부동산 경락가액을 양도자산의 취득가액으로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2006. 9. 5. ○○시 ○○구 ○○동 0000-14 대 466.4㎡ 및 지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상5층 근린생활시설 및 주택(1가구) 1,541.12㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고, 쟁점부동산 중 주택 부분(토지 113㎡, 건물 373.8㎡)은 1세대1주택 비과세로, 주택외 임대사업용 부분에 대하여 취득가액을 환산가액(1,193,818,027원)으로, 양도가액을 실지거래가액(1,798,921,373원)으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 1999. 3. 4. 임의경매를 통하여 쟁점부동산을 855,000,000원에 낙찰․취득한 사실을 확인하고, 이에 따라 쟁점부동산 중 주택외 임대사업용 부분에 대한 취득가액을 합계 641,157,511원(토지 395,376,100원, 건물 245,781,411원)으로 보아 2007. 4. 20. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 153,183,500원을 경정․고지하였으며, 이에 대하여 청구인은 2007. 6. 20. ○○지방국세청장에게 이의신청을 제기하였다.

○○지방국세청장은 2007. 9. 20. 청구인이 경매 취득 당시에 부담한 취득세 등 49,590,0000원 및 양도중개수수료 45,000,000원 중 주택외 임대사업용 부분에 해당하는 금액을 필요경비로 하여 위 양도소득세의 과세표준 및 세액을 경정하는 취지의 이의신청결정을 하였고, 이에 따라 처분청은 위 양도소득세를 143,349,770원(△ 9,833,735원)으로 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007. 11. 13. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산 취득 당시 전 소유자의 오빠 김○○이 자신의 비용으로 2~4층 바닥 타일공사 등을 하였다고 주장하면서 강제 명도될 경우 다 파손하겠다고 하여 상당한 비용이 지출되었던 것으로 추정되고, 건물 보수비용, 경매에 따른 제비용 등이 취득 당시 지출되었으며, 취득 이후에도 대대적인 자본적인 지출이 있었으나 이러한 지출관계가 어렴풋이 기억에 의존할 뿐, 관련 장부 등 증빙을 찾을 수 없어 실지거래가액을 확인하기 위한 증빙서류가 없거나 중요부분이 미비된 경우에 해당하므로 취득가액을 환산가액 또는 장부가액으로 산정함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 임의경매를 통하여 쟁점부동산을 855,000,000원에 낙찰․취득한 사실이 임의경매 관련자료에 의하여 확인되므로 그 경락가액을 취득당시 실지거래가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 임의경매에 의한 경락가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.(단서 생략)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조제1항제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조제1항 및 동조 제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본, ○○지방법원의 낙찰허가결정서(98타경00000, 1999.2.2.) 및 배당표 등에 의하면, 청구인이 1999. 3. 4. 임의경매를 통하여 855,000,000원에 쟁점부동산을 낙찰․취득한 사실이 확인된다.

(2) 이 건 과세자료 등에 의하면, 처분청은 위 경락가액(855,000,000원)을 쟁점부동산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 보아 쟁점부동산 중 임대사업 부분에 대한 취득가액을 합계 641,157,511원(토지 395,376,100원, 건물 245,781,411원)으로 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 실지거래가액을 확인하기 위하여 필요한 증빙서류가 없거나 중요부분이 미비된 경우에 해당하므로 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액 또는 장부가액에 의하여 산정하여야 한다고 주장하나, 소득세법 제97조제1항 제1호에 의하면, 양도가액에서 필요경비로 공제되는 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하되, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하도록 규정하고 있고, 위의 사실관계 등을 종합하면, 이 건의 경우 낙찰허가결정서 등 임의경매 관련자료에 의하여 청구인이 쟁점부동산을 취득하는데 소요된 실지거래가액(경락가액)이 확인된다 할 것이므로 그 경락가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.