매매사례가액 인정여부 및 분양권 취득대금, 납입대금을 증여받았는지 여부

○○세무서장이 2007.9.15. 청구인에게 한 2007년 귀속분 증여세 35,363,410원의 부과처분은 79,266,510원을 증여재산가액에서 제외하고, 처분청이 미공제한 증여재산 공제액 3,000만원을 증여세과세가액에서 공제하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○○지구내에 건립되는 아파트의 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 전매로 취득하여 2006.5.10. 쟁점분양권의 원소유자 명의로 ○○○와 ○○동 ○○아파트 000-000호(전용면적 84.76㎡로 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 주택분양계약을 체결하였다.

○○세무서장은 청구인의 자금출처를 조사하여, 쟁점분양권에 대해 2005년 3월의 매매사례가액을 적용하여 1억 2천만원에 취득한 것으로 보았고, 쟁점분양권 가액을 포함한 총 대금납입액 393,859천원 중 쟁점아파트의 전세보증금 2억원을 제외한 193,859천원을 2007.2.27. 증여받았다는 과세자료를 처분청에 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 2007.9.15. 청구인에게 2007년 귀속분 증여세 35,363,410원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.11.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 자금출처 조사당시 쟁점분양권의 매매계약서를 제시하지 못하였으나 2007년 9월경 부동산중개업자와 연락이 닿아 매매계약서를 구하였는 바, 쟁점분양권은 2000.3.15. 4,300만원에 취득하였음이 확인되므로 매매사례가액 1억 2,000만원을 매매계약서상의 4,300만원으로 하여야 한다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 분양대금을 청구인의 부가 대신 납부하였으나 청구인이 부에게 대금을 상환하였음이 관련자료로 확인되는데도 증여추정으로 봄은 부당하며, 설령 증여를 받은 것으로 본다고 하더라도 직계존비속간의 증여공제액 3,000만원을 공제하지 않았으므로 이를 증여세 과세가액에서 공제하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 매매사례가액으로 쟁점분양권 취득가액을 산정한 당초 처분은 정당하며, 청구인이 제출한 자료 검토상 청구인의 자금으로 확인되는 627만원은 증여추정가액에서 제외하고 직계존비속간의 증여공제액 3,000만원은 공제할 예정이다.

• 가. 쟁점 청구인이 아파트의 분양권 취득대금 및 납입대금을 청구인의 부로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 등 (1) 상속세및증여세법 제45조 【재산취득자금 등의 증여추정】

① 직업ㆍ연령ㆍ소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해 재산을 취득한 때에 당해 재산의 취득자금을 그 재산의 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산취득자의 증여재산가액으로 한다.

② 직업ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태 등으로 보아 채무를 자력으로 상환(일부상환을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 그 채무를 상환한 때에 당해 상환자금을 당해 채무자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 당해 채무자의 증여재산가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정은 당해 취득자금 또는 상환자금이 직업ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태 등을 감안하여 대통령령이 정하는 금액 이하에 해당하는 경우와 당해 취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명이 있는 경우에는 적용하지 아니한다. (2) 상속세및증여세법시행령 제34조 【재산취득자금 등의 증여추정】

① 법 제45조 제1항 및 제2항에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 규정에 의하여 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액에 미달하는 경우를 말한다. 다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다.

1. 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)받은 소득금액

2. 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액

3. 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액

② 법 제45조 제3항에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 재산취득일전 또는 채무상환일전 10년 이내에 당해 재산취득자금 또는 당해 채무상환자금의 합계액이 3천만원 이상으로서 연령ㆍ세대주ㆍ직업ㆍ재산상태ㆍ사회경제적 지위 등을 참작하여 국세청장이 정하는 금액을 말한다. (3) 상속세및증여세법 제53조 【증여재산공제】

① 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 자로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각호의 구분에 따른 금액을 증여세과세가액에서 공제한다. 이 경우 수증자를 기준으로 당해 증여전 10년 이내에 공제받은 금액과 당해 증여가액에서 공제받을 금액의 합계액이 다음 각호에 규정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 이를 공제하지 아니한다.

2. 직계존속 및 직계비속으로부터 증여를 받은 경우에는 3천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 1천5백만원으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 불법전매된 쟁점분양권으로 취득한 쟁점아파트에 대한 2006.5.15.자 ‘공공분양주택 계약서’ 내용을 보면, 분양자는 ○○○ 사장 이○○, 수분양자는 문○○, ○○ 3~4단지 아파트 000-000호(전용면적 84.76㎡), 주택가격 269,867천원(계약금 40,480천원 납부기한 2006.5.16., 1차 중도금 40,480천원 납부기한 2006.6.30., 2차 중도금 40,480천원 납부기한 2006.8.31., 입주잔금 108,427천원 납부기한 입주지정 종료일, 융자금 40,000천원)으로 기재되어 있다.

(2) 2007년 6월 ○○세무서장이 청구인에 대해 자금출처 조사한 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 부동산 중개업을 영위하는 심○○을 통하여 쟁점분양권을 취득하였다고 하나 취득시기 및 관련 계약서, 영수증 등 쟁점분양권 취득과 관련한 서류는 제출하지 아니하였다. (나) 청구인은 심○○에게 5,000만원을 지급하고 쟁점분양권을 취득하였다고 하나 취득당시의 계약서 및 금융증빙 등을 제시하지 않으므로 쟁점분양권과 같은 평형인 ○○○ 4단지 000-0000호의 분양권이 2005년 3월에 1억 2,000만원에 거래된 것으로 확인되어 이를 매매사례가액으로 결정(동 매매사례 대상 분양권을 심○○으로부터 매수한 자에게 확인서를 징취) 하였다. (다) 쟁점분양권 취득자금 및 분양대금의 조달내역을 확인한 바 아래 표와 같이 취득자금 393,859천원 중 전세보증금 2억원을 제외한 나머지 금액에 대하여는 금융증빙 등 자금출처를 입증하지 못하므로 193,859천원을 증여추정금액으로 결정하였다. 분양권 취득 및 분양대금 납입 자금출처 미소명액 (증여추정) 쟁점분양권 취득 2006.5.15. 분양계약금 2006.6.30. 1차 중도금 2006.8.31. 2차 중도금 2007.2.27. 잔금 및 연체료 등 합 계 120,000천원 40,480천원 40,480천원 40,480천원 152,419천원 393,859천원 쟁점아파트 전세보증금 200,000천원 193,859천원

(3) 이에 대해 청구인은 쟁점분양권을 2000년 3월에 4,300만원에 취득하였고, 쟁점아파트의 분양대금을 청구인의 부 김○○가 대신납부하였으나 아래와 같이 청구인의 자금을 김○○ 계좌로 이체한 내역이 확인되므로 해당금액을 증여재산가액에서 제외하여야 한다고 주장한다. (가) 청구인은 쟁점분양권의 중개업자 심○○으로부터 쟁점분양권을 4,300만원에 매수하였다는 매매계약서(계약일 2000.3.15., 양도인은 원 소유자를 대리하여 중개업자가 날인하고 중개업자의 전화번호 기재) 사본을 심판청구시에 제출하였다. 이에 대해 우리 심판원에서 중개업소의 전화번화로 통화하여 본 바, 심○○은 현재 부동산 중개소에 근무하지 않는 것으로 확인되었다. (나) 청구인은 2006.5.15. 분양계약금 40,480천원을 청구인의 부 김○○가 대신 납입(김○○의 ○○은행 계좌에서 2006.5.15. 4,200만원 인출 확인됨)하였다는 영수증을 제시하면서, 청구인의 근로자우대저축 만기로 지급된 24,266,510원과 15,000,000원 합계 39,266,510원을 2006.6.9. 청구인이 김○○의 ○○은행 계좌(000-00-000000)로 송금하여 계약금 일부를 상환하였다며 청구인의 근로자우대저축 만기지급 영수증 및 계좌내역·은행의 확인서를 제출하였다. (다) 청구인은 1차 중도금 40,480천원을 2006.7.18.(납부기한 2006.6.30.) 청구인의 부 김○○가 지연납부(김○○의 □□은행 계좌에서 2006.7.18. 4,100만원 인출확인됨)하였다는 영수증을 제시하면서, 2006.7.11. 32,000천원 및 2007.7.20. 8,000천원 합계 4,000만원을 청구인 계좌에서 김○○계좌로 송금하였다는 은행의 확인서를 제출하였다. 한편 청구인은 위 3,200만원 중 23,840천원의 원천은 청구인의 의류 도소매업의 창고로 사용하던 장소의 임대차 계약 해지보증금이라며 임대인 김○○가 2006.7.7. 청구인 통장으로 송금한 금융내역과 김○○와 체결하였던 임대차계약서(○○시 ○○구 ○○동 000 ○○○○시장 3층 000호, 보증금 3,000만원, 월세 180만원)를 제시하였는 바, 우리 심판원에서 청구인이 임차하였다는 장소에 대해 해당 세무서에 문의한 바에 의하면 김○○는 그 장소를 임대사업장으로 사업자등록을 하였던 것으로 확인되어 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 판단된다. 또한 위 3,200만원 중 200만원과 2007.7.20. 800만원중 427만원 합계 627만원의 원천은 청구인이 운영하는 음식점사업장에서 발생한 카드매출대금 입금통장에서 이체된 것으로서 처분청에서도 이를 청구인의 자금으로 인정하여 공제할 예정이라고 답변하고 있다. (라) 청구인은 2006.8.31. 2차 중도금 40,480천원을 청구인의 부 김○○가 4,200만원을 대출받아 대신 납입하였고, 2007.2.27. 잔금 및 연체료 등 152,419천원은 쟁점아파트의 임대보증금(2억원)으로 납입(무통장입금으로 보내는 사람은 청구인, 주민번호는 청구인의 부로 기재)하였다면서 영수증을 제시하였으며, 청구인은 임대보증금으로 청구인의 부가 대리납부한 2차 중도금을 상환하여 청구인의 부가 대출받은 금액을 변제하였다고 주장한다.

(3) 청구인의 사업자이력을 조회해 본 바에 의하면, 청구인은 2003.5.20.~2004.1.28. ○○시 ○○구에서 도소매의류업을 운영하였고, 2005.2.10부터 현재까지는 ○○시 ○○구에서 ‘○○○○’라는 상호로 음식점을 운영하고 있는 사실이 확인되며, 카드매출 통장내역상 음식점에서 발생하는 월 수입금액은 약 1,000만원 정도로 나타난다. 또한 청구인은 2006.6.1. 3,500만원, 2006.6.14. 600만원, 2006.6.19. 600만원을 청구인의 부에게 계좌이체로 송금한 내역이 나타나는데도 이에 대해서는 증여제외 재산으로 주장을 아니하고 있으며, 청구인의 송금계좌내역(□□은행 000-00-000000)을 요구하여 검토하여 본 바에 의하면, 2006.4.1.~2007.2.28. 기간동안에 청구인의 부로부터 역송금된 기록 등은 없는 것으로 나타난다.

(4) 한편 처분청은 청구인에 대한 증여세 과세표준을 산정하면서 증여재산공제액 3,000만원을 공제하지 않은 사실을 인정하여 추후 공제할 것이라고 답변하고 있다.

(5) 위 사실들을 종합하여, 먼저 청구인이 쟁점분양권을 2000년 3월 4,300만원에 취득하였다는 청구주장을 살펴보면, 2007년 6월 ○○세무서장이 청구인을 조사할 당시 청구인은 쟁점분양권의 매매계약서 및 금융증빙 등을 제출하지 아니하였다가 심판청구시 매매계약서를 제시하였는 바, 제시된 매매계약서를 신뢰하기가 곤란하고 금융증빙 등에 의해 그 대금지급일자가 확인되지 아니할 뿐 아니라 처분청이 매매사례가액으로 선정한 다른 분양권도 쟁점분양권을 불법전매한 중개업자가 2005년 3월에 전매한 것으로 확인되므로 2000년 3월에 쟁점분양권을 취득하였다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점아파트의 분양대금을 청구인의 부가 대신 납부하였으나 청구인이 청구인의 부 통장으로 이체한 금액은 증여재산가액에서 제외하여야 한다는 청구주장에 대하여 살펴보면, 2차 중도금 및 잔금은 쟁점아파트의 임대보증금으로 상환하였고 처분청도 임대보증금 2억원을 증여재산가액에서 제외하였으므로 심리대상에서 제외하며, 계약금 및 1차 중도금 합계 80,960천원은 청구인이 청구인의 부에게 송금한 대금 79,266,510원(2006.6.1. 3,500만원, 2006.6.14. 600만원, 2006.6.19. 600만원을 제외한 금액) 중 54,376,510원의 원천이 청구인의 것으로 확인되고 청구인이 운영하는 음식점에서 수입원이 발생하고 있는 점 등을 고려해 볼 때 계약금 및 중도금 상당액은 청구인의 자금으로 지급한 것이라고 봄이 타당하다. 따라서 청구인이 청구인의 부에게 계약금 및 중도금조로 송금하였다는 79,266,510원을 증여재산가액에서 제외하고, 처분청이 미공제한 증여재산공제액 3,000만원을 증여세과세가액에서 공제하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.