실거래가액이 없는 2005.1.1.이전 상속받은 주택 양도시 취득 당시 실거래가액은 상속세법 및 증여세법에 의하여 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 실지거래가액으로 보는 것임
실거래가액이 없는 2005.1.1.이전 상속받은 주택 양도시 취득 당시 실거래가액은 상속세법 및 증여세법에 의하여 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 실지거래가액으로 보는 것임
심판청구를 기각합니다.
청구인은 2002. 8. 31. ○○○○시 ○○구 ○○동 000-00번지 소재 ○○○○ 000호(이하 “쟁점연립주택”이라 한다)를 상속받아 아파트(이하 “쟁점아파트”라한다)로 재건축된 후 2006. 7. 12. 실거래가액 1,225백만원에 양도하고, 양도가액을 실거래가액으로, 취득가액을 상속세및증여세법상 보충적평가액으로 하여 2006년 귀속 양도소득세 113,587,860원을 예정신고·납부한 후 2007. 6. 5. 쟁점연립주택의 취득가액을 상속가액이 아닌 환산취득가액(실거래 양도가액을 기준시가를 기준으로 환산한 취득가액)으로 하여 산정한 양도소득세보다 초과하여 납부한 9,071,100원을 환급하여 경정청구를 하였다. 처분청은 쟁점연립주택의 상속취득가액은 쟁점아파트의 실거래 양도가액을 기준시가를 기준으로 환산하는 것이 아니라 상속세및증여세법상 보충적 평가방법에 의한 평가액으로 하는 것이라면서 2007. 8. 13. 청구인의 경정청구를 대하여 거부통지를 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007. 10. 17. 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인의 주장 및 처분청 의견
2003. 12. 30. 개정전 상속세및증여세법시행령 제49조 에 의한 매매사례가액은 동일 물건에 대한 매매사례가액이 있는 경우에 한하여 그 매매사례가액을 시가로 보는 것이며, 2003. 12. 30. 같은법 시행령 제49조 제5항을 신설하여 면적·위치·용도 및 종목이 유사한 부동산 매매사례가액도 시가로 볼 수 있도록 개정하면서 동 부칙 제1조에서 개정규정의 시행일을 2005. 1. 1.부터로 규정하고 있으므로 청구인이 쟁점연립주택을 상속받은 2002. 8. 31.에 유사 부동산인 같은 동 102호의 매매사레가액을 쟁점연립주택의 시가로 적용할 수 없다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (나) 소득세법 제96조 【양도가액】①제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.
1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
7. 제104조의2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우
9. 그 밖에 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(數)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (다) 소득세법시행령 제162조의2 (양도가액) ⑤법 제96조 제2항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의3 제2항 제2호의 규정을 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (라) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비의 계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액
2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기순시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현제 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액 (바) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】①이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현대의 시가에 의한다. (사) 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】①부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 4, 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격, 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. (아) 상속세및증여세법시행령 제50조 【부동산의 평가】①법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인에 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장(납세지관할 세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (자) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙등】①법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정된는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (차) 상속세및증여세법시행령 부칙<제18177호,2003.12.30> 제1조【시행일】이 영은 2004년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제49조 제1항 각호외의 부분 단서·동항 제2호, 제50조 제3항 및 제56조의2의 개정규정은 2005년 1월 1일부터 시행한다 (카) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】②납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(1) 청구인이 쟁점아파트를 양도한데 대하여 아래와 같이 양도가액을 실거가액으로, 취득가액을 상증법상 보충적평가액으로 산정하여 양도소득세를 신고·납부한 후 2007. 6. 5. 취득가액을 상속가액이 아닌 환산취득가액(실거래 양도가액을 기준시가를 기준으로 환산한 취득가액)으로 하여 2006년 귀속 양도소득세를 산정하여 초과 납부한 9,071,100원을 환급하여 달라는 경정청구를 하였으나 처분청은 당초 신고내용이 정당하다는 사유로 경정청구 거부통지를 하였다. 양도소득세 신고 및 경정청구 내용 (단위: 원) 구분 앙도가액 취득가액 양도소득 과세표준 납부세액 고지세액 신고 1,225,000,000 372,148,460 385,579,848 383,079,818 113,587,861
• 경정청구 1,225,000,000 433,150,252 357,582,567 355,082,567 113,587,860 △9,071,109 차이 0 61,001,792 27,997,281 27,997,251 △9,071,109
(2) 청구인은 쟁점연립주택을 상속(2002. 8. 31)받아 재건축된 쟁점아파트를 양도하고 취득가액을 상속세및증여세법상 보충적 평가방법에 의하여 양도소득세를 신고·납부한후 경정청구시에는 쟁점아파트의 취득가액(쟁점연립주택의 상속으로 인한 취득가액)을 환산취득가액(실거래 양도가액을 기준시가를 기준으로 환산한 취득가액)으로 산정하여야 한다고 주장하였으나, 이 건 심판청구시에는 아래와 같이 상속당시 쟁점연립주택의 취득가액을 비교대상 연립주택의 실지거래가액으로 산정하여야 한다고 주장하고 있다. 평가방법별 쟁점아파트의 취득가액 (단위: 원) <상속세및증여세법상 보충적 평가방법에 의한 평가> 상증법상 보충적 평가방법에 의한 쟁점연립주택의 평가액(113,594,460원)에 재건축부담금(258,554,000원)을 가산한 가액(372,148,460원)으로 평가 <비교대상 연립주택의 매매사례가액> 상속당시 비교대상 연립주택의 매매사례가액(322,000,000원)에 재건축부담금(258,554,000원)을 가산한 가액(580,554,000원)으로 평가
(3) 청구인이 쟁점연립주택을 상속받을 당시 쟁점연립주택(재건축 후 쟁점아파트)과 비교대상 연립주택을 비교하면 아래와 같다. 쟁점연립주택 및 비교대상 연립주택의 비교 (단위: 원) 구분 소재지 면적(㎡) 거래일 (계약일) 기준시가 토지가액/㎡ 실지 거래가액 건물 대지
연립주택
○○동103-223층301호 92.12 63.52 2002.8.31 113,594,460 비교대상 연립주택
○○동103-221층102호 92.13 63.53 2002.6.15 1,500,000 322,000,000 구분 쟁점연립주택 비교대상 연립주택 소재지
○○동 103-22 3층 301호
○○동 103-22 1층 102호 면적 대지 63.52㎡, 건물 92.12㎡ 대지 63.53㎡, 건물 59.59+32.54㎡ 구조 벽돌조, 슬라브기와지붕, 연립주택 벽돌조, 슬라브기와지붕, 연립주택 거래일 증여 2002. 8. 31. 매매계약일 2002. 6. 15. 거래금액 증여가액 113,594,460원 거래가액 322,000,000원 부담금 258,554,000원 258,554,000원
(4) 이상의 사실관계와 관련 법령을 종합하여 보면 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목에서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있는바, 실지거래가액이 없는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에는 소득세법시행령 제163조 제9항 의 규정에 의하여 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것(같은 뜻, 국심2006서3412, 2006.12.4)이고, 개정전 상속세및증여세법시행령 제49조 에서 동일 물건의 매매사례가액이 있는 경우에 한하여 그 매매사례가액을 시가로 볼 수 있던 것을 2003. 12. 30. 같은 법 시행령 제49조 제5항이 신설되어 면적·위치·용도 및 종목이 유사한 부동산매매사례가액도 시가로 볼 수 있도록 개정하면서 동 령 부칙 제1조에서 동 개정규정은 2005. 1. 1. 이후부터 시행하는 것으로 규정하고 있으므로 청구인이 2005. 1. 1. 이전인 2002. 8. 31. 상속으로 취득한 쟁점연립주택의 취득가액을 유사 부동산인 같은 동 102호의 매매사례가액(매매계약일 2002. 6. 15)으로 적용할 수는 없다고 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점연립주택의 상속취득가액은 쟁점아파트의 실거래 양도가액을 기준시가를 기준으로 환산하는 것이 아니라 상속세및 증여세법상 보충적 평가방법에 의한 평가액으로 하는 것이라면서 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다 하겠다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.