아파트 매매사례가액을 시가로 보아 상속재산가액을 산정한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.12.2. 어미니 민00으로부터 00특별시 00구 00동 1- 0000빌라트 *(전유면적 133.26㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받고, 2006.5.15. 처분청에 쟁점아파트의 상속재산가액을 상속개시당시 국세청 기준시가 218,000,000원으로 하여 상속세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트와 같은 동에 위치한 501(전유면적 129.49㎡, 이하 “매매사례아파트”라 한다)가 쟁점아파트를 상속받은 날로부터 6개월 내인 2006.4.28. 330,000,000원에 매매(별지<표> 쟁점아파트와 매매사례아파트 비교)된 사실이 있다 하여 이를 상속재산가액으로 하여 2007.9.12. 청구인에게 2005.12.2.자 상속분에 대한 상속에 38,186,400원을 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트와 매매사례아파트는 층과 건물의 전유면적 국세청 기준시가가 서로 다르고 또한, 쟁점아파트 7미터 앞에 00경찰서 001지구대가 쟁점아파트를 가로막고 있어 조망권을 침해하여 아파트 가격형성에 차이가 많이 난다고 할 수 있다. 그러므로. 처분청이 매매사례아파트를 쟁점아파트와 동일 또는 유사한 재산으로 보아 상속재산가액을 결정한 것은 부당하다 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 주상복합아파트인 쟁점아파트와 매매사례아파트는 상가와 달리 동일한 출입구를 사용하고 있어 서로 비교가 가능하고, 쟁점아파트가 위치한 3층에서 볼 때, 00경찰서 001지구대가 쟁점아파트 앞에 있지만 완전히 조망권을 차단한다고 볼 수 없으며, 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 에서는 쟁점아파트와 동일 또는 유사한 재산에 대한 매매가액을 상속재산가액으로 한다고 규정하고 있으므로, 쟁점아파트와 매매사례아파트의 건물전유면적 및 국세청 기준시가가 약간 다르다 하여 이를 매매사례로 보지 않을 수 없다 할 것이다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트(호)와 같은 동에 위치한 호의 매매가액을 상속재산가액으로 하여 상속세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】①법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

(5) 상속세 및 증여세법제76조 【결정·경정】① 세무서장등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 상속세 조사서(2007년 7월) 및 결정결의서에는 청구인이 피상속인 민00의 상속재산인 쟁점아파트에 대한 상속재산가액을 상속개시당시 국세청 기준시가 218,000,000원으로 신고한 데에 대하여 쟁점아파트와 동일 또는 유사한 ***호가 2006.4.28. 330,000,000원에 매매(계약체결일: 2006.3.15.)된 사실이 있다 하여 이를 상속재산가액으로 하여 상속세를 결정하였음이 나타난다.

(2) 쟁점아파트와 매매사례아파트의 건축물대장에는 쟁점아파트늬 전유부분은 133.26㎡, 매매사례아파트의 전유부분은 129.49㎡(차이 3.77㎡)로 나타나며, 국세청 전산자료에는 상속개시당시 쟁점아파트의 기준시가는 218,000,000원, 매매사례아파트는 216,000,000원(차이 2,000,000원)으로 나타난다.

(3) 청구인이 제시한 사진에는 00경찰서 001지구대가 쟁점아파트보다 높은 곳에 위치한 반면, 매매사례아파트보다 낮은 곳에 위치한 것으로 나타난다.

(4) 청구인이 심리자료로 제출한 공인중개사 나00(00특별시 00구 00동 00프라자 1호), 임00(00특별시 00구 00동 1*-9)의 ‘부동산거래동향확인서’에는 쟁점아파트의 가격이 매매사례아파트보다 7천만원 이상 낮게 거래될 것으로 예상된다고 확인하고 있다.

(5) 이를 바탕으로, 쟁점아파트와 같은 동에 위치한 ***호가 쟁점아파트를 상속받은 날로부터 6월 이내에 매매된 사실이 있다 하여 처분청이 그 가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 결정한 것이 타당한지를 살펴본다. (가) 상속세법 및 증여세법 제60조 에서는 상속재산의 가액은 시가에 의한다고 규정하면서 동법시행령 제49조에서는 상속개시일 전후 6월 이내에 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 본다고 규정하고 있으므로, 상속개시일 전후 6월 이내에 당해 재산과 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우에는 상속재산에 대한 기준시가를 적용하기에 앞서 당해 매매가액을 상속재산가액으로 결정하여야 함을 알 수 있다. (나) 매매사례아파트가 쟁점아파트와 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하는지를 보면, 매매사례아파트와 쟁점아파트는 국세청 기준시가와 건물의 전유면적에 있어 약간 차이(기준시가 2,000,000원, 전유면적 3.77㎡)가 나긴 하지만 매매사례아파트의 국세청 기준시가가 쟁점아파트의 국세청 기준시가보다 낮다는 점에서 쟁점아파트가 아파트 가격형성에 있어서 유리한 조건에 있다고 보이고, 조망권의 경우도 청구인은 00경찰서 001지구대가 쟁점아파트 7미터 앞에 가로놓여 있어 조망권이 좋지 않다고 주장하지만, 청구인이 제시한 사진에는 쟁점아파트가 위치한 같은 동 1층부터 5층까지 모두가 같은 상황에 놓여 있다고 보이므로 특별히 쟁점아파트만 조망권이 좋지 않다고 보이지 아니한다. 그러므로, 처분청이 매매사례아파트를 쟁점아파트와 유사한 다른 재산으로 본 것을 잘못이 없다고 보인다. (다) 따라서, 처분청이 상속개시후 6월 이내에 매매된 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 상속재사가액으로 결정하여 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.