부담부증여 양도차익을 실지거래가액 기준으로 계산하여 처분한 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1997.05.31 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 130,144,000원에 취득하여 2005.10.10 아들인 이○○(이하 “수증자”라 한다)에게 부담부증여(금융기관으로부터의 150,000,000원을 수증자가 인수하는 조건의 것)하고, 2005.12.31 그에 따르는 양도소득세에 관하여 양도가액은 실지거래가액으로서 위 금융기관 채무액(150,000,000원)으로 취득가액은 쟁점아파트 취득 당시 실지거래가액인 130,144,000원에 부담부증여비율을 곱하여 계산한 가액으로 하여 양도소득 과세표준을 31,245,222원으로 산정하여 예정 신고하고 이에 대한 양도소득세 4,251,720원을 납부한 바, 이때 부담부증여비율을 계산하기 위한 증여가액은 쟁점아파트 증여일 현재 기준시가(188,000,000원)을 적용하였다. 처분청은 쟁점아파트의 증여에 대한 세무조사를 한 후 2007.04.06 쟁점아파트의 증여가액에 관하여 기준시가가 아닌 매매사례가액(260,000,000원)을 적용하여 수증자에 대한 증여세를 경정하면서 그에 따르는 필요한 후속 조치로서 청구인에 대하여 양도소득세 과세표준을 57,208,085원으로 경정하고 이를 토대로 2005년 귀속 양도소득세 7,271,060원을 경정결정한 후 이를 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.06.18 이의신청을 거쳐 2007.10.15 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 자산을 부담부증여하는 경우, 증여 당시 실지거래가액이 존재하지 아니하는 이상, 증여재산 중 양도로 보는 부담부증여에 해당하는 부분에 대한 양도차익 계산 시 양도가액은 기준시가에 의하여야 하고, 양도가액을 기준시가에 의한 이상, 취득가액 역시 기준시가로 산정하여야 하므로 양도 및 취득가액은 양도 및 취득 당시 기준시가에 채무인수비율을 곱하여 계산한 가액으로 함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 부담부증여시 수증자가 인수한 채무액 상당액이 실지 양도가액이 되는 것이고 그에 대응되는 취득가액 또한 당해 증여 자산의 취득 당시 실지거래가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 하는 것이므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트가 부담부증여 된 데 대하여 수증자가 인수한 채무 상당액을 양도 당시 실지거래가액으로, 이에 대응하는 취득가액을 쟁점아파트 취득 당시 실지거래가액에 부담부증여비율을 곱하여 계산한 가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(괄호생략)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 소득세법시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년12월31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

7. 제04조 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

○ 소득세법 제104조 의 2【지정지역의 운영】

② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 1.취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른가액 및 제114조 제5항에 따라 매매사례가액 ㆍ 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제5항의 규정에 따라 매매사례가액 ㆍ 감정가액 ㆍ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ㆍ 감정가액 ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ㆍ 경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ㆍ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 민법 제561조 【부담부증여】 상대부담있는 증여에 대하여는 본절의 규정 외에 쌍무계약에 관한 규정을 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트의 부담부증여에 관하여 사실상 유상이전(양도)으로 보는 수증자에 의해 인수된 청구인(증여자)의 채무액에 상당하는 부분에 대한 양도 당시 실지거래가액이란 실제 존재하지 아니하므로 부득이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산할 수밖에 없고, 따라서 양도 및 취득가액은 쟁점아파트의 양도 및 취득 당시의 기준시가에 부담부증여3 비율을 곱하여 계산함이 타당하다는 주장을 하므로 이에 대하여 살펴본다.

(2) 우선 이 건 관련법령을 보면 소득세법 제88조 제1항 후단에서 부담부증여의 경우, 수증자가 인수한 채무액 상당부분을 사실상 유상이전으로 보아 양도소득세 과세대상으로 규정하고 있고, 소득세법시행령 제159조 에서는 법 제88조 제1항 후단의 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 소득세법 제96조 제2항 에서는 지정지역 내에 있는 부동산을 양도한 경우, 양도가액을 실지거래가액에 의하여 계산하도록 규정하고 있음을 알 수 있다.

(3) 쟁점아파트가 실지거래가액에 의한 과세 대상이 되는 소득세법 제96조 제2항 이 정하고 있는 지정지역 내에 있는 부동산인 사실에 다툼이 없는 이 건, 양도차액 산정의 기준이 되는 양도가액이라 함은 양도자가 양수자에게 자산을 양도하면서 그 대가로 지급받은 금액을 말한다 할 것인바, 거주자가 자산을 부담부증여한 경우, 수증자가 증여자의 채무를 인수함으로써 증여자는 당해 채무를 면하게 되므로 비록, 수증자가 인수한 채무 상당액이 증여 자체와 대가관계에 있지 않다 하더라도 세법이 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 유상으로 사실상 이전된 것으로 보는 이상, 그 이전의 대가는 증여자가 면하게 되는 채무액 상당액으로 봄이 타당하다 할 것이다.

(4) 이와 같은 논거에서 볼 때, 부담부증여시 증여가액 중 수증자에게 인수시킨 채무액에 상당하는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 수증자에 의해 인수된 채무액에 상당하는 가액이 증여(양도)당시 실지 거래가액이 되는 것이고, 따라서 이에 대응하는 취득가액은 증여자산 전체의 취득 당시 실지거래가액에 부담부증여비율(증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율)을 곱하여 계산한 가액으로 함이 소득세법상 부담부증여에 대한 양도차익의 계산에 관한 법리에 비추어 합리적이라 할 것이다(국심 2007서191, 2007.10.26 합동회의 결정, 같은 뜻임).

(5) 그러므로 위와 같은 사정 아래에서 처분청이 쟁점아파트의 부담부증여에 따르는 양도차익을 기준시가가 아닌 실지거래가액을 기준으로 계산하고. 부담부증여비율을 계산하기 위한 증여가액에 매매사례가액(시가)을 우선 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.