검찰이 확인한 실지거래가액으로 과세한 처분의 적법 여부

2007.2.7. ○○세무서장이 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 68,089,830원의 부과처분은 과세물건 중 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 000-9 임야의 면적을 전체 면적 (201㎡)의 103/201 지분으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심 판청구는 이를 기각합니다.

청구인은 ○○○ 명의로 2004.8.20. 취득한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 000-9 임야 201㎡ 중 103/201지분, 동리 000-10 임야 1,422㎡, 동리 000-11 임야 1,926㎡(이하 3필지의 토지를 합하여 “쟁점토지①”이라 한다)를 2004.8.24. 양도하고,

○○○ 명의로 2004.8.24. 취득한 동리 000 임야 867㎡ 및 동리 000-2 임야 627㎡ (이하 2필지의 토지를 합하여 “쟁점토지②”라 한다)를 2005.5.7. 양도하였다. 처분청은 ○○지방검찰청 ○○지청장의 부동산투기사범에 대한 과세자료 통보 등 에 따라 쟁점토지①의 양도가액을 380,418,211원(평당 35만원 상당액), 취득가 액을 270,000,000원(평당 25만원 상당액)(다만, 처분청은 위 쟁점토지①의 취득∙ 양도가액 산정시 ○○리 000-9 임야의 면적을 그 전체 토지의 103/201지분이 아 니라 201㎡로 하여 가액 산정), 쟁점토지②의 양도가액을 180,800천원(평당 40만원 상당액), 취득가액을 131,080천원(평당 29만원 상당액)으로 하여 2007.2.7. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 68,089,830원 및 2005년 귀속 양도소득세 27,090,190원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지①에 대하여 청구인이 평당 약 25만원에 취득하여 평당 약 35만원에 양도한 것으로 보았으나, 평당 25만원에 취득하여 양수인들에게 그 취득가격으로 당해 토지를 이전하여 주었고, 쟁점토지②의 경우 처분청은 청구인이 평당 약 29만원에 취득하여 평당 약 40만원에 양도한 것으로 보았으나, 청구인의 처 ○○○ 명의로 된 매매계약서 및 영수증의 기재내용과 같이 청구인은 이를 평당 약 42만원에 매수하여 그 취득가격으로 양도하였는 바, 취득가격인 평당 42만원보다 적은 평당 40만원으로 양도하였다는 것은 경험칙에 반하는 등 부당하다. 위와 같이 쟁점토지①∙②의 양도에 있어 청구인에게는 아무런 양도차익이 발생하지 않았음에도 불구하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지①의 경우 ○○지방검찰청 ○○지청의 자료와 ○○○(청구인의 제수인 ○

○○의 남편)의 진술에 의하여 확인된 평당 35만원을 양도가액으로 산정하였고, 그 취득가액은 ○○지청의 자료와 ○○○의 진술에 따라 평당 25만원으로 산정하였으며, 쟁점토지 ②의 경우 그 등기부상 소유자인 ○○○(청구인의 매형)의 문답서에서 평 당 양도가격이 약 40만원으로 확인되는 점 등을 감안하여 양도가액을 산정하였고, 그 취득가액은 평당 29만원에 계산하여 청구인에게 매도하였다는 ○○○(매도인

○○○의 대리인)의 ○○지청 진술내용 등에 따라 산정한 것으로서 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지①∙②의 취득가액과 양도가액이 동일하여 양도차익이 발생하지 않았으므로 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양 도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경 우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또 는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급 등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지 정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류∙보유기간∙보유수∙거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대 통령령이 정하는 경우.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취 득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 청구인 등에 대한 증여세(자금출처)조사 종결보고서(2006.11.14.)에 의하면, 처분청은 ○○지방검찰청 ○○지청으로부터 청구인 등에 대한 부동산 부정 거래, 불법중개 및 미등기전매 혐의내용의 과세자료를 통보받아 조사에 착수하였고, 쟁점토지①(단, ○○리 000-9 임야의 경우 201㎡로 기재됨)에 대하여 ○○지청 통 보내용, ○○○의 검찰진술서 등에 따라 등기상 소유자인 ○○○의 취득 및 양도 행위와 관련, 실제 행위자는 청구인으로 그 취득∙양도가액을 아래 <표1>과 같이 하 여 실소유자인 청구인에 대해 과세결정하고자 한다고 기재되어 있고(당초 ○○지청 통보내용과 평당 취득∙양도가액이 동일), 쟁점토지②의 조사결과, 등기상 소유자인 ○○○의 취득 및 양도행위와 관련, ○○

○은 명의상 소유자로 실제행위자는 청구인으로 확인되고(○○○ 문답서 참조), 청구 인의 양도가액과 관련하여 등기상 매도인인 ○○○은 본인이 매매계약에 관여한 적은 없으며 매매계약체결당시에 청구인으로부터 평당 40여만원으로 매매를 하였다는 것을 들은 것으로 확인되고, 청구인의 취득가액과 관련하여 직전소유자인 ○○○이 평당 29만원에 양도한 것으로 확인되므로(○○○의 검찰진술서 참조), 양도가액 및 취득가액을 아래 <표1>과 같이 하여 실소유자인 청구인에 대해 과세결정 하고자 한다고 기재(당초 ○○지청 통보내용 중 평당 취득가액이 동일)되어 있으며, 〈표1〉쟁점토지 ① ∙ ②의 취득 ∙양도가액 (단위: 원) 물건 소재지 면적(㎡) 양도가액 취득가액 양도차익 쟁점토지① 관련

○○ 리 000-9 201 21,858,951 15,291,630 6,432,582 동리 000-10 1,422 154,644,010 108,182,580 45,510,112 동리 000-11 1,926 203,915,250 146,525,790 56,100,966 쟁점토지② 동리 000및 000-2 1,494 180,800,000 131,080,000 49,038,736 합계 5,043 561,218,211 401,080,000 157,082,666 처분청은 위와 관련하여 ○○지방검찰청 ○○지청장의 부동산투기사범에 대한 과 세자료 통보내용(2006.2.27.), ○○○ 및 ○○○의 진술조서(○○지방검찰청 ○

○지청), ○○지방검찰청 수사보고(참고인 ○○○에 대한 진술청취 및 ○○○에 대한 전화진술 청취) 문서(2006.1.16.), ○○○의 문답서(2006.10.30.) 등을 제출하고 있다. 한편, 쟁점토지① 중 ○○리 000-9 임야의 경우 처분청은 위와 같이 그 전체면적 (201㎡)에 대하여 취득∙양도가액을 산정하였으나, 당해 토지의 등기부 등본에 의하면 그 전체 면적 중 103/201 지분이 ○○○ 소유 명의에서 ○○○(50/201 지분) 및 ○○○ ∙○○○(53/201지분)에게 이전된 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점토지①을 취득가액과 동일한 가격으로 양도하였다고 하면서 ○○리 임야 000-9, 000-11에 대한 부동산 매매계약서(2004.7.28.) 등을 제출하고 있는 바, 당해 계약서에 매도인은 ○○○, 매수인은 ○○○ 외 2인으로 기재되어 있으며 매매대금은 평당 25만원 상당인 149,800천원으로 기재되어 있다. 또한 청구인은 쟁점토지②에 대해서도 취득가액과 동일한 가격으로 양도하였다고 하면서 부동산 매매계약서(2004.6.20.) 및 영수증등을 제출하고 있는 바, 청구인이 제출한 쟁점토지②의 분할전 토지인 ○○리 전 000(1,825㎡)에 대한 부동산 매매계약서(2004.6.20.)에 의하면 매도인이 ○○○(代 ○○○), 매수인이 ○○○(청구인의 배우자라 함)외 2인으로 되어 있고, 매매대금은 평당 42만원 상당의 233,200천원(계약금 7천만원, 잔금 163,200천원)으로 되어 있으며, 청구인이 제시한 ○○○(대 ○○○)의 영수증(2004.7.19.)에 ○○리 전 000번지 잔금 163,200천원을 수령하였다고 기재되어 있다. 청구인은 위 계약서와 관련하여 쟁점토지① 등으로 분할되기 전의 ○○리 산46번지 토지의 맹지 탈피를 위하여, 이미 다른 사람에게 매매계약이 체결되어 있던 ○○○의 토지에 대해 그 해약을 종용하여 위약보상금 등을 지불하기로 하고 2004.6.20. 계 약금 및 위약보상금 70백만원, 잔금, 163,200천원에 위와 같이 계약을 체결하게 되었다고 소명하고 있다. 한편, 청구인은 ○○○이 예금주인 농협 자립예탁금거래명세표(계좌번호 000000-00-000000)의 거래내역을 제시하면서, 위 계약서의 잔금 163,200천원과 관련하여 동 거래내역의 2004.7.19. 입금된 총 164백만원(3회에 걸쳐 8백만원, 40백만원, 116백만원이 입금) 중 163,200천원은 청구인이 ○○○(대리인)를 통하여 ○○○(본인) 계좌에 입금한 것이라고 주장하나, 위 자립예탁금거래명세표 2004.7.19. 164백만원이 입금된 사실은 확인되나, 동 금액이 이 건 쟁점토지②의 매매대금과 관련된 것인지 확인되지 아니한다.

(3) 위의 사실을 종합하여 보면, 처분청은 ○○지방검찰청 ○○지청의 과세자료 통 보내용과 여러 진술조서 및 문답서 등에 근거하여 이 건 과세처분을 한 반면, 청 구인은 쟁점토지①의 경우 취득가액과 동일한 가액으로 평당 25만원에 양도하였 다고 주장하면서도 관련 금융자료 등은 제출하지 못하고 있으며, 쟁점토지②의 경 우 취득가액과 동일한 가액인 평당 42만원에 양도하고 그 잔금 163,200천원을

○○○를 통해 ○○○에게 지급하였다면서 ○○○이 예금주인 농협 자립예탁금거 래명세표 등을 제출하고 있으나 그 자립예탁금거래명세표에 2004.7.19. 입금된 164백만원이 이 건 쟁점토지②의 매매대금과 관련된 것인지 확인되지 아니하며 그 계약금 7천만원에 대한 금융자료는 제시된 바 없는 점 등을 고려할 때, 쟁점토지①에 대해 청구인의 취득∙양도가액을 평당 25만원 및 35만원 상당액으로 하고, 쟁점토지②에 대해 취득∙양도가액을 평당 29만원 및 40만원 상당액으로 하여 과세한 이 건 처분은 타당한 것으로 보인다. 다만, 쟁점토지① 중 ○○리 000-9 임야의 경우 처분청은 그 전체 면적(201㎡)에 대하여 취득∙양도가액을 산정하였으나, 등기부등본에 의하면 전체 면적 중 103/201 지분이 양도된 것으로 나타나므로 양도면적을 위와 같이 103/201지분으로 하여 이 건 처분의 과세표준과 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.