교환방법에 의한 양도인지 매매거래인지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1996. 05. 21. ○○시 ○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○○동 ○○○○○호(57평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득하여 2002. 12. 30. 양도하고 취득가액은 116백만원, 양도가액은 160백만원으로 하여 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다 처분청은 실지거래가액을 조사하여 양도가액은 328백만원, 취득가액은 200백만임을 확인하고 2007. 1. 12 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 36,110,110원을 경정고지하였다 청구인은 이에 불복하여 2007. 1. 16. 이 건 심판청구를 제기하였다

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트를 교환방법에 의하여 양도함에 따라 실제매매계약서상의 양도가액과는 상이하여 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도 및 취득가액을 신고하여야 함에도 검인계약서에 기재된 금액으로 양도차익을 예정신고하였는 바, 이와 같은 이유만으로 처분청이 허위신고로 보아 실지거래가액을 조사하여 과세하는 것은 부당하다. 또한 실지거래가액 조사시 교환거래로 대물 변제받은 자가 매매하고 수령한 금액을 청구인이 양도하고 수령한 금액으로 보아 양도소득세를 경정고지하는 것은 부당하므로 이 건이 경우는 양도가액이 불분명한 경우로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다
• 나. 처분청 의견 소득세법 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에서 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액으로 양도소득세 과세표준과 세액을 경정한다고 명시하고 있으므로 처분청이 확인된 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 경정결정한 당초처분은 정당하고, 청구인이 당초신고한 내용과 달리 교환방법에 의하여 제3자인 김○○에게 양도하였다는 주장은 매매계약서 등 증빙자료에 의하여 확인되지 아니하며 처분청이 양도소득세 실지조사 과정에서 쟁점아파트의 매수자인 엄○○으로부터 실지거래계약서를 징취하고 청구인과 거래한 사실을 확인하였으므로 쟁점아파트를 제3자인 김○○에게 양도하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다. 따라서 처분청이 확인된 실지거래가액에 의하여 과세한 처분한 정당하다

• 가. 쟁 점 청구외 엄○○에게 쟁점아파트를 328백만원에 양도한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 과세하였으나, 청구인이 교환방법에 의하여 제3자(김○○)에게 양도한 것으로 보고 실지양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다 5.허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(1999.12.28개정) (2) 소득세법 제97조 【양도가액의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29. 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액 (3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․경정및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2001. 12. 31 단서신설)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트를 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였으며, 처분청은 실지조사 결과 취득 및 양도가액이 신고한 가액과 다른 사실을 확인하고 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였다. 청구인은 쟁점아파트를 교환방법에 의하여 양도함에 따라 실지거래가액이 불분명하고 실제 매수인도 처분청이 확인한 엄○○이 아닌 김○○이므로 처분청이 엄○○으로부터 확인받은 양도가액을 실지거래가액으로 보아 과세하는 것은 부당하다고 주장하면서 공인중개사의 확인서 등을 제출하고 있으므로 이에 대해 살펴본다

(2) 처분청의 조사종결복명서에 의하면, 처분청은 양도당시의 시세 등을 탐문하고 거래대금 수수내용, 거래상대방 등을 조사한바, 청구인이 양도가액을 당초 160,000천원으로 신고하였으나 실제는 328,000천원에 양도한 사실이 확인되고,취득가액은 당초 116,000천원으로 신고하였으나 실제는 2억원에 취득한 사실이 확인되어 신고누락금액 84,000천원에 대하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다

(3) 쟁점아파트의 매수인 엄○○은 2006.11.10.자 확인서에서 청구인으로부터2002.12.30.쟁점아파트를 328백만원임에 매수하였음을 확인하면서 처분청 조사공무원에게 확인서를 제출하였고, 청구인에게 쟁점아파트를 매도한 유○○은 2006.11.24.자 확인서에서 청구인에게 1996.5.30 쟁점아파트를 2억원에 양도하였음을 확인하면서 처분청 조사공무원에게 확인서를 제출하였다

(4) 한편, 청구인은 쟁점아파트를 교환방법에 의하여 김○○에게 양도하였음을 주장하면서 당시 중개인 이○○의 확인서를 제출하고 있는 바, 동 확인서에 의하면, 이○○는 2002.12.9. 쟁점아파트를 328백만원(전세금 125백만원 포함)에 중개한 사실이 있고, 중개당시 매도자 김○○과 매수자 김○○은 교환거래를 하였으며, 계약당시 전세금 125백만원을 제외한 금액인 계약금 30백만원과 매도잔금 173백만원 [328백만원-125백만원(전세금) - 계약금 30백만원=173백만원)], 합계 203백만원을 김○○에게 지급한 사실이 있음을 확인하고 있다 (5) 소득세법 제114조 제4항 및 같은법 부칙 제13조 제1항에 의하면, 2002.1.1.부터 거주자가 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득세과세표준과 세액을 경정한다고 규정하고 있으므로 신고한 실지거래가액이 사실과 다른 경우 확인된 실지거래가액에 의하여 과세하는 것이 타당하다 하겠다.(국심 2003서843, 2003.6.11. 같은 뜻임)

(6) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 보면, 청구인은 청구외 김○○에게 교환방법에 의하여 양도하였다고 주장하면서 중개인 이○○의 확인서를 제출하고 있으나, 교환자산에 대한 감정평가서, 계약서 등 그 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있으므로 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 보이는 반면, 처분청 조사시 쟁점아파트의 실제 취득자로 확인된 엄○○은 쟁점아파트를 2002.12.30. 김○○으로부터 328백만원에 매입하였음을 확인하고 있다 따라서 청구인이 쟁점아파트를 엄○○에게 328백만원에 양도한 것으로 보고 확인된 실지거래가액에 의하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다