인근 아파트의 매매사례가액을 증여자산의 시가로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2006.11.23. 장모 이○○○로부터 ○○○(면적은 114.880㎡이고, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 청구인의 처 이○○○와 각 1/2지분을 증여받아 취득한 후, 2007.2.12. 증여재산가액을 쟁점아파트의 공시가격 488,000천원의 1/2인 244,000천원으로 평가하여 증여세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트와 동일 아파트단지에 소재한 23동 403호(면적은 114.880㎡이고, 이하 “비교대상아파트”라 한다)가 이 건 증여계약일로부터 3월 이내인 2006.10.14. 669,000천원에 매매계약된 사실을 확인하고, 동 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 2007.8.9. 청구인에게 2006.11.23.증여분 증여세 15,052,450원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.11.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트는 대규모(총 5,150세대)단지 내에 소재한 아파트로 증여시점(2006.11.23.)에 쟁점아파트와 같은 평형의 아파트 매매가격이 최소 5억원에서 최대 12억원까지 7억원 정도 차이가 발생하는 등 청구인이 쟁점아파트의 매매가액을 명확히 산정할 수 없어 기준시가에 의하여 증여세를 산출하여 신고․납부하였는바, 동일 아파트단지 내의 동일 평형 아파트인 경우에도 층과 방향에 따라 그 매매가격이 다르게 형성되므로 동일 평형의 아파트가 거래되었다는 사실만으로 비교대상아파트의 매매사례가액에 의하여 과세한 처분은 부당하고, 또한 이 건 증여일 당시의 쟁점아파트의 평가액에 대한 명확한 규정이 없는 상태에서 청구인이 공개적으로 확인할 수 있는 정보는 기준시가뿐인데 정보를 독점한 과세당국의 재량에 따라 과세처분이 이루어진다는 것은 불공평하고 예측가능성을 무시한 것이므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법의 규정에 의해 증여재산의 평가는 시가를 기준으로 함이 원칙이고 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액도 시가로 인정하도록 하고 있으며, 매매사례가액이 있는 경우에는 보충적 평가방법에 우선하여 이를 적용하여야 하는 바, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 아파트 단지 내에 위치하고 있고, 면적 및 방향 등의 입지조건이 유사하고, 기준시가는 쟁점아파트에 비하여 오히려 더 낮아 납세자에게 불리한 매매사례가액을 적용하였다고 볼 수도 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 증여받은 쟁점아파트의 시가를 인근 아파트 매매사례가액을 기준으로 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하"평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매감정수용경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 장모 이○○는 2002.5.25. 쟁점아파트를 매매취득하였고, 2006.11.23. 청구인과 청구인의 처 이○○가 쟁점아파트를 각 1/2 공동지분으로 증여취득하였으며, 2007.2.12. 청구인은 증여재산가액을 쟁점아파트의 공시가격 488,000천원의 1/2인 244,000천원으로 평가하여 5,760,000원을 증여세로 신고하였고, 처분청은 쟁점아파트의 시가를 평가기준일(증여일)로부터 3월 이내에 거래된 비교대상아파트의 매매사례가액으로 평가하여 이 건 과세한 사실이 쟁점아파트의 등기부등본 및 처분청의 과세자료 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 동일 아파트단지 내의 동일 평형 아파트인 경우에도 층과 방향에 따라 그 매매가격이 다르게 형성되므로 동일 평형인 비교대상아파트가 거래되었다는 사실만으로 그 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 과세한 처분은 부당하고, 또한 당시 쟁점아파트의 평가액에 대하여 기준시가 외에 다른 가액을 알 수도 없었으므로 이 건 처분은 예측가능성을 무시한 것이라고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 처분청의 이 건 평가기준일 당시 아파트의 매매사례가액 조사내역과 건설교통부장관이 공시한 공시가격은 아래 <표>와 같다. <표> 처분청의 비교대상아파트 매매사례가액 등의 조사내역(단위: 천원) 동∙호수 면적(㎡) 매매계약일 (증여일) 매매가액 공시가격 (2006.4.28. 고시) 비고 12-○○ 114.880 (42평형) 2006.11.26

• 488,000 쟁점아파트 13-○○ 114.880 (42평형) 2006.10.14 669,000 473,000 비교대상아파트 (나) 상속세 및 증여세법 제60조 에 의하면, 증여재산은 시가로 볼 수 있는 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 가격이 있는 경우에는 이를 우선 적용하여 평가하는 것이고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 방법인 국세청장이 고시한 기준시가 등으로 평가할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 2003.12.31 개정된 같은법 시행령 제49조 제5항에 의하면 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액도 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 이는 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는데 그 취지가 있다고 할 것이므로 증여일 전후 3월 이내에 거래되었고, 증여받은 아파트와 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 아파트의 매매사례가액은 이를 시가로 보아 기준시가보다 먼저 적용하는 것이 적법․타당하다고 할 것이다. (다) 이 건의 경우, 처분청이 매매사례가액으로 인정하여 쟁점아파트의 시가로 적용한 비교대상아파트는 이 건 증여일(2006.11.23.)로부터 3월 이내인 2006.10.14. 거래되었고 쟁점아파트와 같은 아파트 단지내에 위치하고 있으며, 면적도 동일하고 방향 등의 입지조건이 유사하여 쟁점아파트와 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당되는 것으로 보는데 무리가 없고, 동 아파트의 매매사례가액을 적용함에 있어서 9층인 쟁점아파트가 4층인 비교대상아파트에 비하여 층수가 일반적으로 더 선호하는 층이고, 전철역에 가까워 교통입지조건이 더 좋은 것으로 보이며 2006.4.28. 건설교통부장관이 고시한 공시가격도 쟁점아파트가 비교대상아파트보다 15,000천원이 높게 나타나는 점 등을 볼 때, 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가한 것은 오히려 청구인에게 불리하지 아니한 것으로 보인다(국심2005서1400, 2005.7.4.외 다수 같은 뜻임)

(3) 따라서, 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.