인근 매매사례아파트 가액을 상속재산의 시가로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.12.15. 남편 윤○○가 사망함에 따라 ○○○○○ ○○구 ○○○동 ○○○ ○○아파트 ○○동 ○○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 자녀 4명과 공동지분(청구인 3/11, 자녀 4명 각 2/11)으로 상속 취득한 후, 2006.6.15. 쟁점아파트의 상속재산가액을 1,236,500천원(기준 시가)으로 평가하여 상속세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 이 건 상속세조사결과, 쟁점아파트와 동일 아파트건 물에 소재한 ○○동 ○○○호(이하 “매매사례아파트”라 한다)가 상속개시일 로부터 6월 이내인 2005.12.10. 2,250,000천원에 매매계약 된 사실을 확인하고, 동 아파트의 매매사례 가액을 쟁점아파트의 시가로 하고 과 소신고된 1,013,500천원을 상속세 과세가액에 합산하여 2007.9.15. 청구인 외 4명을 연대납세의무자로 하여 2005.12.15. 상속분 상속세 290,629,980 원 을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트는 아파트 단지내에서 ○○대교 대로변에 위치하여 자동차 소음 및 매연에 노출되어 주거환경이 열악한 반면, 매매사례 아파트는 아파트단지 안쪽에 위치하여 소음이 적고 정원수로 둘러싸여 경관이 매우 양호하고, 또한 쟁점아파트는 입주이래 현재까지 수선을 한번도 하지 아니하여 건물내부가 매우 낡았는데 매매사례아파트는 최근에 수선을 한 아파트로 외부환경이나 내부상황이 쟁점아파트와 다르므로 동 아파트의 매매사례가격을 쟁점아파트의 시가로 보아 과 세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견

○ 같은 아파트단지․같은 동․같은 층의 아파트가 대로변에 가까운지, 반대편에 위치했는지 및 내부수리 여부가 매매가액에 미치는 영향은 미미하다 할 것이고, 이 건 매매사례가액은 상속재산 평가기 준일 5일전의 특수관계 없는 자간의 거래로서 같은 아파트 단지에 같은 동, 같은 층, 같은 방향이며 기준시가도 동일한 점 등으로 볼 때 불합리한 사례가액을 적용한 것이 아니므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 시가를 상속개시일로부터 6월 이내에 매매된 인근 매매사례아파트의 매매사례가액을 기준으로 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 󰡒평가기준일󰡓이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대 통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 󰡒수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여 재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매감정수용경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매 (이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부 당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가 액이 평가기준 일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기 준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한 다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거 나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인의 남편 윤○○는 1985.10.29. 쟁점아파트를 매매취득하 였고, 2005.12.15. 윤○○의 사망으로 청구인이 쟁점아파트의 3/11 지분을, 청구인의 자녀 4명이 각 2/11 지분을 각각 협의분할에 의한 상속으 로 취득하였으며, 2006.6.15. 청구인 등은 쟁점아파트의 가액을 기준시가로 평가하여 상속세를 신고하였고, 처분청은 쟁점아파트의 시가를 평가기준일로부터 5일 전에 거래된 매매사례아파트의 매매사 례 가액으로 평가하 여 이 건 과세한 사실이 쟁점아 파트의 등기부등 본, 상속세신고서 및 과세자료 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 매매사례아파트가 쟁점아파트에 비하여 주변환경과 건물 내부상황이 더 양호하여 쟁점아파트와 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당되지 아니한다는 주 장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 처분청의 매매사례아파트에 대한 매매거래내역 및 국세청장이 고시한 기준시 가 등에 대한 조사내역은 아래 <표>와 같다. <표> 처분청의 매매사례아파트 매매사례가액 등의 조사내역 (단위: 천원) 동․호수 면적(㎡) 매매계약일 (상속개시일) 매매가액 국세청 기준시가 (2005.5.2.) 비고

○○-○○○ 196.7 (2005.12.15)

• 1,236,500 쟁점아파트

○○-○○○ 196.7 2005.12.10 2,250,000 1,236,500 매매사례 아파트 (나) 상속세및증여세법 제60조 에 의하면, 상속재산의 평가는 시가로 볼 수 있는 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 가격이 있는 경우에는 이를 우선 적용하여 평가하는 것이고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 방법인 국세 청장이 고시한 기준시 가 등으로 평가할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 2003.12.31 신설 개정된 같은법 시행령 제49조 제5항에 의하면 당해 재산과 면 적․위 치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액도 시가 로 보도록 규정하고 있는 바, 이는 당해 재산과 면 적 ․종류․용도․종목이 동일 또는 유 사한 다른 재산의 매매사례가격이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불 합리한 점을 해소하려는데 그 취지가 있다고 할 것이므로 상속개시일 전후 3월 이내에 거래된 매매사례 아파트가 당해 증여아파트와 면적 ․위치․용도 및 종목 이 동일하거나 유사하다면 동 아파트의 매매사 례가액을 기준시가 보다 먼저 적용하는 것이 타당하다고 할 것이다/ (국심 2005서1400, 2005.7.4외 다수 같 은 뜻임)./ (다) 이 건의 경우, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 적용한 매매사례 아파트는 이 건 상속개시일(2005.12.15.)로부터 5일 전인 2005.12.10. 매매계약이 체결되었고, 쟁점 아파트와 같은 동, 같은 층이고 면적도 동일하며, 국세청장이 2005.5.2. 고시한 기 준시가도 1,236,500천원으로 동일한 점 등으로 볼 때, 두 아파트의 시가 차이가 있 다고 볼 만한 사유가 없어 보이므로 매매사례아파트는 쟁점아파트와 면적․위치․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당되는 것으로 보 인다.

(3) 그렇다면, 처분청이 쟁점아파트의 시가를 매매사례아파트의 매매사례가액으로 평가하여 이를 기준으로 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.