검인계약서상 매매가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2002.11.27. ○○부로부터 충청남도 ○○군 ○○○읍 ○○리 ○○○번지 대지 ○,○○○㎡ (이하 󰡒쟁점토지󰡓라 한다)를 ○○○,○○○,○○○원에 취득한 후 2004.7.29. 주식회사 ○○에게 ○○○,○○○,○○○원에 양도한 것으로 하여 2005년 5월 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도당시의 실지거래가액을 검인계약서상의 양도가액인 ○,○○○,○○○,○○○원으로 보아 양도차익을 계산한 후, 2007.1.5. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 ○○○,○○○,○○○원을 경정하여 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.5. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 실지양도가액이 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매 계약서상의 매매금액인 ○○○,○○○,○○○원임에도 불구하고 검인계약서에 ○,○○○,○○○,○○○원으로 기재한 것은 매수자인 주식회사 ○○의 대표자로 동서인 청구외 ○○○이 사업자금이 필요하다고 하여 2004.2.16. 쟁점토지를 담보로 하여 조치원 농협으로부터 ○○○,○○○,○○○원을 대출받아 공사비 등으로 사용한 후, 2004년 7월 주식회사 ○○이 쟁점토원)가 아파트 건설부지로 편입된 전(田), 과수원 등의 개별공시지가 (평당 406,000원)보다 높음에도 불구하고 주식회사 ○○이 취득한 전(田), 과수원 등의 가액 (평당 1,244,000원)보다 쟁점토지의 양도가액(평당 850,000원)이 오히려 낮으며, 주식회사 ○○이 ○○○○저축은행으로부터 ○,○○○,○○○,○○○원을 대출받아 이중 ○○○,○○○,○○○원(○○○,○○○원은 이자)은 청구인의 대출금 농협계좌(번호 455041-○○-○○○○○○)에, 나머지 789,183,343원은 청구인의 농협계좌 (번호 419-○-○○○○○○)에 각각 이체하였으나 이러한 계좌이체 방법은 주식회사 ○○이 아파트 건설부지로 매입한 토지중 쟁점토지와 같이 은행대출금 등 근저당이 설정된 경우에는 설정된 은행부채등은 주식회사 ○○이 직접 상환하고, 나머지 잔액만 토지소유자들에게 지급하는 거래방법을 취하고 있어 청구인의 경우에도 쟁점토지를 검인계약서와 같이 ○,○○○,○○○,○○○원에 양도한 후 청구인 명의의 농협 대출금 ○○○,○○○,○○○원은 주식회사 ○○이 직접 상환하고, 청구인에게 직접 지급한 789,183,343원을 양도가액으로 하여 작성한 부동산매매계약서는 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 쟁점토지의 양도가액을 ○,○○○,○○○,○○○원으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 처분청이 징취한 검인계약서상 매매가액을 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 (2004.12.31. 법률 제7319호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액 】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. ~ 4, (생 략)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도한 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의하여 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. (생 략)

② ~ ④ (생 략) 제100조 【양도차익의 산정 】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액 (제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액 (제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액․ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ (생 략) 2) 소득세법시행령 (2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제162조의 2 【양도가액 】

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

1. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 을 위반하여 부동산을 거래한 경우

2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우

3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간 동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우

③ ~ ⑤ (생 략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인과 주식회사 ○○이 2004.7.29. 쟁점토지의 매매대금을 ○,○○○,○○○,○○○원으로 하여 검인계약서를 작성한 사실과 같은 날에 주식회사 ○○이 ○○○○저축은행으로부터 쟁점토지를 담보로 하여 ○,○○○,○○○,○○○원을 대출받은 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

2. 청구인은 주식회사 ○○이 ○○○○저축은행으로부터 대출받은 ○,○○○,○○○,○○○원중 ○○○ 농협계좌로 입금된 ○○○,○○○,○○○원은 박○○에게 빌려준 자금을 상환받은 것이고, 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액은 ○○○,○○○,○○○원이라고 주장하면서, 부동산매매계약서, 주식회사 ○○의 거래처 원장, 농협의 대출금 거내내역 조회서 등을 증빙서류를 제출하고 있다. 2004.7.29. 청구인과 주식회사 ○○이 작성한 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서를 살펴보면, 매매대금은 ○○○,○○○,○○○원으로 되어 있고, 은행 대출금에 관한 승계여부 등 특약사항과 중개인은 없는 것으로 되어 있으며, 주식회사 ○○의 거래처 원장에 쟁점토지(용지)의 취득가액은 789,183,343원으로 기재되어 있으며 주식회사 ○○이 ○○○○저축은행으로부터 대출받은 ○,○○○,○○○,○○○원은 청구인의 조치원 농협계좌(번호 455041-○○-○○○○○○)에 ○○○,○○○,○○○,○○○원, 또 다른 농협계좌(번호 419-○-○○○○○○)에 789,183,343원이 각각 입금된 것으로 되어 있다.

3. 한편, 처분청이 주식회사 ○○에 대한 세무조사 과정에서 징취한 쟁점토지에 대한 관인계약서를 살펴보면, 쟁점토지의 매매대금은 1,250,000,000원으로 되어 있고, 대금지급은 동 계약서 작성일인 2004.7.29. 일시불로 지급하는 것으로 되어 있으며, 주식회사 ○○이 작성한 공동주택 건설용지 취득내역서를 살펴보면, 쟁점토지와 같이 조치원 농협 등에 근저당이 설정되어 있는 충청남도 ○○○읍 ○○리 ○○○-○ 등의 토지의 경우 매매대금을 지급하면서 매매대금중 조치원 농협 대출금에 상당하는 금액은 주식회사 ○○이 직접 농협 대출금 계좌로 이체하고, 나머지 금액만 토지소유자들에게 지급한 것으로 되어 있다.

4. 이상과 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인은 주식회사 ○○이 ○○○○저축은행으로부터 대출받은 ○,○○○,○○○,○○○원중 청구인의 조치원 농협계좌로 입금된 ○○○,○○○,○○○원은 박○○에게 빌려준 자금을 받은 것이라고 주장하고 있으나 이에 대한 차용증 등 객관적인 증빙서류의 제출은 없으며, 주식회사 ○○이 쟁점토지를 비롯하여 아파트 건설부지를 매입하면서 쟁점토지와 같이 ○○○ 농협 등에 근저당이 설정되어 있는 토지에 대하여 토지소유자들에게 토지 매입 대금을 지급함에 있어서도 청구인에게 지급한 방법과 같이 근저당 설정 금액에 대해서는 주식회사 ○○이 직접 대출금을 상환하고, 나머지 금액만 토지소유자들에게 지급한 사실 등으로 보아, 주식회사 ○○이 쟁점토지를 담보로 대출받은 ○,○○○,○○○,○○○원중 ○○○,○○○,○,○○○원은 청구인이 박○○에게 빌려준 자금을 상환받은 금액이라는 주장은 신빙성이 없으며, 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액도 처분청이 징취한 검인계약서상의 매매대금과 같이 ○,○○○,○○○,○○○원으로 보여진다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 ○,○○○,○○○,○○○원으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2007년 6월 8일