경매로 취득한 부동산의 취득시기는 경락대금 완납일임

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 000-0대지 202.3㎡ 및 건물 373㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2005.6.9. 경락으로 취득하여 2007.2.23. 양도하고 취득시기를 2003.10.28(잔금지급약정일)로 하여 3년 이상 보유자산의 양도로 보아 장기보유특별공제 46,391,500원을 공제하고 36%의 세율을 적용하여 2007.4.30. 양도소득세 123,937,610원을 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 쟁점부동산의 취득시기를 경락대금 납부일인 2005.6.9.을 취득시기로 보아 2년 미만 보유자산의 양도로 보아 장기보유특별공제 배제 및 세율을 40%를 적용하여 2007.6.21. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 46,857,540원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.8.17. 이의신청을 거쳐 2007.12.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2003.7.28. 쟁점부동산(당초 2층 주택)을 692,500,000원(○○○은행 차입금 4억원 승계조건)에 전 소유자 ○○○로부터 취득하기로 매매계약을 체결하고 계약금 5천만원은 계약일과 동시에 지급하고 중도금 1억원은 2003.9.26. 지급하였으나, 잔금지급일(2003.10.28) 직전인 2003.10.23. 경매 개시결정되어 2005.6.9. 경락대금 810,000,000원을 납부하고 취득한 것으로 청구인은 중도금을 납부한 뒤 2003.10.1. 쟁점부동산으로 거주를 이전한 후 전 소유자의 동의를 얻어 당초 주택이던 쟁점부동산을 개조하여 2003.10.16. 교육연구 및 복지시설(어린이집)로 일반건축물관리대장에 변경등재하고 2003.10.23. ○○○으로부터○○○보육원이라는 상호로 보육시설신고증을 받음과 동시에 ○○○세무서장으로부터 사업자등록을 하여 어린이집을 운영하던 중 전 소유자의 채무에 대한 경매로 청구인이 취득하지 않을 수 없어 2005.6월 경락으로 취득한 것이나, 2003.10.28. 잔금 지급이 이루어지지 않았으나 실질적으로는 쟁점부동산에 대한 모든 권리와 의무를 승계하여 잔금이 지급된 것과 동일하므로 처분청이 쟁점부동산의 보유기간을 2년 미만으로 보아 장기보유특별공제 배제 및 세율 40%를 적용함은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 경매진행으로 인하여 2003.10.28. 매매대금 692,500,000원 중 잔금 142,500,000원을 미납하였으나 계약금 및 중도금을 이미 지급하고 동 부동산에 대한 소유권을 사실상 취득하였다고 주장하고 있으나, 잔금이 청산되어야 소유권의 완전한 취득이 이루어지므로 경락대금 810,000,000원 중 550,000,000원만을 지급한 것은 사실상 잔금의 완납이라고 볼 수 없을 뿐만 아니라 2005년도의 경락은 2003년의 매매계약과는 전혀 성질을 달리하는 물권변동 원인으로 동일선상에서 볼 수 없으므로 경락에 의한 매각대금납부일인 2005.6.9.이 취득시기 이므로 2007.2.23 양도한 쟁점부동산의 보유기간은 2년 미만이므로 장기보유특별공제를 배제하고 세율을 40% 적용하여 이 건 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득시기를 경락대금 완납일(2005.6.9)로 보아 장기보유특별공제 배제 및 세율 40%를 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령 으로 정한다.

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호 의 규정에 의한 자산 <양도소득과세표준> <세율> 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원+1천만원을 초과하는 금액의 4천만원 이하 100분의 18 4천만원 초가 630만원+4천만원을 초과하는 금액의 8천만원 이하 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호 에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 40

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액 】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 양도차익의 100분의 15

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45

○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건 의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 민법 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)

(5) 소득세법기본통칙98-5 【경락에 의하여 자산을 취득하는 경우의 취득시기】 경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 경매인이 매각조건에 의하여 경매대금을 완납한 날이 취득의 시기가 된다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 당초 2층 주택인 쟁점부동산을 2003.7.28. 전 소유자 ○○○로부터 692,500,000원(○○○은행 차입금 4억원 승계조건)에 취득하기로 매매계약을 체결하고 계약금 5천만원은 계약일자에, 중도금 1억원은 2003.9.26.에 지급하였으며, 잔금 142,500,000원은 2003.10.28. 자로 지급하기로 약정되어 있으나 동 일자에 지급하지 못한 사실에 대하여는 서로 다툼이 없다.

(2) 청구인은 2003.9.26. 중도금을 지급한 후 거주지를 쟁점부동산의 소재지로 이전한 후 전 소유자의 동의를 얻어 당초 주택을 헐고 교육연구 및 복지시설(어린이 집)로 변경하여 2003.10.16. 건축물관리대장에 등재하고, 2003.10.23. ○○○구청으로부터 ○○○어린이집’으로 민간보육시설로 신고하고, ○○○세무서장으로부터 ○○○(딸) 명의로 사업자등록을 하였음이 관련 증빙에 의거 확인된다.

(3) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 잔금 지급일(2003.10.28) 직전인 2003.10.25. ○○○법원의 강제경매 개시결정으로 2005.4.21. 청구인에게 810,000,000원에 매각 결정되어 2005.6.9. 경락대금을 납부한 후 2005.6.9. 청구인 앞으로 소유권이전등기 되었음이 확인된다.

(4) 현행 소득세법령상 자산의 취득시기는 대금을 청산한 날 또는 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이고, 경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 경매인이 매각조건에 의하여 경매대금을 완납한 날이 취득시기가 되는 것이나, 청구인은 쟁점부동산을 전 소유자 ○○○로부터 취득하기 위해 부동산매매계약을 체결하고 잔금 142,500,000원을 지급 약정일인 2003.10.28. 지급하지 못한 상태에서 전소유자의 채무로 경매가 개시되어 810,000,000원에 경락 받아 대금을 2005.9.6. 납부하였는 바, 청구인이 비록 쟁점부동산을 취득하기로 매매계약을 체결하고 중도금까지 지급한 상태에서 전 소유자의 동의를 받아 주택을 개조하여 어린이 집으로 사용하고 있는 등 쟁점부동산에 대한 사실상 권리행사를 하였더라도 현행 소득세법상 실제 권리행사를 한 때를 취득시기로 보기 어려우므로 경락대금 납부한 날을 취득시기로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 국세심판관회의 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.