같은 동 아파트의 매매사례아파트의 거래가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다

청구인은 2006.12.26. 아버지 ○○○으로부터 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○ 주공아파트 ○○○-○○○(59.39㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 2007.3.21. 쟁점아파트의 가액을 100,000천원으로 평가하여 증여세 6,300천원을 신고 납부하였다. 처분청은 2006.11.28. 거래된 쟁점아파트와 같은 동 ○○○호(이하 “매매사례아파트”라 한다)의 매매가액 147,100천원을 쟁점아파트의 시가로 보아, 2007.5.14. 청구인에게 2006.12.26. 증여분 증여세 6,508,590원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.8.6. 이의신청을 거쳐 2007.10.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트는 매매사례아파트보다 교통량이 많은 /○○○도로/에 연접하여 소음과 먼지가 많고 매매호가가 낮게 형성되었을 뿐만 아니라 매매거래도 원활하게 이루어지지 않았으며, 보수여부 및 구조변경은 불문하더라도 층 및 방향에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이므로 무조건 유사매매사례라고 볼 수 없다는 것이 국세심판원의 한결같은 결정/(국심 2007서680, 2007.5.29. 등 다수)/이므로 매매사례아파트의 가액을 시가로 적용하는 것은 부당하다. 청구인은 쟁점아파트의 증여세 신고 당시 유사한 매매사례가액을 알 수 없었고 처분청에서도 시가를 알 수 없다고 답변하여 증여재산가액을 임의로 평가한 가액(100,000천원)으로 신고한 것으로서, 신고 당시에 누구도 알 수 없었던 가액에 의하여 과세하고 신고세액 공제도 받지 못하게 하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 매매사례아파트는 매매계약일이 증여일 전 3월 이내이고, 기준시가(88,000천원)는 쟁점아파트의 기준시가(90,000천원)보다 낮으므로 그 시가를 쟁점아파트의 시가로 적용할 수 있으며, 국세청전산자료 및 시세정보지에 의하면 쟁점아파트의 적정가격은 155,000천원～185,000천원이므로 매매사례가액 147,100천원은 쟁점아파트의 시가로서 무리가 없다고 판단되므로 이를 쟁점아파트의 시가로 평가하여 과세한 처분은 정당하다. 상속세 및 증여세법 제69조 제2항 에 의하면 동법 제68조의 규정에 의하여 증여세 과세표준을 신고한 경우에 증여세 산출세액에서 100분의 10에 해당하는 금액을 공제하는 것이므로, 신고한 과세표준을 초과하는 부분에 대하여 신고세액공제를 적용하지 아니하고 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 매매사례아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제69조 【신고세액공제】

② 제68조의 규정에 의하여 증여세과세표준을 신고한 경우에는 증여세산출세액(제57조의 규정에 의하여 산출세액에 가산하는 금액을 포함한다)에서 제1항 각호의 1에 규정된 금액을 공제한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제한다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006.12.26. 쟁점아파트를 증여받고, 2007.3.21. 쟁점아파트의 가액을 100,000천원으로 평가하여 증여세 6,300천원을 신고 납부하였고, 처분청은 매매사례가액 147,100천원을 적용하여 과세한 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 매매사례아파트는 쟁점아파트와 면적이 같고 거래시기가 유사하나 층과 방향이 다르므로 쟁점아파트에 적용하는 것은 부당하다고 주장하므로 이를 살펴본다. (가) 매매사례아파트는 다음과 같이 쟁점아파트와 같은 동, 같은 면적의 아파트이고, 매매계약일(2006.11.28)이 증여일(2006.12.26) 전 3월 이내인 사실이 확인된다. (단위: 천원) 쟁점아파트 매매사례아파트 위 치

○○주공 ○○-1409

○○주공 ○○-1504 면 적 59.39㎡ 59.39㎡ 층 수 14층/15층 15층/15층 거래가액 100,000(신고) 147,100 거래일 2006.12.26(증여) 2006.11.28 기준시가(2006.4.28) 90,000 88,000 (나) 전체 15층 건물 중 쟁점아파트는 14층이고 매매사례아파트는 15층으로서 1개 층의 차이가 있으나, 쟁점아파트는 최상층인 매매사례아파트보다 일반적으로 선호하는 층이고, 이 건 증여가액 산정에 적용되는 2006.4.28. 고시된 국세청 기준시가도 위와 같이 쟁점아파트는 90,000천원이고 매매사례아파트는 88,000천원으로서 쟁점아파트가 2,000천원 높아 청구인에게 불리하지 아니하므로, 매매사례아파트의 매매가액은 쟁점아파트의 시가로 적용할 수 있는 것으로 판단된다. (다) 아파트 건물의 측면 방향으로 ○○간선도로가 지나가고 있으나 건물과 그 도로 사이에 일정 거리가 확보되어 있고, 같은 건물 내에서 같은 방향에 위치하였으므로 그 도로와의 거리가 다르다고 하여 재산적 가치가 다르다고 보기 어렵다. (라) 한편, 신고세액 공제는, 상속세 및 증여세법 제69조 제2항 의 규정에 의하여 증여세 과세표준을 신고한 경우에 증여세 산출세액에서 각 공제액을 차감한 금액의 100분의 10 상당 금액을 공제하는 것이므로, 이 건 신고하지 아니한 금액에 대하여 신고세액을 공제하지 아니하는 것은 타당하다.

(3) 따라서, 처분청이 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.