미등록한 다가구 주택 수입금액을 다른 임대수입과 합산하여 신고한 경우 합산배제 여부

○○세무서장이 2007.10.2. 청구인에게 한 2006년 귀속 종합부동산세 13,671,970원의 고지처분은 이를 취소한다.

청구인은 ○○○○시 ○○구 ○○동 743-21 다가구주택, 동 소재지 743-22 다가구주택, 동 소재지 743-23 다가구주택 및 동 소재지 730-2 다가구주택(이상 다가구주택을 이하 “쟁점1부동산”이라 한다)과 동 소재지 743-6 1, 2동 다가구주택(이하 “쟁점2부동산”라 한다)에 대하여 임대주택 합산배제를 적용하여 2006년 귀속 종합부동산세를 신고하였다. 처분청은 쟁점1부동산과 쟁점2부동산이 합산배제 임대주택 요건을 충족하지 않은 것으로 보아 2007.10.2. 청구인에게 2006년 귀속 종합부동산세 13,671,970원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.11.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ○○구청에 임대사업자 등록을 신청하였으나, 각각 공동소유인 쟁점1부동산과 쟁점2부동산의 소유자 구성이 달라 임대 주택법 시행령 제6조 에서 정하는 임대사업자 등록기준 호수에 미달하여 임대사업자 등록을 할 수 없었다. 쟁점1부동산은 모두 인접한 건축물로 각 사업장 소재지마다 사업자등록을 하지는 아니하였으나, 쟁점1부동산 중 사업자등록이 되어 있는 위 소재지 743-21번지의 사업장현황 신고시 수입금액검토표에 포함하여 신고하였고, 동 수입금액에 따른 종합소득세도 신고하였다. 쟁점2부동산은 과세사업(상가임대) 사업자등록번호에 업태, 종목(다가구주택임대)을 추가하였고, 과세사업에 대한 부가가치세 신고시 면세사업 수입금액을 포함하여 신고하였다. 따라서, 청구인의 다가구주택은 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하므로 처분청의 종합부동산세 고지처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점1부동산 중 위 소재지 743-22, 동 소재지 743-23 및 동 소재지 730-2의 다가구주택 3개동은 사업자등록이 되어있지 아니한 바, 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 에서 합산배제 임대주택은 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택으로 규정하고 있어 합산배제 임대주택 요건이 충족되지 않는다. 쟁점2부동산은 과세사업(상가임대) 사업자등록번호에 부업종(다가구주택임대)을 추가하였으나, 과세기준일 이후에 추가하여 합산배제 임대주택 요건에 부합되지 않으므로 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 과세기준일 현재 사업자등록이 되어있지 아니한 다가구주택을 사업자등록이 되어있는 다른 주택의 사업장현황 및 종합소득세 신고시 포함하여 신고한 경우 종합부동산세 합산배제 임대주택으로 볼 수 있는지 여부

(2) 과세기준일 현재 사업자등록상 부동산임대업으로 등록하였으나, 주택임대업을 부업종으로 등록하지 아니하였다 하여 종합부동산세 합산배제 임대주택으로 인정하지 않은 처분의 당부

• 나. 관련법령

(1) 종합부동산세법 제7조【납세의무자】

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 "주택분 과세기준금액"이라 한다)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우, 개인은 1세대에 속하는 자(이하 "세◇◇"이라 한다)중 대통령령이 정하는 주된 주택소유자(이하 "주된 주택소유자"라 한다)가 납세의무자가 된다. 제8조【과세표준】

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 임대 주택법 제2조 제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2) 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】

① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이라 함은 임대 주택법 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 따른 사업자등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.

1. 임대 주택법 제2조 제2호 의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

• 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

2. 임대 주택법 제2조 제3호 의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택

• 가. 주택법 제2조 제3호 의 규정에 의한 국민주택(이하 "국민주택"이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
• 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

• 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

② 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 다가구 임대주택"이라 함은 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 이 조에서 "다가구주택"이라 한다) 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 말한다.

③ 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 납세의무자로서 임대 주택법 시행령 제6조 제1항 의 규정에 따른 등록기준 호수(戶數)에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 본다.

④ 제3항의 규정에 따라 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 법 제8조 제2항 제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 본다.

⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택은 지방세법 시행령 제140조 의 규정에 의한 1구를 1호의 주택으로 본다.

(3) 임대주택법 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. "임대주택"이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

4. "임대사업자"라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공기업법 제49조 의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)·제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의 2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다. 제6조【임대사업자의 등록】

① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다.

(4) 임대 주택법 시행령 제6조 【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】

① 법 제6조 제1항에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대를 말한다.

1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대

2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대 (5) 소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】

① 새로이 사업을 개시하는 사업자는 사업장소재지 관할세무서장에게 등록하여야 한다.

② 부가가치세법의 규정에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점1부동산 및 쟁점2부동산에 대하여 임대주택 합산배제를 적용하여 2006년 귀속 종합부동산세를 신고․납부한데 대해, 처분청은 쟁점1부동산과 쟁점2부동산이 합산배제 임대주택 요건을 충족하지 않은 것으로 보아 2006년 귀속 종합부동산세 13,671,970원을 경정․고지한 사실이 처분청이 제출한 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 2006년 귀속 종합부동산세 신고시 <표1>과 같이 임대주택 합산배제를 신청하였고, 이와는 별도로 ○○○○시 강남구 도곡동 963 ○○아파트 106-1001호(공시가격: 760,000천원)를 소유하고 있다. <표1> 임대주택 합산배제 신청서 내용 (단위: 천원) 소재지 가구 주택공시가격 임대개시일 사업자등록번호 등록일 730-2 19 275,376 2005.1.5. 114-98-87114 1996.12.11. 743-21 19 246,494 2005.1.5. 114-98-87114 1996.12.11. 743-22 19 244,887 2005.1.5. 114-98-87114 1996.12.11. 743-23 16 188,761 2005.1.5. 114-98-87114 1996.12.11. 743-6 1동 9 168,763 2005.5.31. 114-06-84204 2004.7.28. 743-6 2동 9 269,446 2005.5.31. 114-06-84204 2004.7.28.

(3) 일반건축물대장 및 등기부등본에 따르면 쟁점1부동산 및 쟁점2부동산 현황은 <표2>와 같이 확인된다. <표2> 쟁점1부동산 및 쟁점2부동산 현황 소재지 용도 지분율 소유자 보존등기일 면적(㎡) 730-2 다가구 1/5 송○○,송△△,송□□,송◇◇,허○○ 1996.1.31. 659.04 743-21 다가구 1/5 송○○,송△△,송□□,송◇◇,허○○ 1996.7.16. 610.96 743-22 다가구 1/5 송○○,송△△,송□□,송◇◇,허○○ 1996.7.16. 610.96 743-23 다가구 1/5 송○○,송△△,송□□,송◇◇,허○○ 1996.7.16. 528.00 소계 2,408.96 743-6 1동 다가구 1/4 송○○,송△△,송□□,송◇◇ 2005.7.8. 417.90 743-6 2동 근린생활시설 및 다가구 1/4 송○○,송△△,송□□,송◇◇ 2005.7.8. 1606.70 소계 2,024.60 (4) 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 에서 “임대 주택법 제2조 제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령으로 정하는 주택”은 과세표준 합산대상이 되는 주택 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다고 규정하고 있고, 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 에서 합산배제 임대주택은 “임대 주택법 제2조 제4호 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 따른 사업자등록을 한 자”가 과세기준일 현재 임대하고 있는 건설임대주택, 매입임대주택, 기존임대주택 중 일정한 면적 이하, 호수 이상, 공시가격 이하, 임대기간 이상 등의 요건을 충족하고 있는 주택이라고 규정하고 있는 바, 등기부등본, 주택분 과세대상 물건명세서 등에 따르면 쟁점1부동산은 기존임대주택의 면적, 호수, 공시가격, 임대기간 요건을 충족하고 있고, 쟁점2부동산은 건설임대주택의 면적, 호수, 공시가격, 임대기간 요건을 충족하고 있다.

(5) 청구인은 쟁점1부동산 및 쟁점2부동산에 대해 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자 등록을 하지 않았는 바, 각각 공동소유인 쟁점1부동산과 쟁점2부동산의 공동소유자가 상이하고, 쟁점2부동산은 건설임대주택이지만 근린생활시설이 포함되어 있어 임대 주택법 시행령 제6조 제1항 의 규정에 따른 등록기준 호수에 미달하여 임대사업자 등록을 할 수 없었다고 주장하였다. 임대 주택법 시행령 제6조 제1항 에서 건설임대주택은 2호 이상, 매입임대주택은 5호 이상의 단독주택을 임대하여야 하는 바, 쟁점1부동산과 쟁점2부동산은 공동소유자가 상이하여 매입임대주택 등록기준 호수에 미달하고, 건설임대주택에 해당하는 쟁점2부동산은 2호 이상이지만 다가구주택과 근린생활시설이 함께 있는 경우 단독주택으로 볼 수 없다고 국토해양부 주거복지기획과 임대주택 담당자가 확인하고 있어 등록기준 호수에 미달하여 임대사업자 등록을 할 수 없었다는 청구인의 주장은 사실인 것으로 보인다. 그렇다면, 쟁점1부동산과 쟁점2부동산은 종합부동산세법 시행령 제3조 제3항 에 따라 주택임대를 위해 사업자등록을 하는 경우 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 볼 수 있으며, 같은 조 제4항에 따라 같은 조 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우 합산배제 임대주택에 해당한다 할 것이다.

(6) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점1부동산은 모두 인접한 건축물로 각 사업장 소재지마다 사업자등록을 하지는 아니하였으나, 쟁점1부동산 중 사업자등록이 되어 있는 위 소재지 743-21번지의 사업장현황 신고시 수입금액검토표에 포함하여 신고하였고, 동 수입금액에 따른 종합소득세도 신고하였으므로 쟁점1부동산 전체가 사업자등록이 된 것으로 보아야 한다고 주장하고 있다. (나) 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 에서 합산배제 임대주택은 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택으로 규정하고 있다. (다) 청구인이 제출한 사업자등록증에 따르면, 청구인은 위 소재지 743-21 다가구주택 임대에 대해서만 사업자등록을 한 사실이 확인된다. <표3> 사업자등록 내역 등록번호 114-98-87114 상호 그린빌라 성명 송○○외 4인 (허○○, 송△△, 송□□, 송◇◇) 개업일 1996.6.12. 등록일 1996.12.11. 사업장소재지

○○동 743-21 사업의 종류 부동산/다가구주택임대 (라) 청구인이 제출한 사업장현황신고서와 주택임대사업자 수입금액검토표에 따르면, 청구인은 사업장현황신고시 건물면적을 2,408.96㎡으로, 보증금을 1,033,020천원으로, 임대료 수입금액을 312,059천원으로 신고하였는 바, 건물면적은 등기부등본상 쟁점1부동산 면적합계와 일치하고 있고, 보증금 및 임대료 수입금액은 쟁점1부동산 관련 보증금 및 임대료수입을 합산하여 사업장현황신고시 제출한 사실이 청구인이 제출한 보증금 및 임대료 수입 명세서에 의해 확인된다. <표4> 2006년도 보증금 및 임대료 수입 명세 (단위: 천원) 소재지 보증금 임대료 730-2 392,650 67,635 743-21 296,620 80,953 743-22 168,750 89,381 743-23 175,000 74,090 합계 1,033,020 312,059 또한, 청구인이 2006년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 부동산임대소득 명세서에 따르면 쟁점1부동산관련 부동산임대소득 53,452,200원을 신고하고 있음이 나타난다. (마) 살피건대, 사업자가 동일한 업종의 사업을 연접한 장소에서 영위하여 사실상 당해 사업장 전체를 한 사업장으로 볼 수 있는 경우 당해 사업장 전체를 한 사업장으로 보아 사업자등록을 할 수 있다 할 것이고(국심2006중8, 2006.3.23. 같은 뜻)*/, 청구인은 쟁점1부동산 전체를 위 소재지 743-21번지의 사업장현황 신고시 포함하여 신고하였으며, 동 수입금액에 따른 종합소득세도 신고하고 있는 점 등을 감안할 때, 쟁점1부동산 전체는 위 소재지 743-21번지에 사업자등록한 것으로 볼 수 있다고 판단된다.

(7) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 처분청은 쟁점2부동산의 경우 과세기준일 이후 과세사업(상가임대) 사업자등록번호에 부업종(다가구주택임대)을 추가하여 합산배제 임대주택 요건에 부합되지 않는다고 판단하였다. (나) 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 에서 합산배제 임대주택은 임대 주택법 제2조 제4호 규정에 따른 임대사업자로 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택이라고 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제168조 제1항 과 제2항에서 새로이 사업을 개시하는 사업자는 사업장소재지 관할세무서장에게 등록하여야 하고 부가가치세법 규정에 의하여 (과세)사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 (면세)사업자등록을 한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 부가가치세 과세사업과 면세사업을 겸업하는 사업자는 부가가치세법 제5조 의 규정에 의한 사업자등록증을 교부받아야 하고 이 경우 당해 사업자는 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 별도로 하지 아니한다(부가가치세법 기본통칙 5-7-2 참고). (다) 처분청이 제출한 사업자기본사항 조회내역에 따르면 청구인은 2004.7.28. 쟁점2부동산을 사업장소재지로 하여 주업종을 부동산업, 부업종을 상가임대로 사업자등록(114-06-84204)하였다가, 2006년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2006.6.1.) 이후인 2007.5.31. 다가구주택임대를 부업종으로 추가한 사실이 확인된다. (라) 청구인이 제출한 부가가치세 신고서에 따르면 청구인은 2005년 2기 예정신고부터 면세사업수입금액을 포함하여 부가가치세를 신고하고 있고, 2006년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 부동산임대소득 명세서에 따르면 쟁점2부동산관련 부동산임대소득 48,878,875원을 신고하고 있음이 나타난다. (마) 살피건대, 소득세법 제168조 제1항 과 제2항 등을 보면 이미 부동산 임대업으로 사업자등록이 되어 있는 경우 주택임대업을 부업종으로 추가등록하지 아니한다 하더라도 소득세법상 면세사업자등록을 한 것으로 본다고 해석되는 점, 합산배제 임대주택의 요건으로 주택임대로 사업자등록을 하는 경우라 규정하지 아니하고 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우라고만 규정하고 있는 점, 부동산(상가) 임대업으로 사업자등록을 하였다 하더라도 주택임대업을 영위하는 것이 가능한 점, 청구인이 동일한 사업장인 전체주택에서 실제 과세사업인 상가임대업 뿐만 아니라 면세사업인 주택임대업을 함께 영위한 점, 청구인이 부가가치세 및 종합소득세 신고당시 주택임대업에서 발생하는 수입금액을 합산하여 신고한 점 등을 감안하면, 과세기준일 현재 주택임대업을 부업종으로 추가등록하지 아니하였다 하더라도 이미 부동산(상가) 임대업을 등록한 이상 실질과세의 원칙상 당해 주택은 합산배제 임대주택에 해당한다할 것이다(국심 2007중3664, 2007.12.12.외 다수 같은 뜻).

(8) 그렇다면, 쟁점1부동산 및 쟁점2부동산이 합산배제 임대주택임에도 불구하고 이를 부인하여 종합부동산세를 경정고지한 처분은 부당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.