신탁등기일에 매매대금의 청산이 이루어 졌다고 보아 양도시기로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 정○○, 정○○(2인, 이하 “청구인들”이라 한다)는 2007.4.26. ○○시 ○○동 ○○번지 대지 ○○㎡, 건물 ○○㎡(각자 공유지분 3분의 1, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 양도계약을 체결하고 2007.4.27. 매수인이 재개발사업을 위해 별도법인을 설립할 때까지 (주)○○에 신탁을 원인으로 등기 이전한 후, 동 신탁등기한 날을 양도시기로 하여 2007.6.30. 2007년 귀속 양도소득세 각 375,776,100원(합계 751,552,200원)을 신고․납부하였다가, 2007.9.5. 세법상 신탁등기는 양도에 해당하지 아니하고 대금청산이 이루어지지 아니하였다는 이유로 당초 신고․납부한 위 세액을 환급해 줄 것을 요구하는 경정청구를 하였다.
• 나. 처분청은 2007.4.26. 청구인들이 2차 중도금 각 19억원 등 전체 매매대금의 95%를 수령하며 신탁등기를 하였다는 이유 등으로 사회통념상 매매대금의 전부 청산이 이루어졌다고 보고 2007.4.26.을 실제 양도시기로 보아 2007.10.5. 위 경정청구에 대한 거부통지를 하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2007.10.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들은 2007.4.26. 쟁점부동산의 2차 중도금 수령시 매수인들이 도시환경정비를 위한 별도법인을 설립할 때까지 잔금지급 유예와 (주)○○에 신탁등기해 줄 것을 요청받고 아무런 법률지식도 없이 이에 동의하여 확약서에 사인을 한 후 신탁등기를 소유권이전으로 착각하고 이에 대한 양도소득세를 신고․납부하였다. 처분청은 청구인들이 (주)○○과 체결한 확약서에서 수익자를 매수인으로 한다는 약정을 들어 신탁등기에 대해 사실상 양도라고 주장하나 청구인들은 확약서의 내용을 잘 알지 못한 상태로 약자의 지위에서 이에 동의한 것으로서 2007.10.17.자 매수인의 확인서에는 수익권이 매도인에게 남아있다는 내용으로 수정되었고, 청구인들이 쟁점부동산에 대한 수익권 및 점유권을 행사하며 입주상인들로부터 월세 등을 지급받아 정상적으로 부가가치세를 신고하였으며, 재산세(토지분, 건물분) 등도 청구인들이 납부하였을 뿐만 아니라 쟁점부동산담보신탁계약서 제9조 및 제10조에 의하면 신탁부동산의 점유권, 사용권이 청구인들에게 있고 신탁등기일 이후의 임대료 수입 또한 청구인들(양도인)이 소유하고 있다고 규정하고 있다. 처분청은 청구인들이 쟁점부동산 총매매대금의 95%를 수령하였고 매수인에게 사실상 수익권이 이전되어 사회통념상 양도대금이 전부 청산된 것으로 보아야 한다고 주장하나, 나머지 잔금에 해당하는 5% 상당 금액이 각 111,772,200원(계 335,316,600원)으로 고액이고, 점유권 및 수익권이 아직 매수인에게 양도되지 아니한 사실이 부가가치세 신고내역 등으로 확인되며 잔금청산은 물론 소유권이전 등기도 완료되지 아니하여 소득세법시행령 제162조 에 규정된 양도시기가 도래하지 아니하였으므로 청구인들이 제기한 양도소득세 경정(환급)청구에 대한 거부처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인들이 통상의 거래와는 달리 쟁점부동산 매매대금 중 계약금 2.2.%, 1차 중도금 7.8%, 2차 중도금 85% 등 95%를 수취한 것을 감안하면, 그 때 청구인들은 실지 잔금을 수령한 것으로 보이고 등기이전의 편의를 위해 거래계약 당사자인 이○○ 외 1인에게 직접 등기이전을 하지 아니하고 담보신탁계약서를 작성하였는 바, 동 계약서에 첨부된 확약서를 보면 수익자를 이○○으로, 이후 수탁자가 신탁부동산의 소유권을 수익자 또는 수익자가 지정한 자에게 이전함을 동의하고, 위탁자인 청구인들은 매매계약의 취소, 무효, 해지 또는 해제의 사유로 담보신탁계약의 무효, 해지 또는 해제를 주장할 수 없으며, 우선 수익자, 수익자, 채무자의 서면동의에 한하여 신탁계약 해지 또는 해제가 가능하도록 하는 등 사실상 소유권에 관한 처분권을 이전한 사실이 확인된다. 또한, 신탁계약서 제9조, 제10조 및 2007.10.17.자 확인서상 청구인들이 쟁점부동산에 대하여 관리한다는 약정은 등기이전이 지체되는 동안 쟁점부동산의 사실상 사용을 인정함으로써 쟁점부동산을 보존관리하고 향후 등기이전을 원활하게 하기 위한 일정한 반사이익이므로 부동산 담보신탁계약의 권리이전에 영향을 미치는 것이 아니며, 2007.10.17.자 확인서에 기재된 신탁원부에서 수익자 명의를 변경한 사실만 보아도 사실상 유상 양도되었다고 봄이 타당하다. 따라서, 쟁점부동산의 실지 양도시기는 2차 중도금 1,900,127천원을 수령함으로써 총매매대금의 95%를 수령한 2007.4.26.로 봄이 타당하므로 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도시기를 양도대금의 대부분(95%)을 수령하고 매수인을 수익자로 하여 신탁등기된 때(2007.4월)로 볼 것인지, 아니면 잔금청산이 이루어지지 아니하였으므로 양도시기가 도래하지 아니한 것으로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 민법 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (가) 2007.4.26.자 위탁자인 청구인들과 수탁자인 (주)○○ 간에 작성한 쟁점부동산담보신탁계약서에 의하면, 우선 수익자가 ○○(주), ○○(주)로, 수익자가 이○○(매수인)으로, 채무자가 ○○(주)로 되어 있고(동 계약서 제3조), 위탁자는 신탁부동산을 사실상 계속 점유․사용하며 신탁부동산에 대한 보존․유지․수선 등 실질적인 관리행위와 이에 소요되는 일체의 비용을 부담(동 계약서 제9조 제1항)하고, 임차인이 위탁자에게 지급하는 임료가 있는 때에도 그 임료는 위탁자가 계속하여 수납(동 계약서 제10조 제2항)하는 것으로 약정되어 있다. (나) 위 쟁점부동산담보신탁계약과 관련된 청구인들의 확약서에 의하면, 쟁점부동산의 매매계약과 관련하여 계약금 및 중도금(95%) 등으로 일금 2,123,671천원을 수령하였고, 잔금(5%) 일금 111,772천원은 도시환경정비사업을 위한 별도법인 설립 후 받기로 하고(동 확약서 제1호), 2007.4월 수익자를 이○○(매수인)으로, 채무자를 ○○(주)로, 우선수익자를 ○○(주) 등으로 쟁점부동산에 대하여 부동산담보신탁계약(이하 “신탁계약”이라 한다)을 체결(동 확약서 제2호)하며, 위탁자는 신탁계약의 내용을 충분히 숙지하고 있고, 신탁부동산이 환가처분되어 소유권을 상실하더라도 수탁자에게 민․형사상 어떠한 책임도 묻지 아니한다고 되어 있다. (다) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 2007.4.27. 신탁을 등기원인으로 하여 같은 날 수탁자인 (주)○○에 청구인들 지분이 모두 등기이전되었는 바, 쟁점부동산의 매매계약서상 대금지급 약정 및 청구인들의 대금수령내역(3분의 1지분)은 아래 <표>와 같다. <표: 대금지급 약정 및 대금수령 내역(3분의 1 지분)>

○○ 청구인들은 위 <표>와 같이 각 총매매대금 2,235,444천원 중 2007.4.26.까지 2차 중도금 등 2,123,671천원(총매매대금의 95%)을 수령하였고, 잔금 각 111,772천원(총매매대금의 5%)은 매수인이 설립한 법인에 소유권이 이전되는 시점에서 수령하기로 약정하였다.

(2) 청구인들이 쟁점부동산의 매매와 관련하여 2007.4.26. 매수인으로부터 총매매대금의 95%를 지급받은 상태에서 2007.4.27. 매수인이 지정하는 (주)○○ 명의로 신탁등기를 한 것에 대하여 양도시기가 도래하지 아니한 것으로 볼 것인지, 아니면 2007.4.26.을 사실상 양도시기로 볼 것인지 이에 대하여 본다. (가) 청구인들은 2007.4.27. 쟁점부동산에 대해 (주)○○ 명의로 신탁등기된 것 외에 실제 소유권이전 등기가 된 사실이 없다는 증빙자료로 쟁점부동산에 대한 등기부등본, 토지대장 및 건축물대장을 제출하였고, 쟁점부동산의 수탁자가 동 회사로 되어 있지만 매도인(청구인들)에게 관리 및 임대료에 대한 권한이 있어 실제로는 매도인이 관리하고 있으므로 동 부동산의 수익권은 매도인에게 있고, 잔금 5%는 2007.6.15. 정산하기로 하였으나 자금 사정상 현재까지 정산하지 못하였다고 확인하는 내용의 2007.10.17.자 ○○(주)(당초 수익자가 이○○에서 동회사로 변경)의 확인서, 2007.1기 부가가치세 신고서, 쟁점부동산관련 임대료에 대한 임차인의 무통장 입금증, 재산세 등 납부영수증 등을 제시하면서 청구인들이 쟁점부동산을 점유․수익하면서 정상적으로 부가가치세를 신고하였다고 하면서, 부동산의 신탁등기는 양도에 해당하지 아니하고 신탁등기 이후에도 청구인들이 쟁점부동산을 점유․수익한 점과 잔금청산이 이루어지지 아니한 점, 소유권이전등기도 이루어지지 아니한 점에 비추어 세법상 양도시기가 도래하지 아니하였다고 주장한다. (나) 그러나 소득세법상 양도라 함은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우를 말하고 대금을 전부 청산하지 아니하였더라도 그 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되었다면 유상양도로 볼 수 있으며(대법원 1988누8609, 1989.7.11. 같은 뜻임), 신탁법 등에 의하여 신탁재산인 사실을 등기한 부동산을 사실상 유상으로 이전하고 신탁원부의 수익자 명의를 변경하는 것은 양도에 해당되어 양도소득세 과세대상이다(국세청 예규 재일 46014-1923, 1997.8.13. 참조). (다) 쟁점부동산의 경우 2007.4월에 총매매대금의 대부분을 지급받고 매수인이 지정한 (주)○○에 신탁등기된 점, 담보신탁 제공시 수익자를 매수인 명의로 한 점, 이후 동 부동산의 소유권을 수익자 또는 수익자가 지정한 자에게 등기이전하기로 약정되어 있는 점과 청구인들이 신탁등기와 관련하여 2007.6월 양도소득세를 신고․납부한 점 등을 감안할 때, 사회통념상 총매매대금 전부가 청산되었다고 보여지므로 쟁점부동산은 2007.4월에 사실상 양도된 것으로 봄이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인들의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.