매매사례가액에 의하여 아파트의 시가를 평가한 과세한 처분의 당부

○○○세무서장이 2007.11.1. 청구인에게 한 2005.9.8. 증여분 증여세 42,024,480원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2005.9.8. 아버지 강○○○으로부터 ○○○(187.91㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 2005.11.23. 증여재산가액을 국세청장이 고시한 쟁점아파트의 기준시가 734백만원으로 평가하여 증여세 신고 및 자진납부하였다.
• 나. 처분청은 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조의 규정에 의하여 쟁점아파트와 같은 동 203호(187.91㎡, 이하 “비교대상아파트”라 한다)가 쟁점아파트 증여일로부터 약 19개월 전인 2004.2.20. 850백만원(이하 “매매사례가액”이라 한다)에 거래된 사실을 확인하고 위 매매사례가액을 비상장주식평가위원회의 자문을 거쳐 쟁점아파트의 증여재산가액으로 평가하여 2007.11.1. 청구인에게 2005.9.8. 증여분 증여세 42,024,480원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점아파트는 증여일 전·후 3월이내의 매매사례가액이 없을 뿐만 아니라, 쟁점아파트의 증여일(2005.9.8.)과 비교대상아파트의 매매계약일(2004.2.20.)은 약 19개월의 차이가 있어 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하고, 국세청장이 발표한 “2005.5.2.자 시행 공동주택 기준시가” 책자에 의하면, 2005.5.2.자 공동주택의 기준시가는 직전고시(2004.3.2. 기준가격, 2004.4.30. 고시) 대비 평균 4.2% 하락하였으며 쟁점아파트가 소재한 ○○구의 경우에도 9.0% 하락한 것으로 발표된 점 등으로 보아 비교대상아파트의 거래시기에 비하여 쟁점아파트의 증여당시에는 공동주택의 기준시가가 오히려 하락하였으므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 증여세를 과세하는 것은 부당하다.

(2) 쟁점아파트의 경우 증여일(2005.9.8.) 전·후 3월 이내의 기간 중에는 매매된 사례가 전혀 없으므로 청구인이 증여세를 신고할 당시에는 매매사례가액을 전혀 예측할 수 없었을 뿐만 아니라, 증여일로부터 약 19개월 전에 이루어진 비교대상아파트의 매매사례가액을 청구인이 알 수 있는 방법도 없고, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 기준시가도 다르며, 증여일 당시는 아파트의 가격변동이 심한 시기였고 매매사례가액이 적용되리라고는 상상도 할 수 없는 상황으로서, 그 의무의 이행을 청구인에게 기대하는 것은 무리가 있다할 것이므로 처분청이 납부불성실가산세를 적용하는 것은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 처분청이 쟁점아파트의 시가 비교대상으로 선정한 비교대상아파트는 이 건 증여일(2005.9.8.)로부터 3개월의 범위를 벗어난 시점인 2004.2.20.에 거래되었으나, 당해 매매사례가액이 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 단서 규정 및 같은 법 시행령 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 비상장주식 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 채택되었고, 국민은행사이트 및 국세청 전산자료에 의하면 가격의 하락이나 환경변화 등 가격변동의 특별한 사정도 없었으며, 공동주택 기준시가의 산정기준일을 고려할 때, 쟁점아파트의 증여일은 2005년이 아닌 2006년에 더 가깝고 2006년의 기준시가는 전국 평균 16.4%(○○○ 28%) 상승하였으므로 처분청의 매매사례가액 적용은 오히려 청구인에게 유리하게 적용된 것으로 볼 수 있는 바, 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 증여세를 과세한 당초처분은 정당하다.

(2) 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의·과실은 고려되지 않는 것이고, 청구인은 증여일로부터 약 19개월 전에 이루어진 비교대상아파트의 매매사례를 청구인이 알 수 없었다고 주장만 할 뿐, 그 의무를 탓할 수 없는 정당한 사유에 대하여는 입증하지 못하고 있으므로 처분청이 가산세를 적용하여 이 건 과세한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점아파트와 층이 다르고 기준시가도 상이한 비교대상아파트의 19개월 전 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

② 미납세액에 대하여 납부불성실가산세를 적용할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2003. 12. 30. 개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30 개정)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설) (3) 상속세및증여세법시행령 제56조 의 2【평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등】

① 비상장주식의 평가에 있어서 다음 각호에 모두 해당하는 법인이 발행한 비상장주식과 관련하여 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조에서 “납세자”라 한다)가 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준신고기한 만료 4월전(증여의 경우에는 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준신고기한 만료 2월전)까지 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가한 가액 및 그 평가부속서류와 함께 신청하는 경우에는 제54조 내지 제56조의 규정에 불구하고 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 동 위원회가 제시하는 평가방법 등을 감안하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다. (2003.12.30. 신설)

1. 제53조 제6항의 규정에 의한 중소기업 (2003. 12. 30. 신설)

2. 당해 법인의 자산ㆍ매출규모 및 사업의 영위기간 등을 감안하여 동종의 업종을 영위하고 있는 다른 법인(소득세법시행령 제22조 각호의 1에 해당하는 법인을 말한다)의 주식가액과 비교할 때 제54조 내지 제56조의 규정에 의하여 평가하는 것이 불합리하다고 인정되는 법인 (2003. 12. 30. 신설)

② 제1항의 규정에 의한 비상장주식의 가액평가 및 평가방법에 대한 심의를 위하여 국세청에 비상장주식평가심의위원회(이하 “평가심의위원회”라 한다)를 두며, 평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 신청이 있는 경우에는 당해 비상장주식의 당초 평가가액의 적정성 여부를 심의하고, 평가가액 또는 평가방법을 제시하는 때에는 다음 각호의 사항을 감안하여 심의하여야 한다.

(4) 비상장주식 평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정(국세청훈령 제1609호, 2006.4.14. 개정되기 전의 것) 제1조 【목 적】이 규정은 상속세및증여세법시행령 제56조 의 2의 규정에 의한 비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영, 비상장중소기업의 주식에 대한 평가신청대상 및 반려의 기준, 평가방법, 평가신청절차, 상속재산 및 증여재산의 평가에 대한 자문 등에 관하여 필요한 사항을 정하는 것을 목적으로 한다. 제22조 【시가인정 자문 등】① 지방청평가심의위원회는 다음 각호의 사항에 관하여 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장의 자문에 응할 수 있다.

1. 영 제49조 제1항 본문의 규정에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(상속개시일 전 6월 이내의 기간 및 증여일 전 3월 이내의 기간을 제외한다) 중에 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다) 또는 공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함하고자 하는 경우

② 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어 납세지관할세무서장 및 지방국세청장은 다음 각호의 사항을 입증하여야 하고, 지방청평가심의위원회는 입증내용의 신빙성 및 객관적 교환가치 등을 감안하여 시가 인정여부에 대한 자문에 응하여야 한다.

1. 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있다는 점

2. 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없다는 점

3. 주식의 경우 주식발행회사의 재무상태, 경영상태 및 주요업종의 변동 등이 없다는 점

4. 기타 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다 (가) 청구인은 아버지 강○○○으로부터 쟁점아파트를 증여받고 증여재산가액을 기준시가로 평가하여 증여세를 신고납부하였으며, 처분청은 같은 동 2층에 위치한 같은 면적의 비교대상아파트가 증여일로부터 19개월 전에 거래된 사실을 확인하고 비상장주식평가위원회의 자문을 거쳐 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 증여세를 과세하였다. (나) 이에 대해 청구인은 증여일 전·후 3월이내의 매매사례가액이 없을 뿐만 아니라, 쟁점아파트의 증여일과 비교대상아파트의 매매계약일은 약 19개월의 차이가 있고, 국세청장이 발표한 ○○○의 기준시가는 오히려 직전고시 대비 9% 하락하였음에도 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. (다) 쟁점아파트의 매매사례가액으로 본 비교대상아파트는 아래와 같이 쟁점아파트와는 면적이 같고, 같은 동에 위치하나, 층수가 다르고, 기준시가는 동일한 것으로 나타난다.

○○○ (라) 상속세및증여세법 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제5항의 규정을 살펴보면, 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래되는 가액으로 하되, 당해 증여재산의 증여일 전후 3월 이내에 매매가액이 없는 경우에는 당해 증여재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 이를 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제56조의 2 제1항, 제7항 및 국세청훈령인 비상장주식 평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정 제22조에 의하면, 평가심의위원회는 비상장주식평가 이외에 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 당해 증여재산의 증여일 전 2년 이내에 당해 증여재산과 동일성이 유지되고, 주위환경 및 가격변동 등이 없는 부동산의 매매사례가액을 당해 증여재산의 시가로 볼 수 있는지 여부에 대한 자문에 응할 수 있다고 규정하고 있다. (마) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 쟁점아파트의 경우 비교대상아파트와 같은 동에 위치하고 있으나 증여일 전후 3월 이내의 매매사례가액이 없을 뿐만 아니라, 쟁점아파트의 증여일(2005.9.8.)과 비교대상아파트의 매매일(2004.2.20.)은 약 19개월의 차이가 나고, 국세청장이 발표한 “2005.5.2.자 시행 공동주택 기준시가”에 의하면, 쟁점아파트 소재지인 ○○○에 대한 2005.5.2.자 공동주택의 기준시가는 직전고시 대비 평균 9.0% 하락한 것으로 발표된 점 등으로 보아 비교대상아파트의 매매사례가액은 위 관련규정에 의한 “당해 증여재산의 증여일 전 2년 이내에 당해 증여재산과 동일성이 유지되고, 주위환경 및 가격변동 등이 없는 부동산의 매매사례가액”으로 볼 수 없다 하겠다. 따라서, 처분청이 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다 “쟁점①”이 인용됨에 따라 “쟁점②”에 대하여는 심리의 실익이 없으므로 심리를 생략한다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.