사업자등록을 하고 매출세금계산서를 발행한 것은 사업실적이 없는 경우에도 부가가치세 과세대상에 해당하고, 시세 등을 참작하지 아니한 감정가액을 기준으로 부동산 공급가액을 산정하여 과세한 처분은 부당함
사업자등록을 하고 매출세금계산서를 발행한 것은 사업실적이 없는 경우에도 부가가치세 과세대상에 해당하고, 시세 등을 참작하지 아니한 감정가액을 기준으로 부동산 공급가액을 산정하여 과세한 처분은 부당함
○○세무서장이 2007.2.7. 청구인에게 한 2005년 제2기 부가가치세 118,469,750원 의 부과처분은 이를 취소한다.
청구인은 2005.7.26. ○○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○번지 소재 창고용지 9,070㎥, 건물 4,334.05㎥(지하 1~지상 3층 농수산물 냉동창고, 이하 “쟁점부동산 ” 이라 한다)를 경락으로 1,800백만원에 취득하여 2005.9.6. 부동산임대업으로 사업자 등록을 하고, 임대실적이 없는 상태에서 당해 부동산을 2005.11.14. 강○○에게 1,900백만원{토지가액 1,660백만원, 건물가액 240백만원(공급가액)}을 받고 양도한 후, 2005년 제2기 부가가치세 신고시 쟁점부동산의 건물분에 대한 과세표준을 240백만원을 하여 신고납부하였다. 처분청은 쟁점부동산의 토지와 건물가액이 객관적인 근거없이 임의적으로 산정된 것으로 보아 건물가액을 감정평가서상 비율로 안분한 1,148,858,888원(공급가액) 으로 결정하여 2007.2.7. 청구인에게 2005년 제2기 부가가치세 118,469,750원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 주위적 청구, 경락으로 취득한 쟁점부동산으로 부동산임대업을 영위하고자 하였으나, 쟁점부동산이 수도권과 원거리에 소재하고 있어 임차인이 없음에 따라 금융비용을 극복하지 못하고 사업실적이 전혀 없는 상태에서 양도하였는 바, 쟁점부동산이 사업용으로 제공되었다고 볼 수 없으므로 이 건 처분은 부당하다.
(2) 예비적 청구, 쟁점부동산을 본래의 용도로 매각하기 위해 노력하였으나, 쟁점부동산이 수도권과 원거리에 소재하여 수요자가 없어 고민하던 중 제조업자인 강○○과 2005.11.10. 매매대금 1,900백만원{토지가액 1,660백만원, 건물가액 240백만원(공급가액), 이하 ‘쟁점부동산 매매계약서’이라 한다}에 매매계약이 성사되었으나, 강○○은 농수산물 냉동창고는 불필요하다고 주장하여 쟁점부동산의 건물을 단순한 제조공장 정도로 평가하고, 토지가액을 중심으로 쟁점부동산의 매매가액을 산정하였는 바, 거래당시의 합리적인 기준에 의해 건물가액을 낮게 평가함이 당연하다고 할 것이므로 이 건 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 2005.9.6 쟁점부동산을 사업장으로 하여 부동산임대업으로 사업자 등록을 하였고, 쟁점부동산을 양도하면서 건물분 부가가치세를 징수하여 매출세액으로 신고납부하였는 바, 사업 실적이 없다는 사유만으로 부가가치세 과세대상이 아니라는 청구인의 주장은 인정할 수 없으므로 이 건 처분은 정당하다.
(2) 토지와 건물가액을 구분 기재함에 있어서는 일반적인 상관행과 사회통념상 신뢰성이 있어야 할 것인바, 쟁점부동산에 대한 감정평가서 등으로 볼 때, 쟁점 부동산 매매계약서상 건물가액이 임의적으로 낮게 작성된 것으로 보이므로 이 건 처분은 정당하다.
(1) 주위적 청구, 쟁점부동산 양도가 부가가치세 과세대상인지 여부.
(2) 예비적 청구, 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 감정평가 법인의 감정가액을 기준으로 안분계산하여 과세한 처분의 당부.
○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가
2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우 에는 자기가 공급한 재화의 시가
○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가 액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다.
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분 계산한다.
(1) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 2005.7.26. 취득한 쟁점부동산을 사업장으로 하여 2005.9.6. 부동산 임대업으로 사업자등록을 하였고, 2005.12.7. 폐업신고를 한 것으로 나타나며, 2005.11.4. 쟁점부동산 양도시 쟁점부동산의 건물분에 대한 세금계산서(공급가액 240백만원)를 발행하고 2005년 제2기 부가가치세 신고시 세금계산서에 대한 매출세액을 신고납부하였을 뿐 아니라, 양수자 강○○은 청구인으로부터 수령한 동 세금계산서로 매입세액을 공제받았음이 확인된다. (나) 사실이 이러하다면, 청구인이 쟁점부동산 건물분에 대한 세금계산서를 발행 하여 양수자가 동 세금계산서로 매입세액을 공제받은 이상, 청구인 스스로가 쟁점부동산을 사업용에 제공하였음을 인정하고 있다고 할 것인 바, 부동산임대업에 대한 사업실직이 없다는 사유만으로 부가가치세 과세대상이 아니라는 청구인의 주장을 인정하기 어렵다. 따라서, 처분청이 청구인의 주장을 받아들이지 아니하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 2005.7.26. 쟁점부동산세금을 경락으로 1,800백만원에 취득하여 2005.11.13. 양수자 강○○에게 1,900백만원(건물분 부가가치세 24백만원 별도)에 양도한 것에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. (나) (2) 부가가치세법 시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】를 보면, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의하되, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하되, 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다. 고 규정하고 있는 바, 이는 매매계약서상의 매매 가액이 실지거래가액임이 확인되고, 동 계약서상에 토지와 건물가액이 구분표시되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액이 당해 토지․건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근토지 및 건물의 공급가액에 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상의 건물가액을 공급가액으로 보아야 하고, 부동산매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되지만 토지와 건물가액의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 아니한 경우에는 국세청 기준시가나 감정평가가액에 따라 계산한 가액에 의해 안분 계산한 가액을 공급가액으로 하는 것이 위 규정의 취지라 할 것이다.(국심2005중18, 2005.9.28.외 다수 같은 뜻임) (다) ○○감정원과 주식회사 ○○감정평가법인이 쟁점부동산을 평가한 감정가액과 쟁점계약서상 토지와 건물가액에 대한 구분기재한 내역은 아래 표와 같은바, (백만원, %) 평가기관 작성일 감정가액 용도 합계 토지 건물
○○감정원 2005.2.21 3,719 (100.0) 1,451 (39.0) 2,268 (61.0) 법원공매
○○감정평가법인 2005.9.14 3,053 (100.0) 1,088 (35.6) 1,965 (60.4) 대출담보 청구인 양도 2006.11.14 1,900 (100.0) 1,660 (87.4) 240 (12.6) 처분청 과세 2007.2.7 1,900 (100.0) 751 (39.6) 1,149 (60.4) * 건물분은 공급가액 기준이고, ()는 안분비율임
○○감정원은 쟁점부동산을 총 평가액 3,719백만원 중 건물가액은 61.0%인 2,268백만원으로 평가하였으나, 청구인이 쟁점부동산을 감정평가액의 48.4%인 1,800백만원으로 매입하였고, 주식회사 ○○감정평가법인은 쟁점부동산을 3,053백만원 으로 평가하였으나, 쟁점부동산은 1,900백만원에 거래되었다. (라) 쟁점부동산과 인근토지인 ○○리 194-9번지의 토지거래내역을 비교하여 보면, 거래시점은 비록 1년 정도의 차이는 있으나, 쟁점부동산이 소재한 ○○시 ○○읍 ○○리 일대는 2005.4.8.부터 본건 심판청구일 현재까지도 토지거래허가 구역으로 지정되어 부동산거래가 이루어지지 아니함에 따라 그 동안 지가변동이 없었 음이 현지의 부동산중개사인 조○○의 사실확인서 등으로 확인되는 바, 쟁점부동산이 동소 ○○○-○번지 토지 보다 지목과 접근성에서 월등히 유리함에도 거래는 ㎥당 매매가액이 낮게 나타난 것으로 보아서는 쟁점부동산은 토지가액을 중심으로 하여 매매가액으로 산정하였다는 청구인의 주장을 신뢰할 수 있어 보인다. 구분 거래일 지 목 면적(㎥) ㎥당 가액 쟁점부동산 (○○시 ○○읍 ○○리 ○○○번지) 2005.11.14 창고용지 (2차선 도로와 인접) 9,070 183,021원 인근토지 (○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-○번지) 2006.11.6 답 1,266 188,606원 (마) 청구인과 양수자 강○○이 2005.11.10. 체결한 쟁점부동산 매매계약서와 강○○의 사업자등록증․회계처리장부와 사진 등을 보면, 매매대금은 1,900백만원(건물분 부가가치세 별도)이고, 토지가액 1,660백만원, 건물가액 240백만원(부가가치세 별도)으로 분명하게 구분 기재되어 있으며, 제조업(전기/전자제품, 금형)을 운영 하고 있는 강○○은 쟁점부동산을 양수한 후, 쟁점부동산의 건물을 제조공장으로 개조하면서 322,940천원을 지출하였음이 장부에 의하여 구체적으로 확인되는 바, 쟁점계약서상 구분기재한 건물가액 240백만원(매매가액의 12.6%)의 쟁점부동산의 현실적인 이용도로 보아 평가한 것으로 봄이 타당하다. (바) 또한, 쟁점부동산 양수인의 입장에서는 건물가액을 높게 책정하는 것이 감가 상각비를 더 많이 계산할 수 있어 소득세 등을 계산할 때 유리할 것임에도 건물가액 240백만원으로 책정한 것은 임의적이라기 보다는 쟁점부동산 건물의 이용도와 효용도에 따른 적정한 가치평가라고 할 수 있고, 청구인이 쟁점부동산을 1,800백만원에 경락으로 취득하여 1,900백만원(건물분 부가가치세 별도)에 양도하였는 바, 취득세와 등록세 등 취득과 관련한 제세공과금을 취득가액에 포함하고 금융비용을 필요경비로 산입할 경우 쟁점부동산의 양도차익이 거의 발생하지 않은 것으로 보아 청구인이 쟁점부동산 양도소득세 부담을 회피하고자 건물분 양도가액을 임의적으로 낮게 산정하였다고 보기도 어렵다고 할 것이다.
(3) 이상과 같이 살펴본 바를 종합하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 ○○감정원과 주식회사 ○○감정평가법인이 쟁점부동산을 평가한 금액(○○감정원 3,719백만원, 주식회사 ○○감정평가법인 3,053백만원)보다 훨씬 낮은 1,800백만원에 취득하고, 1,900백만원에 양도하였으며, 냉동창고인 쟁점부동산에 대한 임차자와 구매자가 없음에 따라 취득한지 약 4개월만인 2005.11.10.에 제조업자인 강○○과 부동산매매계약서를 체결함에 있어 매매가액은 인근토지의 토지가액을 중심으로 하고, 농수산물 냉동창고인 건물은 현실적인 이용도와 효용도가 낮음에 따라 단순한 제조공장으로 평가하였음이 매매계약서․양수자 강○○의 사업등록증․회계처리장부 등으로 구체적으로 확인되는 바, 거래당사자 간에 쟁점부동산의 현실적인 이용도와 효용도에 의해 작성한 쟁점부동산 매매계약서를 부인하고 감정평가서상 토지와 건물가액의 비율을 그대로 적용하여 과세함은 경제적인 실질에 반한다고 할 것이므로 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.