, 중도금 59억원은 2003.6.16, 잔금 750백만원은 2003.7.10. 지불한다. 제10조(중개수수료) 중개수수료는 본 계약의 효력이 완료되었을시 거래당사자 쌍방이 각각 지불한다고 되어 있고 이성○, 이만○, 청구법인, 청구외법인 및 ○○공인중개사사무소 정○○가 각각 날인한 것으로 되어 있다. (다) 청구법인과 청구외법인이 쟁점부동산에 대하여 2003.4.16. 약정한 것으로 되어 있는 검인계약서를 보면, 쟁점부동산중 토지에 대한 매매대금은 2,589백만원, 대중음식점, 예식장 및 미용실 건물의 매매대금은 1백만원으로 하여 계약금 16백만 원은 계약시 지불하고, 잔금 2,574백만원은 2003.6.13 지불하는 것으로 하여 청구법인과 청구외법인이 각각 날인한 후 2003.6.13. ○○구청장으로부터 접수번호 5845호로 검인을 받은 것으로 되어 있다. 또한, 이성○와 청구외법인이 쟁점외토지 중 1,919㎡에 대하여 2003.4.16. 약정한 것으로 되어 있는 검인계약서를 보면, 매매대금은 2,200백만원으로 하여 계약금 344백만원은 계약시 지불하고, 잔금 1,856백만원은 2003.6.13 지불하는 것으로 하여 이성○와 청구외법인이 각각 날인한 후 2003.6.13. ○○구청장으로부터 접수번호
○○호로 검인을 받은 것으로 되어 있고, 이만○와 청구외법인이 쟁점외토지 중 2,054.6㎡에 대하여 2003.4.16. 약정한 것으로 되어 있는 검인계약서를 보면, 매매대금은 2,360백만원으로 하여 계약금 340백만원은 계약시 지불하고, 잔금 2,020백만원은 2003.6.13 지불하는 것으로 하여 이만○와 청구외법인이 각각 날인 한 후 2003.6.13. ○○구청장으로부터 접수번호 ○○호로 검인을 받은 것으로 되어 있다. (라) 위 (나), (다)의 검인계약서와 매매계약서①의 내용을 요약하면 아래 표와 같고, 실양도가액 6,900백만원은 매매계약서①에 의하여 토지 평당 3백만원으로 계산한 금액이며, 세입자 명도비 250백만원은 포함되지 아니한 금액이고, 쟁점금액은 매매계약서①상의 3,294백만원에서 검인계약서상의 2,590백만원을 차감한 금액이다 (단위: 천원) 양도자 토지 소재지 면적 매매대금 (검인계약서) 대금지급 실양도가액 (매매계약서①) 계약금 잔금 청구 법인
○○동 ○○○-7 3,629.7㎡ (1,098평) 2,590,000 (평당2,359) (건물 포함) 16,000 2,574,000 3,294,000 이성○
○○동 ○○○-2 1,919㎡ (580평) 2,200,000 (평당3,793) 344,000 1,856,000 1,740,000 이만○
○○동 ○○○-3 2,054.6㎡ (622평) 2,360,000 (평당3,794) 340,000 2,020,000 1,866,000 합 계 7,603.3㎡ (2,300평) 7,150,000 6,900,000 (평당3,000) (마) 쟁점외토지 양도에 대하여 소유자인 이성○와 이만○는 실지거래가액 과세 대상이 아니며, 이들은 기준시가에 의하여 양도소득세를 계산하여 각각 2003.6.18.과 2003.7.4.에 양도소득세 예정신고를 하고 양도소득세 27,824,660원과 38,715,220원을 납부한 것으로 되어 있다. (바) 2006.10.18. 청구외법인이 사실확인한 내용을 보면, 청구외법인은 매매계약서①과 같이 2003.4.16. 쟁점부동산 및 쟁점외토지를 매도인(청구법인, 이성○, 이만○)과 토지의 평당 가격을 3백만원으로 하여 일괄로 실지매매계약을 하였으며, 검인계약서상의 매매대금은 임의로 편의상 총 매매대금을 나누어 작성한 것이며, 임대인과 임차인이 작성한 각서의 내용을 참작하여 당초 매매계약서 세입자 명도를 목적으로 매수인의 비용으로 250백만원을 부담하였음을 정히 확인한다고 되어 있다. 또한, 2006.11.14. 청구외법인이 사실확인한 내용을 보면, 매매계약서①의 내용과 같이 2003.4.16. 쟁점부동산 및 쟁점외토지를 매도인(청구법인, 이성○, 이만○)으로부터 취득하고 부동산 매매대금은 영수증 및 청구외법인의 회계장부 내용과 같이 2003.4.16. 5억원, 2003.5.30. 2억원, 2003.6.13. 5,450백만원, 2003.6.13. 1,000백만원을 지급하였습니다. 토지매수 잔금 중 1,000백만원은 ○○은행(○○동지점 ○○○○-○○-○○○○) 이성○(유○○) 명의의 예금계좌에 입금하였습니다. ○○은행(○○지점 ○○○○-○○-○○○○)의 예금계좌 명의는 이성○(유○○)로 되어 있으나, 예금통장 및 도장은 이성○가 보관하고 관리하였으므로 본인은 동 통장의 입․출금 및 거래내용에 대하여는 일체 모르는 사항이고 관여한 바도 없다고 되어 있다. (사) 위 (나), (다), (바)에 의하여 쟁점부동산 및 쟁점외토지의 계약서상의 매매대금 지급일정 및 매매대금이 수수된 내역을 요약하면 아래 표와 같고, 이러한 사실은 2003.4.16. 영수증(금액 계약금 5억원), 2003.5.30. 영수증(금액 200백만원), 2003.6.13. 영수증(금액 5,450백만원), 예금계좌내역조회서[금액 1,000백만원, 이성○(유○○) 명의의 ○○은행 계좌(○○○○-○○-○○○○)], 청구외법인의 전표 및 장부 등에 의하여 나타난다. (단위: 백만원) 매매계약서① 검인계약서 대금지급 구분 일자 금액 일자 소계 법인 이성○ 이만○ 일자 금액 총매매대금
• 7,150
• 7,150 2,590 2,200 2,360
• 7,150 계약금 ’03.4.16. 500 ’03.4.16. 700 16 344 340 ’03.4.16. 500 중도금 ’03.6.16. 5,900
• -
• -
• ’03.5.30 200 잔금 ’03.7.10. 750 ’03.6.13. 6,450 2,574 1,856 2,020 ’03.6.13. 6,450
(3) 청구법인은 매매계약서①은 쟁점부동산과 쟁점외토지에 대한 개괄적인 가계약서로 매매계약서로서의 요건을 충족하지 못해 법적인 효력이 없으며, 추후 경개계약을 하면 구 계약의 효력은 자동소멸하게 되며, 등기 이전시 청구법인과 개인들은 청구외법인과 구체적으로 정식 매매계약을 체결하고 동 계약서(검인계약서) 내용대로 대금수수 및 등기절차를 완료하였음에도 매매계약서①에 근거하여 쟁점금액을 익금산입하여 이 건 법인세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 매매계약서①, 검인계약서, 등기부등본, 공인중개사가 작성한 부동산(토지)시세표, 토지현황표, 사실확인서 등을 제시하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) <표1> 토지의 당시 공시지가와 <표1>의 토지에 대해 ○○공인중개사사무소 (대표자 이○○), ○○지구 ○○공인중개사사무소(대표자 이○○) 및 부동산정보은행 (대표자 정○○)이 제시한 예상시세는 아래 표와 같으나 이에 대한 산정근거, 이유 등에 대하여는 구체적으로 나타나지 아니한다. <공시지가와 예상시세 비교표> (단위: 천원) 번지 공시지가 ㎡당(평당) 공인중개사가 제시한 예상시세 (이○○)(평당) (이○○)(평당) (정○○)(평당) 하한가 상한가 하한가 상한가 예정가 거래가
○○동 ○○○-8 396(1,309) 3,500 4,000 3,400 3,800 3,200 예정가의 ±10% 〃 ○○○-6 448(1,481) 5,000 6,000 6,000 6,500 5,300 〃 ○○○-5 440(1,454) 3,500 4,000 3,600 4,200 3,500 〃 ○○○-4 440(1,454) 3,500 4,000 3,600 4,200 3,500 〃 ○○○-3 440(1,454) 3,500 4,000 3,600 3,900 3,400 〃 ○○○-2 418(1,382) 3,200 5,000 3,600 4,200 3,500 〃 ○○○-7 418(1,382) 2,000 2,500 2,000 2,300 2,100 (나) 심판청구시에 제출한 것으로 쟁점부동산 및 쟁점외토지를 중개한 ○○공인 중개사무소 소장 정○○가 2007.3.29. 작성한 사실확인서의 주요 내용을 보면, 본인은 쟁점부동산 및 쟁점외토지 매매를 중개하였으며, 2003년 2월경 이성○의 아버지 이○○의 의뢰를 받아 수차례 협의를 거쳐 7,150백만원에 매매계약을 체결 하게 되었으며, 매매계약 체결 당일 매도자인 청구법인, 이성○ 및 이만○가 나와야 하나 이만○는 참석을 못하였으며, 계약금 7억원에 대한 문제가 있었으나 우선 일괄적으로 전체 2,300평을 69억원에 가계약하는 형식으로 매매계약을 체결하고 후일 다시 정상적인 계약서를 작성하기로 하였습니다. 후일 필지별로 계약서를 재 작성할 때 총 매매대금 변경없이 필지별로 매매대금을 조정하는 것으로 이○○가 요청하여 매수자도 동의하여 본인도 동의하였습니다. 매도자가 이의를 제기할 경우에는 이○○가 모든 책임을 지는 것으로 동의하였습니다. 잔금일이 1개월이 남아 있는데도 이○○는 계약을 무효로 하자고 하면서 어떠한 조치를 취해 달라고 하여 매수자와 협의하여 2003.5.26.까지 중도금․잔금을 지급키로 하는 매수자의 지불각 서를 이○○에게 건네주었습니다. 이후 매수자측은 2003년 6월 중순경 잔금지불 의사를 표시해와 잔금지불 전에 필지별, 개인별 계약서 금액을 매수자측과 합의하여 새로운 계약서를 잔금지불시 작성하게 되었습니다. 2003.6.13. 잔금을 지불하였으나 매매부동산의 하자(가압류 등)를 매도자가 이행치 않자 잔금중 10억원을 공동명의로 예치하고 잔금을 지불하게 되었다고 되어 있다.
(4) 위의 내용을 종합하여 보면, 청구법인과 개인들은 특수관계자로서 이 건 토지 전체를 1997.4.10. 일시에 취득하였고 1997.10.10. 이 건 토지를 공동담보목록으로 하여 엘지화재해상보험 주식회사가 채무자를 이성○, 이만○로 하여 각각 1,960백 만원의 근저당권을 설정한 것으로 보아 청구법인과 개인들이 각각 다른 특정한 목적 으로 사용하기 위해 이 건 토지를 취득한 것이라고는 보이지 아니하고, 매매계약 서①의 내용대로 청구외법인이 일괄하여 평당 3백만원에 취득하여 청구법인의 대표이사인 이성○에게 매매대금 7,150백만원이 모두 지급되었고 청구외법인도 이 러한 사실을 확인하고 있으며, 매매계약서①상에는 정○○가 중개인으로서 함께 계약사실에 날인하였고 동 계약서 제10조에 의거 부동산중개수수료 1억원이 수수된 것으로 나타나나 검인계약서상에는 이러한 특약사항도 없고 부동산중개인의 입회를 입증할 수 있는 날인사실도 없어 검인계약서는 매도인의 매매금액 등 기재에 있어서는 신빙성이 없으며, 심판청구시에 제시한 공인중개사 정○○의 사실확인서도 임의작성이 가능하여 신빙성이 없고, 통상 아파트 부지 등으로 일괄하여 매매되는 경우 건물은 철거되기 때문에 건물 비용을 따로 정산하지 않고 토지가액에 포함하여 일괄 매매계약을 맺고 맹지에 속하는 지번이 있더라도 맹지에 속하지 아니한 다른 지번과 가격에 있어서 큰 차이가 없는 점에서 매매계약서①이 보다 신빙성이 있어 보이고, 검인계약서는 등기이전신청이나 관할구청장의 토지거래허가를 위해 편의상 작성하는 경우가 많은 점 등을 볼 때 매매계약서①이 진실한 매매계약서로 판단된다. 또한, 매도인간의 적정한 매매대금 배분금액을 청구주장대로 검인계약서상의 매매가격으로 보는 것이 타당한지 여부에 대하여 살펴보면, 위에서 본 바와 같이 매매 계약서①이 실질계약서라고 인정되므로 실질계약서상 평당 3백만원으로 일괄계약한 금액이 매도인과 청구외법인간의 정상가액이라고 보여지며, 동 거래금액과 위 (3) (가)의 공시지가 비교표에서 보는 바와 같이 이 건 토지의 공시지가는 낮게는 5% 에서 높게는 7%의 범위 내에서 거의 비슷한 것으로 나타나고, 매도인별로 공시지가 를 환산하면 이성○는 1,740백만원, 이만○는 1,869백만원, 청구법인은 3,291백만원으로 평당 3백만원으로 배분한 금액과 큰 차이가 없으며, 특히 ○○동 ○○○-2의 공시지가는 청구법인의 쟁점부동산 ○○○-7과 같은 ㎡당 418천원(평당 1,380천원)으로 확인됨에도 공인중개사들은 ○○○-7이 ○○○-2에 비해 38% 이 상 낮은 평당 2,000천원의 가격을 제시하고 있으면서도 그에 대한 타당한 근거 자료를 제시하지 못하고 있어 제시된 가격은 신빙성이 없어 보이며, 달리 이를 인 정할만한 다른 증빙서류도 없는 점에서 처분청이 이 건 토지의 평당 3백만원을 매매가액으로 본 것은 타당하다고 판단된다. 한편, 청구법인은 매매계약서①을 경개한 검인계약서가 유효한 매매계약서라고 주 장하나, 경개란 신채무를 성립시키고 구채무를 소멸시키는 유상계약을 말하는 것 으로서 채무구성요소인 채무의 중요한 부분이 변경되어야 하는 것이나 이 건 검인 계약서는 매매당사자, 매매목적물, 총매매대금이 변경되지 아니하였고, 등기이전 및 검인절차상의 편의를 위하여 작성된 것으로 보여지므로 동 검인계약서를 경개계약서로 볼 수도 없다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 평당 3백만원으로 하여 쟁점금액을 익금산입하여 이 건 법인세를 과세하고 쟁점금 액을 당시 대표자에게 상여처분한 것은 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.