임대목적으로 신축한 주택의 양도를 주택신축판매업으로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2002.10.4. ○○○○시 ○○구 ○○동 76-4번지에 지상4층의 다세대주택 8호를 신축하여 2003년에 그 중 5호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도하고, 2004.5.31. 양도소득세 확정신고를 하면서 조세특례제한법 제99조 (신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면)를 적용하여 산출세액 71,878,199원을 양도소득세 100% 감면대상 세액으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 다세대주택을 신축하여 임대사업에 공하지 아니하고 양도 하였으므로 쟁점주택의 양도는 사실상의 주택 신축판매업에 해당한다하여 2007.9.16. 청구인에게 2003년 귀속 종합소득세 67,138,610원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1994.7.8. 쟁점주택 소재지의 구 주택을 취득하여 거주하여 오던 중, 생계비 해결 차원에서 임대 목적으로 2002.4.10. ‘부동산 임대업’의 사업자로 등록하고, 2002.10.4 다세대주택을 신축하였으나, 신축한 8호 중 청구인이 거주하던 302호 이외에 301호와 401호만 임대되고 나머지는 임대가 되지 아니하여 부득이 2003년에 쟁점주택 5호를 처분하게 된 것으로 청구인이 처음부터 판매할 목적으로 다세대주택을 신축한 것이 아니므로 청구인이 ‘주택 신축 판매업’을 영위하였다고 보아 과세한 이 건 종합소득세는 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택을 임대 목적으로 신축하였다가 임대가 되지 아니하여 부득이 양도하였으므로 쟁점주택의 양도에 대하여는 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하나, 주택의 신축 양도가 건설업에 해당하는지 여부는 그 거래의 규모․횟수․태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부를 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 사항으로, 청구인의 사업이력 및 쟁점주택 거래에 대한 제반사항을 검토한 바, 청구인은 건설업(주택신축판매업)을 영위하였다고 봄이 타당하므로 쟁점주택의 양도에 따른 소득을 사업소득으로 보아 종합소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 양도에 따른 소득이 양도소득에 해당되는지, 아니면 주택신축판매업의 사업소득에 해당되는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법(2003.12.30. 법률 제7006로 개정되기 전의 것) 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생 하는 소득

○ 소득세법 제94조 【양도소득】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한 다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발 생 하는 소득

○ 소득세법시행령(2003.12.30. 대통령령 제18173호로 개정되기 전의 것) 제32조 【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1994.7.18. 쟁점주택 소재지의 구 주택을 취득하여 거주하다가 2002.10.4. 동 지상에 지상 4층, 지하1층(대지 389.5㎡, 건축연면적 813.44㎡)의 다세대주택 8호를 신축하여 2002.10.25. 소유권 보존등기를 하였으며, 소유권 보존등기일에 각각의 호에 채권최고액 169백만원～182백만원의 근저당권이 설정된 사실이 등기부등본에 의해 확인된다.

(2) 청구인의 사업이력을 보면, 청구인은 1989.3.31. 개업하여 ‘○○실업’이라는 상호로 ‘비거주용 건물 임대업’을 영위한 사실이 있고(사업자등록은 1992.5.27.에 함), 1994.12.1. ‘○○건설’이라는 상호로 ‘건설업/일반건축공사’의 사업자로 등록 한 사실이 있으며, 쟁점주택을 신축하기 전인 2002.4.10. ‘부동산 임대업’의 사업 자로 등록을 한 것으로 확인된다.

(3) 쟁점주택의 임대 및 양도내역은 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점주택의 임대 및 양도내역 구분 신축일 임대 또는 사용내역 양도일 양수인 101호(쟁점주택) 2002.10.4 없음 2003.10.02 임○○ 102호(쟁점주택 2002.10.4 없음 2003.10.02 임○○ 201호 2002.10.4 없음

• - 202호 2002.10.4 없음

• - 301호 2002.10.4 임대 중

• - 302호(쟁점주택) 2002.10.4 청구인 일시 거주 2003.11.07? 401호(쟁점주택) 2002.10.4 없음 2003.09.08 곽○○ 402호(쟁점주택) 2002.10.4 2003.7.15～2003.9.8 임대 2003.09.17 이○○

(4) 청구인은 쟁점주택 신축 이전에 20여년간 건물 임대업을 영위하다가 IMF로 건물이 임의경매된 터라 가족의 생계를 위하여 거주하던 주택을 철거하고 다세대 주택을 신축하여 임대업을 영위할 목적으로 부동산 임대업의 사업자로 등록하고, 공사 착공을 하였으나, 준공후 임대가 되지 않아 건물 신축비용 6억원과 이자부담 이 커져 5호 모두 양수인이 청구인의 은행채무를 변제하거나 인수하는 조건으로 양도하게 되었으므로 청구인이 주택신축판매업을 영위하였다고 본 것은 부당하다 고 주장하면서 각 주택의 매매계약서를 제시하고 있는 바, 각 매매계약서에는 특약 사항이 아래와 같이 기재되어 있다. (가) 101호와 102호의 경우, 대출금 각 2억원을 양수인이 승계하는 조건으로 각 250백만원에 양도 (나) 401호의 경우, 등기부상 채권최고액 52백만원을 양수인이 인수하는 조건으로 250백만원에 양도 (다) 402호의 경우, 상호저축은행 융자금 185백만원을 양수인이 승계하는 조건으 로 임차인에게 260백만원에 양도

(5) 살피건대, 주택의 신축 양도가 건설업에 해당하는지 여부는 그 거래의 규모․횟 수․태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부를 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 사항으로 청구인은 임대사업에 공할 목적으로 쟁점주택을 신축하였으므로 쟁점주택은 부동산 임대사업자의 사업용 고 정자산에 해당하여 양도소득세 과세대상이라는 취지로 주장하나, 신축한 주택이 판 매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우도 주택신축판매업에 해당하는 것인 바(국심 2006서1213, 2006.11.17. 같은 뜻임), 청구인이 쟁점주택을 신축하여 곧바로 임대한 사실이 없고, 쟁점주택은 전 유면적이 65.93㎡ 정도의 다세대주택으로 신축당시부터 채권최고액 169백만원～ 182백만원의 근저당권이 설정되어 있어 주택 경기가 나쁘지 않았더라도 임대가 사 실상 어려웠을 것으로 보이는 점, 청구인이 2003.7.15.에야 402호를 최초로 임대 하면서 차임 없이 임차보증금만 있는 형태로 임대하였다가 2개월만에 임차인에게 양도한 점, 청구인이 2002.4.10. ‘주택 임대업’으로 사업자등록을 하지 아니하고 ‘부동산 임대업’으로 사업자등록을 한 점, 청구인의 사업이력 등을 종합적으로 감 안할 때, 청구인이 처음부터 임대사업에 공할 목적으로 쟁점주택을 신축하였다고 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 쟁점주택이 임대 사업용 고정자산의 양도에 해당된다는 청구주장은 받아들 이기 어렵다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한