청구인의 아파트 취득가액을 전소유자가 신고한 양도가액인 300,000천원이 아니라 370,600천원에 취득한 것으로 보아 양도차익을 산정할 수 있는지 여부(경정)

[참조결정] 2007중1518 /

[주 문] OO세무서장이 2007.10.22. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 29,838,230원의 부과처분은 청구인이 2005.7.28. 양도한 OOOOO OOO OOO OOOO OOO OOOOO OOOO OOO호의 실지 취득가액을 370,600천원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2002.11.19. 취득한 OOOOO OOO OOO OOOO OOO OOOOO OOOO OOOO(전유면적은 114.96㎡이고, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2005.7.28. 양도하고 2005.9.27. 실지거래가액으로양도차익을 산정(양도가액은 490,000천원, 취득가액은 양도가액을 기준시가로 환산한 367,500천원, 필요경비는 8,640천원)하여 양도소득 과세표준 예정신고를 하고 양도소득세 26,970천원을 납부하였다.
• 나. 처분청은 국세청장의 감사지적에 따라 쟁점아파트의취득가액을쟁점아파트의 전소유자 김OO가 양도소득과세표준 예정신고시 제출한매매계약서상 매매가액인 300,000천원으로 하여 양도차익을 산정하고 2007.10.22. 청구인에게2005년 귀속분 양도소득세 29,838,230원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.11.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인에게 쟁점아파트를 양도한 김OO는 청구인과 같은 동네에살면서 같은 교회에 다니는 30년 친구인데 2002년 3월경 남편의 사업실패로 자금이 필요하자 쟁점아파트를 처분하면 갚겠다며 청구인에게급히 돈을 빌려달라고 요청하여 2002.3.26.～2002.4.26. 기간 5차례에걸쳐 30,420천원을 빌려주었고, 계좌이체로 돈을 빌려준 사실이확인되는 관계로 김OO에게 별도로 차용증을 요구하지는 아니하였으며,쟁점아파트가 1층으로 입지조건이 좋지 않은 관계로 매각되지 아니하여 김OO는 2002년 10월까지 청구인의 돈을 갚지 못하였고, 청구인은 김OO가 다른 사채도 많은 것을 알게 되어 쟁점아파트를 매수하는 것이 채권을 회수할 수 있는 방법이라 판단하고 2002년 11월경 김OO와 당시 시세에 따라 3억6천만원에 쟁점아파트를 매매하기로 합의하였으나 별도로 매매계약서를 작성하지는 아니하였다. 매매대금 3억6천만원과 관련하여 청구인이 쟁점아파트의 담보대출금3억원을 승계하고 청구인의 김OO에게 대여한 30,420천원을매매대금으로 대체하였으며, 잔액 29,580천원은2002.11.18. 자기앞수표29,500천원과 현금 80천원으로 지급하고 김OO로부터 소유권이전등기서류를 받아 다음날(2002.11.19.) 쟁점아파트를 청구인 앞으로 소유권이전등기하였다. 청구인은 2002년 11월 하순 김OO와 함께 OO은행 OOO동지점을 방문하여 대출금 채무의 승계로 인한 채무자명의변경을 요청하였으나, OO은행에서 김OO가 담보대출금 3억원 외에 신용대출금 15,000천원을 갚아야만 명의변경을 할 수 있다고 하여 청구인이 그 중 10,600천원을 연대보증방식에 의하여 채무승계하기로 하고 동 금액을쟁점아파트의매매가액에 가산하기로 김OO와 합의하였고, 2003.4.17. 김OO가나머지신용대출금 4,400천원을 갚으면서 쟁점아파트의 등기부상 설정된 3억원에 대한 근저당권(채권최고액 3억6천만원)의 채무 명의자를 청구인으로 변경하였다. 이와 별도로 김OO는 2003년 1월경 양도소득세 신고를 위해 필요하다며 매매내용이 기재되어 있지 아니한 부동산매매계약서 서식 및 거래사실확인서 서식 각각 2장을 가져와 청구인에게 날인할 것과 인감증명서 1통을 줄 것을 요청하여 청구인이 내용이 기재되지 않은서식에 날인하고 인감증명서 1통을전달하였고, 김OO는쟁점아파트에대한 양도소득세 신고시청구인이 날인한 서식에매매대금을 임의로 3억원으로기재한 부동산매매계약서와 거래사실확인서를 관할세무서장에게 제출하였으나, 이와 같이 김OO가 신고한 쟁점아파트의 양도가액은 실지거래가액이 아니다. 그리고, OO은행도 쟁점아파트에 대한 근저당액을 360,000천원으로 설정하고 있는 사실을 보아도 동 아파트의 시가는 당시 최소한 360,000천원 이상으로 볼 수 있고, 김OO도 실지 양도가액을 370,600천원으로 확인하고 있으며, 이와 같이청구인은 쟁점아파트를 김OO로부터 370,600천원(대여금 30,420천원, 은행대출금 승계 310,600천원,현금지급액 29,580천원)에 실지 취득하였는 바, 이는 청구인이 증빙자료로 제출한 자금대여 예금통장사본, 쟁점아파트의 등기부등본, 김OO의 확인서 등에 의하여 확인되고 있고,또한 취득당시 지출한 쟁점아파트에 대한 취득세 및 등록세 4,665천원,부동산중개 및 법무사 수수료 2,030천원(법정수수료) 등을 포함하면, 쟁점아파트의 실지 취득가액은 최소 377,295천원 이상이므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트의 전소유자 김OO의 양도소득세 예정신고시 제출서류를 보면, 청구인과 김OO는 2002.11.1. 쟁점아파트의 매매계약서를 작성하고 2003.1.14. 청구인의 인감증명서가 첨부된 거래사실확인서를 작성한 사실이 확인되고, 청구인이 차용증 없이 5차례에 걸쳐 김OO에게 30,420천원을 빌려주었다는 것은 사회통념상 이해하기 어려우므로동 금액을 쟁점아파트의 매수대금으로 간주할 수 없으며, 잔금으로지급하였다는 29,500천원의 수표를 발행한 내역은 확인되나 그 금액이쟁점아파트의 매매대금으로 김OO에게 지급된 것인지 여부도 확인되지 아니하는 바, 청구인은 쟁점아파트의 취득시에는 거래사실확인서로 김OO의 양도가액 300,000천원을 뒷받침하고 양도시에는 김OO와의 채권·채무관련자료를 취득관련 증빙으로 사용하고 있는데, 이는 상황에 따라 조세를 회피하려는 것으로 판단되므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인의 쟁점아파트 취득가액을 전소유자가 신고한 양도가액인 300,000천원이 아니라 370,600천원에 취득한 것으로 보아 양도차익을 산정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2002.11.19. 취득한 쟁점아파트를 2005.7.28. 양도한 후, 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 신고시 실지 취득가액이 객관적으로 확인되지 아니한다는 이유로 취득가액을소득세법 제97조 제1항 제1호 나목의규정에 의하여 양도가액을 환산하여산정한 367,500천원으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 이에 처분청은쟁점아파트의 실지취득가액을 전소유자 김OO가 양도소득과세표준 예정신고시 제출한 매매계약서상 매매가액인 300,000천원으로 하여 이 건 과세한 사실이 쟁점아파트의 등기부등본 및 처분청의 과세자료 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 실지취득가액이 객관적으로 확인되는매매계약서는 없으나, 김OO로부터 동 아파트를 370,600천원에 실제취득하였다고 주장하면서 청구인의 남편 박OO 명의의 예금통장사본,쟁점아파트의 부동산등기부등본, 무통장입금증 및 김OO의 확인서 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 처분청이 이 건 과세근거로 제시한 김OO의 양도소득과세표준 예정신고서(2003.1.25.)를 보면, 김OO가 2001.3.12. 이OO으로부터 300,000천원에 쟁점아파트를 취득하고 2002.11.19. 청구인에게 300,000천원에 양도하여 양도차익이 발생하지 아니한 것으로 신고한사실이 확인되고, 동 신고서에 첨부된 쟁점아파트의 매매계약서를보면, 2002.11.1. 청구인과 김OO가 OO은행 담보대출금 3억원을 매매대금으로 하여 쟁점아파트의 매매계약을 체결한 것으로 되어 있고, 부동산중개인의 입회는 없으며, 이에 대한 거래사실확인서(2003.1.14) 및 청구인과 김OO의 인감증명서가 각각 첨부되어 있다. (나) 청구인이 증빙자료로 제출한 쟁점아파트의 등기부등본을보면, 2001.3.2. 및 2002.11.19. 김OO 및 청구인이각각 매매를 원인으로 취득한 것으로 등재되어 있으며, 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)를 보면, 1996.8.8. OO은행이 용경려를 채무자로 하여 채권최고액240,000천원의 근저당권을 설정하고 1999.12.15. 조OO, 2001.3.13. 김OO, 2003.3.17.청구인 순으로 채무인수된 사실과1999.12.15. OO은행이 조OO을 채무자로 하여 채권최고액 120,000천원의 근저당권을 설정한 뒤 2001.3.13. 김OO, 2003.3.17. 청구인 순으로 각각 채무인수된 사실이 등재되어 있다. 청구인의 남편 박OO 명의의 OO은행 예금통장(OOOO OOOOOOOOOOOOO) 사본을 보면, 2002.3.26. 10,000천원, 2002.4.6. 120천원,2002.4.8. 3,800천원, 2002.4.23. 3,500천원 및 2002.4.26. 13,000천원, 합계30,420천원이김OO의 예금계좌로 이체지급된 것으로 나타나고, 박OO명의의 다른OO은행 예금통장(OOOO OOOOOOOOOOOOOOOOO) 사본을보면, 2002.11.18. 30,700천원이 자기앞수표로 인출된 것으로 나타나며,무통장입금증을 보면,2004.10.12. 청구인이 OO은행 OOO동지점에서 김OO의 예금계좌로 10,600천원을 무통장입금한 것으로 되어있다. 김OO의 확인서(2007.11.8.)를 보면, 김OO는 2002.11.19. 쟁점아파트를 청구인에게 양도하면서 매매계약서는 작성하지 아니하였으나,매매대금을 3억6천만원으로 약정하고 2002.3.26.～2002.4.26. 기간중청구인으로부터 차입한 30,420천원을 매매대금으로 대체하고, OO은행의 담보대출금 3억원을 승계하며, 2002.11.18. 청구인으로부터 매매잔금 29,580천원을 수표 및 현금으로 지급받고 소유권이전등기 관련서류를 청구인에게 주었으며, 이후 양도소득세 신고를 위해 청구인에게 인감증명서 제공과 부동산매매계약서 및 거래사실확인서 빈서식에 날인을 요청하여 날인받은 빈서식에 매매대금을 임의로 3억원으로 기재하여 양도소득세를 신고하였고, 2002년 11월 하순경 청구인과 함께 OO은행 OOO동 지점을 방문하여 청구인 앞으로 쟁점아파트 담보대출금 3억원의 채무명의를 변경하고자 하였으나, OO은행에서 김OO의 신용대출금 15,000천원이 남아 있어 대출금 승계를 할 수 없다고 하여, 청구인과 협의하여청구인이 그 중 10,600천원을연대보증형식으로 채무승계하면서 이를 매매대금에 가산하기로 하였고,2003년 3월 김OO가 신용대출금 잔액을 상환함에따라 2003.3.17. 쟁점아파트 담보대출금 채무명의자를 청구인으로 변경하였으며, 이와 같이 쟁점아파트를 실제 370,600천원에 청구인에게 양도하였음을 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있다. (다) 위의 사실관계 등을 종합하여 보면,김OO의 양도소득과세표준 예정신고서상 첨부된 매매계약서는 부동산중개인의 입회가 없고,매도인 및 매수인란의 서명이 동일필체로 작성된 것으로 나타나며, 300,000천원의 매매가액과 OO은행 담보대출금을 매매대금으로 한다는 특약사항이 김OO가 취득가액에 대한증빙으로 첨부한 매매계약서상의 매매가액 및 특약사항과 그 내용이 동일하고 양도차익도 전혀 없는 것으로 기재되어 사실 등으로 볼 때, 동 계약서는 당시 취득·등록세 및 양도소득세 등을 적게 신고하기 위하여 통상적으로실제계약내용과 달리 작성하던 등기용 검인계약서로 보여지고, 김OO 또한동 계약서상에기재되어 있는 매매가액을 부인하고 있는 사실 등으로볼 때, 처분청이과세근거로 제시하고 있는 쟁점아파트의 매매계약서는실제와 달리 작성된 매매계약서로 판단되어 동 계약서상 매매가액은 신빙성이 없는 것으로 보인다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO)O 반면, 김OO는 청구인에게 양도한 쟁점아파트의 실지 양도가액을370,600천원이라고 확인하고 있고, OO은행이 1996년 및 1999년 쟁점아파트에 대하여 채권최고액을 360,000천원으로 한 근저당권을 설정하고 300,000천원을 대출한 사실 및 통상 금융기관의 대출한도액이 담보부동산시가의 80～90% 수준인 점 등을 미루어 보면, 2002년 11월 청구인이 취득할 당시 쟁점아파트의 시가는 적어도 위의 채권최고액 이상은 될 것으로 추정되며,청구인이 채무승계한 쟁점아파트의 담보대출금 300,000천원이 매매대금으로 대체된 것으로 보이고, 청구인이 김OO에게 30,420천원을 지급한 사실이 확인되는 것으로볼 때, 청구인이 동 금액을 대여하였다가 동 아파트의 매매대금으로대체한 것이라는 주장도 사실로 보여지며,청구인이 2004.10.12. 10,600천원을 김OO에게 무통장입금한 사실 및 쟁점아파트의 소유권이전등기일 전일(2002.11.18.) 청구인의 남편통장에서 30,700천원이 자기앞수표 및 현금으로 인출된 사실 등의 정황으로 볼 때, 청구인이 김OO의 신용대출금중 10,600천원을연대보증방식으로 승계하고 29,580천원을 잔금으로 지급한 것이라는 주장은 타당한것으로 보여지므로 결국 청구인이쟁점아파트를 370,600천원(담보대출금 승계액 300,000천원+대여금 매매대금 대체 주장금액 30,420천원+신용대출금 일부승계 주장금액 10,600천원+잔금지급 주장금액 29,580천원)에취득하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있는 것으로 보인다.

(3) 그렇다면, 처분청이 쟁점아파트의 실지취득가액을 전소유자김OO가 제출한 매매계약서상 매매가액 300,000천원으로 하여 과세한이 건 처분은 동 아파트의 실지취득가액을 370,600천원으로 하여 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.