부동산 취득시 가처분등기설정자에게 대위변제한 합의금, 소송비용이 필요경비인지

심판청구를 기각합니다

청구인은 2002.10.01. ○○○으로부터 서울시 ○○구 ○○동 59-1 대지 616.2㎡, 건물 387.97㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 2006.10.30 양도하고 2006.10.28 실지거래 양도가액을 3,450,000,000원, 실지거래 취득가액을 1,860,000,000원, 필요경비를 345,139,000원으로 하여 양도소득세를 예정신고하였고, 처분청은 2007.02.08 쟁점부동산을 1세대3주택에 해당한다고 보아 장기보유특별공제액을 부인하고 세율 60%를 적용하여 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 745,416,600원을 고지하였으며, 2007.04.02 필요경비 중 주택수선비 210,569,500원에 대하여는 그 지급증빙이 불분명하다는 이유로 필요경비를 불인정하여 양도소득세 126,341,700원을 경정고지하였다. 청구인은 2007.07.02 쟁점부동산의 가처분등기 설정자인 ○○○(○○○의 전 배우자)에게 지급한 합의금 350,000,000원(이하 “쟁점합의금”이라 한다)과 쟁점부동산의 매매잔금(228,222,090원)의 지급지연에 따라 ○○○에게 지급한 이자 21,952,257원(이하 “쟁점이자”라 한다)의 합계 371,952,257원, 주택수선비 210,569,500원 및 추가 발생한 소송비용 36,222,050원(이하 “쟁점소송비용”이라 하고, 쟁점합의금과 쟁점이자와 쟁점소송비용을 합하여 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비에 산입해 달라는 취지의 경정청구를 함과 동시에 이의신청하였고, 처분청은 2007.08.01 기각결정하였다. 청구인이 이에 불복하여 2007.10.29 이 건 심판청구를 제기하였고, 이에 대하여 처분청은 2007.11.12 위 주택수선비(210,569,500원)를 필요경비로 인정하여 양도소득세 126,341,700원을 감액경정통지하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 쟁점부동산의 취득가액에는 계약금 200,000천원, ○○○에 대위하여 ○○은행에게 지급한 971,777,910원과 ○○○에게 지급한 400,000,000원 및 잔금 미지급금 288,222,090원의 합계 1,860,000,000원 뿐만 아니라 가처분등기 말소를 위하여 불가피하게 ○○○에게 지급한 쟁점합의금과 ○○○에게 지급한 쟁점이자가 포함되어야 하고, 쟁점소송비용 36,222,050원(가처분등기 말소를 위한 소송비용 15,000,000원 등, 경매입찰계약 3,000,000원, 경매시 자산보호를 위한 근저당 설정비용 5,322,050원 및 전세해지 위약금 3,000,000원)은 필요경비에 포함되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 ○○○에게 지급한 쟁점합의금은 ○○○에 대한 재산분할채권의 존부 및 범위가 확정되지 아니한 상태에서 청구인이 쟁점부동산에 대한 자신들의 소유권에 대한 위험을 해소하기 위하여 임의로 변제한 것이라고 판결(서울중앙지방법원 2005가합 103995)한 사실로 보아 쟁점부동산의 취득과 관련하여 그 지급의무가 없는 금원을 지급한 것으로 필요경비를 인정할 수 없고, 매매대금잔금에 대한 이자인 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액에 해당되므로 취득원가에 포함되지 아니하며, 쟁점소송비용 중 25,000,000원 등은 청구인의 여동생인 ○○○이 지급한 것으로 ○○○이 청구인을 대신하여 25,000,000원을 지급한 사유가 불분명하므로 쟁점금액은 쟁점부동산을 취득하는데 소요된 필요경비로 인정할 수 없는 바, 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 소송이 진행 중인 쟁점부동산의 소유권을 확보하기 위하여 지급의무가 확정되지 아니한 상태에서 동 부동산의 가처분등기 설정자에게 대위변제한 합의금, 매매대금 중 잔금의 지급을 지연한 이자 상당액과 추가 발생한 소송비용 등을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 핑요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동한 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

(3) 소득세법기본통칙 97-5 【양도차익 계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위】

② 양도차익계산시 산입되는 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은 민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점합의금을 쟁점부동산의 취득가액에 포함시킬 수 있는지에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산의 부동산매매계약서에 의하면, 청구인은 2002.08.31 ○○○으로부터 취득부동산을 1,860,000,000원에 취득하기로 하고, 계약금 200,000,000원은 계약당일인 2002.08.31 지급하였고, 중도금 300,000,000원은 2002.09.25, 잔금 1,360,000,000원은 2002.10.25. 지급하기로 하되, 특약으로 취득부동산에 경료되어 있는 294,900,000원의 가압류등기는 중도금의 지급과 동시에 ○○○이 말소하고, 채권최고액이 960,000,000원인 ○○은행의 근저당설정등기는 잔금의 지급과 동시에 ○○○이 말소하기로 하는 매매계약을 체결한 것으로 나타난다. (나) 청구인이 2005.08.22. 가처분채권자인 ○○○에게 350,000,000원(쟁점합의금)을 변제한 것은 ○○○의 ○○○(○○○의 전 남편)에 대한 재산분할채권의 존부 및 범위가 확정되지 않은 상태에서 청구인이 쟁점부동산에 대한 자신의 소유권에 대한 위험을 해소하기 위하여 임의로 변제한 것이라 할 것이므로, 청구인이 ○○○을 대위하여 ○○○에게 정당한 변제를 하였음을 전제로 쟁점부동산의 매매잔대금채권과 상계하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판결한 것으로 서울중앙지방법원 2005가합 103995(2007.05.18.)에 나타난다. (다) 2005.08.22.자 합의서에 의하면, 청구인은 가처분등기 말소를 위한 쟁점합의금을 ○○○에게 지급하면서 ○○○에게 비밀을 지키기로 합의한 것으로 나타난다. (라) 소득세법시행령 제163조 제1항 및 동항 제2호에서 양도자산의 필요경비를 산정함에 있어 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에는 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용•화해비용 등의 금액을 합한 것으로 규정되어 있다. (마) 위 사실관계 및 관련법령을 종합해 보건대, 청구인이 ○○○과 부동산매매계약을 체결하면서 특약으로 쟁점합의금을 ○○○에게 지급할 의무를 규정한 사실이 없는 점, ○○○의 ○○○에 대한 재산분할채권의 존부 및 범위가 확정되지 않은 상태에서 청구인이 쟁점부동산에 대한 자신의 소유권에 대한 위험을 해소하기 위하여 ○○○에게 쟁점합의금을 임의로 변제한 점, 가처분등기 말소를 위한 쟁점합의금을 ○○○에게 지급하면서 ○○○에게 비밀을 지키기로 합의한 점 등으로 보아 쟁점합의금을 쟁점부동산의 취득원가에 산입하기는 어려운 것으로 판단된다.

(2) 쟁점이자를 쟁점부동산의 취득가액에 포함시킬 수 있는지에 대하여 살펴본다. 서울중앙지방법원 2005가합103995(2007.05.18.)에 의하면, 2005.09.02. 현재 쟁점부동산의 매매잔금을 청구인이 2002.08.31. ○○○에게 지급한 계약금 200,000,000원, 채무자인 ○○○을 대위하여 2005.08.24. ○○은행에게 971,777,910원, 2005.08.31. ○○○에게 400,000,000원의 합계액 1,571,777,910원을 쟁점부동산의 매매대금 1,860,000,000원에서 차감하여 288,222,090원으로 산정하고, 2005.11.27.부터 동 매매잔금이 지급된 날까지 일정율의 이자를 지급할 것을 결정한 것으로 나타난다. 따라서 2005.11.27부터 지급일까지 매매잔금에 대하여 지급하여야할 쟁점이자(21,952,257원)는 약정한 쟁점부동산의 매매대금을 지급하기로 한 약정기일을 지연함에 따라 추가로 발생한 이자에 해당하기로 한 약정기일을 지연함에 따라 추가로 발생한 이자에 해당하는 바, 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호 단서 “당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.”는 규정에 의하여 쟁점부동산의 취득원가에 산입할 수 없는 것이다.

(3) 쟁점소송비용을 쟁점부동산의 취득에 소요된 필요경비에 산입할 수 있는지에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 2004.06.11 경매시 자산보호를 위한 근저당 설정비용으로 5,322,050원을 ○○○법무사사무소(법무사 ○○○•○○○)에 지급하였다고 주장하면서 영수증 1매를 제출하고 있으나 동 지급비용에 대한 근저당 설정대상이 불분명하고, 2004.11.30 경매입찰계약 관련건으로 ○○○의 ○○은행 거래계좌(계좌번호 ----)에 3,000,000원을 송금한 무통장 입금증 1매를 제시하고 있으나 동 비용이 쟁점부동산에 대한 경매입찰계약 관련 비용인지 확인되지 아니한다. (나) 청구인은 2004.04.28., 2005.06.02. 2차례에 걸쳐 ○○○의 ○○은행 거래계좌(계좌번호 -------)에 송금한 10,000,000원과 5,000,000원은 ○○○의 가처분취소 관련 소송비용으로, 2005.07.05. 동 계좌에 송금한 10,000,000원은 경매취소 관련 소송비용이라고 주장하고 있으나, 그 지급내역을 확인할 수 없고, 쟁점부동산의 취득과 관련하여 전세해지 위약금 3,000,000원을 지급하였다는 주장에 대하여는 이를 뒷받침할 수 있는 증빙을 제출하지 못하고 있다. (다) 따라서, 쟁점소송비용은 쟁점부동산의 취득에 소요된 필요경비에 산입할 수 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.