대물변제 받은 아파트의 실지취득가액이 불분명하여 환산가액으로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2000.11.20. 전○○으로부터 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 511 ○○○○맨션 ○○○동 ○○○○호 토지 78.4㎡, 건물 128.0㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2003.3.18. 공○○에게 양도하고 양도가액 777,000천원, 취득가액 730,000천원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트의 실지거래가액을 조사한 결과, 쟁점아파트의 실지양도가액은 777,000천원으로 확인되나, 청구인이 신고한 취득가액 730,000천원은 그 지급사실이 불분명함에 따라 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호의 산식(양도당시 실지거래가액× 취득당시의 기준시가/ 양도당시의 기준시가)을 적용하여 환산한 490,413천원을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여 2007.10.8. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 117,701240원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1993.7.5. 전○○에게 90,000천원을 대여한 후 1993.12.29. 쟁점아파트에 처분금지 가처분하였고, 이후 1999.7월경 추가로 100,000천원과 2000.11.5. 100,000천원을 추가로 대여한 후 전○○의 자금악화로 대여금 회수가능성이 어렵게 되자, 2000.11.20. 쟁점아파트를 730,000천원에 취득하면서 기존채무 290,000천원을 계약금과 중도금으로 대체하고 기존대여금에 대한 이자 40,000천원과 전세보증금 전환액 400,000천원을 잔금으로 대체하는 조건으로 쟁점아파트를 대물변제 취득한 것으로, 청구인이 쟁점아파트를 730,000천원에 전○○으로부터 취득한 사실이 취득매매계약서, 거래상대방(전○○) 사실확인서 등에 의하여 확인됨에도 처분청이 쟁점아파트의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 실지양도가액을 기준으로 환산한 가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 쟁점아파트의 취득대금 730,000천원의 지급내역을 조사한 바, 1993.7.5.부터 2000.11.5.까지 계약금 및 중도금으로 290,000천원을 지급한 것으로 볼만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 실제 청구인이 전○○에게 계약금과 중도금으로 지급한 사실이 확인되지 않고 있고, 또한 2000.11.20. 잔금으로 지급하였다는 440,000천원중 기존 대여금이 확인되지 않음에 따라 이자 40,000천원을 인정할 수 없으며, 나머지 400,000천원은 전세보증금으로 대체되었다는 주장도 당시 같은 단지의 동일 유형아파트의 전세보증금이 250,000천원에 불과한 점으로 볼 때 인정할 수 없음에 따라, 청구인이 주장하는 취득가액(730,000천원)은 그 지급사실이 확인된다고 볼 수 없어 취득가액이 불분명한 것으로 보아 실지양도가액을 기준으로 환산한 가액을 취득가액으로 보고 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 실지취득가액이 불분명하다고 하여 환산한 가액을 취득가액으로 보고 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 제114조 (2001.12.31. 법률 제6557호로 개정된 것)【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999. 12. 28 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ―――――――――――――─― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가의

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2000.11.20. 전○○으로부터 취득한 쟁점아파트를 2003.3.18. 공○○에게 양도하고, 777,000천원을 양도가액으로 하고 730,000천원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였으며, 처분청은 쟁점아파트 취득자금흐름에 대한 조사결과, 청구인이 신고한 쟁점아파트의 취득가액은 그 지급사실이 불분명함에 따라 쟁점아파트의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보아 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호에 의한 환산방법인 “양도가액 × 취득당시 기준시가 / 양도당시 기준시가” 의 산식을 적용하여 쟁점아파트의 취득가액을 490,413천원(777,000천원 × 400,000천원 / 628,000천원 = 490,413천원)으로 산정하였으며, 동 환산금액은 쟁점아파트 취득당시의 인터넷 호가의 최저가 수준으로 나타나고 있다.

(2) 청구인은 쟁점아파트를 730,000천원에 취득한 것이라고 주장하나, 쟁점아파트 취득당시인 2000.11.20. 현재 기준시가는 400,000천원이며, 국세청 TIS상 공동주택 평형별 적정가격 조회자료에 의하면 매매하한가 500,000천원, 매매상한가 600,000천원으로 나타나고 있으며, 인터넷 시세(부동산○○)의 변동사항을 보면 1999.9월부터 2001.4월까지의 호가는 최고가 580,000천원, 최저가 490,000천원으로 청구인이 주장하는 취득가액과 상당한 차이가 있는 것으로 나타나고 있다.

(3) 청구인은 1993.7.5. 전○○에게 90,000천원을 대여한 후 1993.12.29. 쟁점아파트에 처분금지 가처분하였고, 이후 1999.7월경 100,000천원과 2000.11.5. 100,000천원을 추가로 대여하였으나 전○○의 자금난으로 인하여 기존 대여금 회수가능성이 없게되어 2000.11.20. 기존대여금과 기존대여금에 대한 이자 40,000천원 및 쟁점아파트의 전세보증금 전환액 400,000천원을 잔금조로 대체지급하는 조건으로 쟁점아파트를 730,000천원에 대물취득한 것이며 이는 청구인이 제시한 매매계약서, 거래상대방(전○○)의 거래사실확인서와 등기부등본 등에 의하여 확인되고 있음에도 취득가액이 불분명하다고 하여 실지양도가액을 기준으로 환산한 가액인 490,413천원을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 처분이 부당하다고 주장하고 있어 이를 살펴본다. (가) 청구인이 제시한 쟁점아파트의 취득계약서를 보면, 2000.10.15. 계약하면서 취득가액을 730,000천원으로 하고 매도자를 전○○, 매수자를 청구인으로 하면서, 대금지급은 2000.10.15. 계약금 90,000천원, 2000.11.5. 중도금 200,000천원, 2000.11.20. 잔금 440,000천원을 지급하는 것으로 기재되어 있고, 특약사항으로 “① 잔금시 매도인은 법적인 가압류를 말소해주기로 한다. ② 잔금시에 전세금 400,000천원을 공제한 나머지를 지불하기로 한다.”로 기재되어 있어, 1993.7.5. 전○○에게 90,000천원과 1999.7월경 100,000천원 및 2000.11.5. 100,000천원을 추가로 대여한 후 동 금액을 계약금과 중도금으로 지급한 후 2000.11.20. 기존대여금과 기존대여금에 대한 이자 40,000천원 및 쟁점아파트의 전세보증금 전환액 400,000천원을 잔금조로 대체지급하고 쟁점아파트를 730,000천원에 대물취득하였다는 주장과 그 내용이 다른 것으로 나타나고 있다. (나) 쟁점아파트를 청구인에게 양도한 전○○은 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대1주택 비과세로 하여 양도소득세가 결정된 것으로 처분청이 제시한 사실관계분석 보고서에 나타나고 있다. (다) 청구인은 1993.7월경 전○○에게 90,000천원을 대여한 후 1993.12.29. 쟁점아파트에 처분금지 가처분하였고, 이후 1999.7월경 추가로 100,000천원 및 2000.11.5. 100,000천원을 추가로 대여한 후 대여금 회수가능성이 없어 2000.11.20. 기존대여금 290,000천원을 계약금과 중도금으로 지급하였다고 주장하면서 전○○에 대한 채권채무관련확인서 사본과 청구인의 ○○은행 예금계좌(○○○-○○-○○○○○○)의 입․출금내역을 제시하고 있어 이를 살펴보면, 1993.7월경 지급하였다는 90,000천원과 1999.7월경 100,000천원의 지급사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 또한 2000년도에 지급하였다는 100,000천원의 증빙을 보면 청구인의 ○○은행 예금계좌(○○○-○○-○○○○○○)에 2000.8.26. 90,000천원이 입금된 후 2000.8.31. 10,000천원, 2000.10.2. 80,000천원이 출금된 것으로 나타나고 있으나 동 출금액이 실제 전○○에게 지급한 금액인지 여부가 확인되지 않고 있어 청구인이 제시한 증빙만으로는 청구인의 예금계좌에서 출금된 90,000천원이 쟁점아파트 취득대금으로 사용된 것인지 확인되지 않고 있는 점 등으로 볼 때, 청구인은 쟁점아파트 취득당시 전○○에게 받을 290,000천원의 채권이 있었다고 주장만할 뿐 이를 입증할 수 있는 구체적인 입증자료를 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 전○○에 대한 대여금 290,000천원 (1993.7.5. 90,000천원, 2000.11.5. 200,000천원)의 실체가 확인되지 않고 있다. (라) 또한, 청구인은 쟁점아파트를 대물변제받으면서 기존 소유자인 전○○에게 쟁점아파트를 임대주고 취득대금 중 400,000천원을 전세보증금으로 전환하였다고 주장하면서 2000.11.20. 작성하였다는 전○○과의 부동산임대차계약서(임대보증금 400,000천원) 및 전○○의 거주사실증명서를 제시하고 있어 이를 살펴보면, 전○○이 청구인에게 쟁점아파트를 양도한 이후에도 계속하여 쟁점아파트에 거주한 것으로 나타나고 있으나 당시 인터넷자료에 의하면 쟁점아파트와 유사한 아파트의 전세보증금 시세는 250,000천원에서 280,000천원으로 정상적인 임대보증금의 시가와 120,000천원의 차이가 나고 있고, 청구인이 쟁점아파트를 2003.3.11. 공○○에게 양도하면서 작성한 매매계약서 및 공○○과 청구인의 합의서 및 동 합의서에 첨부된 쟁점아파트 전세계약서에 의하면 2002.9.23. 전세보증금을 전세입주 명의자인 박○○(전○○의 배우자)이 청구인에게 일시불로 150,000천원을 지급한 것으로 기재되어 있는 등 쟁점아파트 양도당시 전세보증금이 150,000천원임이 확인되고 있으며, 쟁점아파트 전세보증금 전환금 400,000천원 중 250,000천원을 반환하였다고 주장하는 내역을 보면 청구인이 2002.6.17. ○○은행 대○○지점에서 대출받은 250,000천원 중 70,000천원과 2002.10.23. ○○은행 도○○지점에서 180,000천원으로 반환하였다고 주장하나 청구인의 예금계좌에서 250,000천원이 출금한 사항만 있지 동 금액이 전세보증금 반환대금으로 전○○에게 실제 지급한 것으로 볼만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등으로 볼 때 청구인이 제시한 증빙만으로는 청구인이 전○○에게 2002.6.17.부터 2002.10.23.사이에 전세보증금 중 250,000천원을 반환하였다는 주장은 인정하기 어렵다고 보인다.

(4) 위의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 쟁점아파트 취득당시 시세는 490,000천원~580,000천원으로 나타나고 있는 반면에 채무변제 압박 및 그로 인한 재산의 압류로 모든 재산을 경매당할 위급상황에 처한 전○○이 쟁점아파트를 일반호가보다 현저히 높은 730,000천원에 양도하였다고 주장은 신빙성이 없는 것으로 보이는 점, 청구인이 주장하는 취득가액 중 계약금과 중도금으로 대체되었다는 기존의 대여금 290,000천원의 실체가 불분명한 것으로 나타나는 점, 전세보증금으로 전환한 400,000천원은 기존 시세(250,000천원)보다 150,000천원 정도가 높고, 또한 청구인이 쟁점아파트 취득당시 전세보증금 400,000천원중 양도당시 확인된 전세보증금이 150,000천원을 차감한 나머지 250,000천원의 반환내역이 불분명한 점, 쟁점아파트의 양도자인 전○○은 1세대1주택으로 비과세받았다는 점 등으로 볼 때 처분청이 쟁점아파트 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호에 의한 환산방법인 “양도가액 × 취득당시 기준시가 / 양도당시 기준시가” 의 산식을 적용하여 쟁점아파트의 취득가액을 490,413천원으로 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.