기준시가 대상 자산으로 보아 분양권을 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○지구 ○○○-○○ 블록 소재 대지 198㎡를 1995.

11. 30. ○○○○개발공사로부터 장기할부조건으로 127,910,000원에 매입하기로 계약하고 계약금 및 할부금을 불입(총99,210,000원)하다가 잔금청산 전인 1997. 7. 5. 당해 『부동산을 취득할 수 있는 권리』(이하 “쟁점권리”라 한다)를 정○○에게 양도하고 그에 따르는 양도소득세를 실지거래가액의 방법(양도가액:32,291,000원 및 취득가액: 28,555,900원)으로 자진 신고하였다. 국세청장은 ○○○세무서에 대한 기획감사 결과, 쟁점권리의 양도 당시 실지거래가액이 양도일까지 불입된 위 금액과 양도일 현재의 프레미엄에 상당하는 68,790,000원을 합한 168,000,000원임이 확인됨에 따라 이를 처분청에 과세자료 로 통보하였고 처분청은 2006. 10. 13. 동 과세자료에 의거, 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 39,127,890원을 추가로 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 11. 17. 이의신청을 거쳐 2007. 1. 17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

○○○학교 교사로 초임발령을 받고 자취생활을 하던 중 주택을 마련코자 ○○○ 공사로부터 단독주택용지를 구입하여 할부금을 납부하다가 결혼을 하게 되었고 남편이 있는 ○○으로 이사하게 되어 부득이 최종 할부금 납부 약정일 전에 양 도하게 된 것인 만큼 쟁점권리의 양도에 단기매매차익 목적이 없었으므로 쟁점 권리는 일반적 과세원칙인 기준시가에 의하여 과세하여야 한다 할 것인 바, 쟁점권리에 적용할 기준시가가 고시되어 있지 아니하여 과세할 수 없음에도 처 분청이 아무런 법적 근거도 없는 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 【지상권 등의 평가】제2항의 규정을 준용하여 기준시가를 만들어 내어 결국 사실상 실지 거래가액으로 이 건 양도소득세를 추가로 과세한 것은 조세법률주의의 원칙 등에 비추어 부당하므로 취소함이 타당하다.

• 나. 처분청 의견 청구인이 결혼하면서 쟁점권리를 부득이 처분하게 된 사실이 확인되는 만큼 단기 매매차익을 목적으로 양도한 것으로 보기 어려우므로 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의한 과세대상임이 인정되는 바, 일반적으로 『부동산을 취득 할 수 있는 권리』는 물건의 특성상 일일이 평가하여 고시할 수 없으며 1999.5.7자 개 정된 소득세법 시행규칙 제81조 및 2000.12.29자 개정된 같은 법 시행령 제165조에서 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 기준시가는 취득일 또는 양 도일까지 불입한 금액과 취득일 또는 양도일 현재의 프레미엄에 상당하는 금 액을 합한 금액을 말한다고 명시하고 있는 점을 볼 때 비록 1997.4.23자 개정된 소득세법 시행규칙 제81조 에서 정한 바에 따라 부동산을 취득할 수 있는 권리의 기준시가가 물건 특성상 국세청장에 의해 고시되어 있지 않았다 하더라도 기준 시가를 산정할 수 없는 것이 아니고 법 취지에 따라 쟁점권리에 대한 기준시가를 양도일까지 불입한 금액과 양도일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금 액으로 결정한 당초처분은 정당하며 소득세법과 상속세 및 증여세법은 상호 보완관계에 있으므로 별도 위임규정 없이도 1996.12.31자 개정된 상속세 및 증여 세법 시행령 제51조를 준용하여 양도소득세를 결정하는 것은 지극히 당연하 므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 처분청이 쟁점권리에 관하여 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항 을 준용하 여 양도일까지 실지 불입된 99,210,000원과 양도일 현재 프레미엄에 상당하는 68,790,000원을 합한 168,000,000원을 기준시가로 보아 이 건 양도소득세를 과 세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 ＜이 건 과세요건 성립일 현재의 것＞ (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득. (2) 소득세법 시행령 제157조 【토지 등의 범위】

③ 법 제94조 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 지상권ㆍ전세권과 등기된 부동산 임차권

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (3) 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종 류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (4) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해 당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경 우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취 득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부 정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

⑥ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다. (5) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는바에 의한다.

2. 제94조 제2호 내지 제5호의 자산 양도자산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황과 상속재산 의 평가가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액 (6) 소득세법 시행령 제165조 【토지ㆍ건물외의 자산의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가 액”이라 함은 다음 각호의 가액을 말한다.

1. 법 제94조 제2호의 규정에 의한 부동산에 관한 권리

• 가. 제157조 제3항 제1호의 자산 상속세 및 증여세법시행령 제51조 제1항 의 규정을 준용하여 평가한 가액
• 나. 제157조 제3항 제2호의 자산 양도자산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 감안하여 총리령이 정하는 방법에 의하여 국세청장이 평가한 가액 (7) 소득세법 시행규칙 제81조 【토지ㆍ건물외의 자산의 기준시가 산정】

① 영 제165조 제1항 제1호 나목에서 “총리령이 정하는 방법에 의하여 국세청장이 평가한 가액”이라 함은 양도 자산의 종류ㆍ규모ㆍ분양가액 및 취득ㆍ양도 당시의 매매실례가액을 감안하여 국세청장이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액을 말한다. (8) 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 【지상권 등의 평가】

① 법 제61조 제5항의 규정에 의한 지상권의 가액은 지상권이 설정되어 있는 토지의 가액에 총리령이 정하는 율을 곱하여 계산한 금액을 당해 지상권의 잔존연수를 감안하여 총리령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의한다. 이 경우 그 잔존연수에 관하여는 민법 제280조 및 제281조에 규정된 지상권의 존속기간을 준용한다.

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법시행령 제165조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점권리의 양도에 관하여 객관적인 증빙자료에 의해 청구인이 실지 거래가 액보다 과소신고한 사실이 명백하고 소득세법상 당해 양도소득금액은 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의하여 계산하여야 하며 이때 적용할 양도 당시 기준 시가는 고시되어 있지 아니한 사실이 처분청이 제출한 심리자료(이의신청 결정문 포함)에 의하여 확인되고 이 점에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점권리의 양도가 기준시가에 의한 과세대상에 해당하는 이상, 양도 당시 고시되지 않은 기준시가 외의 다른 평가가액으로는 과세가 불가능 하다는 주장인데 반하여 처분청은 비록 소득세법에 명문규정은 없다 할지라도 법 취지상 보완 관계에 있는 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항 을 준용하여 평가한 가액(평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액)을 기준시가에 갈음하여 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이므로 이를 살펴본다.

(3) 우선 이 건 관련법령을 보면 쟁점권리와 같이 실지거래가액에 의한 과세 대상에서 제외되는『부동산을 취득할 수 있는 권리』는 기준시가에 의하여 과세하되, 이때 기준시가는 국세청장이 소득세법 시행령 제165조 제1항 제1호 나목 및 소득세법 시행규칙 제81조 제1항 (1999.5.7 재정경제부령 제78호로 개정되기 전의 것)의 규정에 따라 “양도 자산의 종류ㆍ규모ㆍ분양가액 및 취득ㆍ양도 당시의 매매실례가액을 감안하여 평가한 가액”을 적용하여 과세하는 것임을 알 수 있는 바, 쟁점권리의 양도 당시 기준시가는 국세청장에 의하여 마련되어 있다고 볼만한 아무런 자료도 나타나 있지 아니하다.

(4) 세법해석은 법문표현에 나타나는 문자, 문구 등 문언에 충실하게 하는 문리해석이 원칙이나 그에 의하여서는 의미가 명확히 확정되지 않는 경우 등에는 보충적 또는 제한적인 범위 내에서 당해 조항의 취지와 관련 법령의 다른 조항과의 관계 등을 고려하는 논리해석이나 조리에 의한 해석이 예외적으로 허용된다 할 것인 바, 쟁점권리에 적용할 양도 당시 기준시가를 국세청장이 마련해 놓은 것은 없다 할지라도 소득세법상 쟁점권리와 같은『부동산에 관한 권리』에 속하는 지상권 등에 대하여 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제1항 을 준용하여 평가한 가액을 그 기준시가로 적용하여 과세하도록 위임규정을 두고 있고 또한 성실신고 사업자에 대하여 과세관청의 경정 또는 재경정을 제한하는 등의 과세특례를 규정하고 있는 조세특례제한법 제122조 의 2에서도 객관적인 증빙자료에 의하여 과소신고한 사실이 명백한 경우에는 예외적으로 그 과세특례를 배제하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 이 건 청구인의 과소신고에 대하여 처분청이 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항 의 규정을 원용하여 양도일까지 불입한 금액과 양도일 현재 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액을 기준시가에 갈음하여 과세한 이 건 처분은 실질과세의 원칙이나 신의성실의 원칙 등과 같이 세법에 내재하는 조리에 비추어 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.