같은 단지 내 동일 평형 아파트의 매매사례가액 적용의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2006.11.15. ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-2번지 ○○아파트 ○동 ○○○호(이하“쟁점아파트”라 한다)를 딸인 윤○○로부터 증여받고, 상속세및증여세법 제60조 제3항 에 의거하여 기준시가(200,000천원)으로 증여세 신고를 하였다. 이에대해, 처분청은 쟁점아파트의 증여가액을 2006.12.15. 거래된 같은 단지내 같은 동 ○○○호(이하 “비교대상 APT”라 한다)의 매매사례가액(370백만원)으로 평가하여, 2007.8.17. 청구인에게 2006년 증여분 증여세 30,600,000원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 207.11.12. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 쟁점아파트의 증여가액을 평가함에 있어서 매매사례가액으로 삼은 비교대상아파트의 매매가액은 건설교통부 실거래가액 정보에 발표된 적이 없는 아파트의 매매사례가격인 바, 이는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립되는 시가로 인정하기 어렵다 할 것이고, 실제로 거래된 가격이라도 각 아파트의 일조권 및 조망권, 내부수리상태 등에 의하여 가격차이가 심한데도, 처분청은 쟁점아파트와 비교대상아파트의 유사성을 같은 단지내 같은 동이라는 사실이외는 객관적으로 제시하지 못하면서, 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 인정하는 것은 불합리하다. 또한, 쟁점아파트는 앞동에 막혀 조망권이 좋지 않은 반면, 비교대상아파트는 6층에 위치하고 있어 채광상태 및 조망권이 쟁점아파트보다도 좋아 선호도가 월등히 크다고 볼 수 있는 바, 이 같은 사실을 감안하지 않고 동일한 가격으로 평가하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 이 건의 경우 증여일(2006.11.15.) 전후 3개월 이내에 같은 단지 내인 동일평형의 아파트는 5건 이상의 거래에 2006.09월 이후 370백만원 이상으로 거래된 사실이 있고, ○○은행 부동산 시세 및 건교부 부동산 실거래가를 확인해본 바 증여일이 속한 2006.11월 산정된 거래시세가 377,500천원~400,000천원임에 비추어 볼 때, 비교대상 아파트의 매매사례가액은 타당한 가액으로 보인다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 증여일로부터 3월내 거래된 같은 단지 내 동일 평형 아파트의 매매실례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은․․․(이하생략)

건물의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 산정․고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도․면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택․오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류․규모․거래상황․위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시한 가액으로 평가한다. (3) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점아파트에 대하여 청구인이 증여재산가액으로 평가한 국세청 기준시가 대신 증여일로부터 1월내에 거래된 같은 단지 내 동일한 평형 아파트의 매매실례가액으로 평가하여 증여세를 과세하였음이 증여세결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청이 쟁점아파트 평가시 비교대상으로 삼은 비교대상아파트는 양도일이 2006.12.14.로서 실지매매가액은 370,000천원이며 특수관계가 없는 자간의 거래인 사실이 처분청의 양도소득세 과세자료전에 의해 확인된다.

(3) 처분청이 부동산중개업소 등에 현지확인한 바에 의하면 쟁점아파트와 비교대상아파트가 위치하고 있는 단지는 재건축 등을 추진하고 있는 단지로서, 아래와 같이 쟁점아파트와 위치 및 조건이 비슷한 같은 단지 내 5동의 거래사례를 비교해 볼 때, 한강조망 및 옥상 접근성 등은 가격 형성에 별다른 영향을 미치지 못하는 것으로 확인된다. 소재지 거래일 면적 기준시가 실거래가

○○○

○ -

○○○ 07.06.15. 59.5㎡ 304,000,000원 560,000,000원

○○○

○ -

○○○ 07.05.22. 59.5㎡ 299,000,000원 520,000,000원 구 분 쟁점아파트 비교대상아파트 비고 소재지

○ 동

○○○ 호

○ 동

○○○ 호 거래일자 06.11.15.(증여일) 06.11.25. 계약일 06.12.15. 등기접수일 증여일 3개월 이내의 거래 면적 59.5㎡ 59.5㎡ 위치 3층 6층 -최고층 7층 -엘리베이터 미설치 기준시가 200,000,000원 192,000,000원 한강조망 동간으로 가능 동간으로 가능 앞 동에 막혀 전면 조망은 불가능하나 동간으로 가능함. 방음벽 등에 의한 생활환경 무관 무관 방음벽은 2동 뒤쪽 도로변에 설치되어 있으므로, 쟁점아파트는 방음벽과 무관함. 실거래가액

• 370,000,000원 증여재산가액으로 적용함.

(4) 쟁점아파트와 비교대상아파트간 주거환경 등을 상호비교해 보면 아래와 같다.

(5) 위 사실관게 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 주거여건 면에서 별다른 차이점이 있을 것으로 보이지 않으며, 쟁점아파트의 기준시가 (200,000천원)가 오히려 비교대상아파트의 기준시가(192,000천원)보다 높은 점으로 볼 때, 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 증여일로부터 3월 이내에 매매된 비교대상아파트의 매매실례가액을 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.