증여재산가액(아파트) 평가시 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.12.19. ○○시 ○○동 ○○번지 ○○ 아파트 ○○동 ○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 父 김○○으로부터 증여받고 증여재산가액을 기준시가로 평가하여 증여세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 2005.12.29. 거래된 같은 단지 ○○동 ○○3호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 2007.7.14. 청구인에게 2005년 증여분 증여세 91,778,800원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 신고납부제도 하에서 신고인이 현행법상 적법하게 알 수 있는 유일한 가격인 기준시가로 신고한 것을 부인하고 시간이 경과한 뒤 처분청만이 알 수 있는 비교대상아파트의 매매사례가액으로 과세함은 신의성실 원칙 ․ 헌법에 위배되고 재량권을 일탈한 것이며, 아울러 비교대상아파트는 층과 호수가 다르고 위치 등 시설의 상태도 엄연히 다르며 쟁점아파트는 22년 동안 대규모 수리를 한 적이 없어 다른 아파트와 비교할 수도 없으므로 매매사례가액으로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 법령상 시가로 인정되는 쟁점아파트 증여일 전후 3월 이내의 매매사례가액이 존재하고, 매매사례인 비교대상아파트는 쟁점아파트보다 기준시가도 낮게 고시되었고, 수요자가 선호하는 8층에 있는 쟁점아파트보다 덜 선호되는 2층에 있었으므로 매매사례가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트에 대한 증여재산가액 평가시 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매 (이하 이항에서 “매매 등”이라한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위 환경의 변화등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경울를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 및 청구인이 제출한 심리자료에 의하면, 청구인은 父 김○○으로부터 2005.12.19. 쟁점아파트를 증여받은 후, 기준시가인 432,000천원으로 이를 평가하여 증여세를 신고하였으나, 처분청은 비교대상아파트 매매가액인 730,000천원으로 이를 평가하여 이 건 과세처분을 한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 비교대상아파트가 매매사례로서 부적절함을 주장하고 있어 이를 살펴본다. (가) 처분청이 제출한 매매사례가액 조사서 등의 심리자료에 의하면, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 내 아파트로서 면적이 동일하고, 기준시가는 쟁점아파트보다 낮은 가액으로 고시되었으며, 2006.12.29. 김○○과 이○○간 730,000천원이 매매된 사실이 양도소득세 신고자료에 의하여 확인된 것으로 나타난다. (나) 아울러, 쟁점아파트 소재 단지 같은 평형 아파트 거래가액은 국민은행에 의하면 하한가 745,000천원, 상한가 765,000천원, 일반거래가 755,000천원으로 나타나고, 국세통합시스템상 자료는 이보다 낮은 하한가 720,000천원, 매매상한가 755,000천원, 매매평균가 737,500천원으로 나타난다. (다) 한편, 청구인은 비교대상아파트의 매매사례가액으로 과세함이 부당하다고 주장할 뿐 이를 입증할 객관적 증빙을 제출하지 못하고 있다.

• 라) 이상의 사실관계를 종합하면, 청구인은 비교대상아파트의 매매사례가액으로 쟁점아파트를 평가하여 과세한 것이 부적절하다고 주장하나, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지에 소재하는 아파트로서 면적이 동일하고, 기준시가는 쟁점아파트보다 낮은 가액으로 고시되었으며, 거래가액 또한 양도소득세 신고자료에 의하여 확인되고 국민은행 등에 의하여 확인되는 동일 평형 시세와 유사하거나 낮은 것으로 나타나므로 처분청이 비교대상아파트 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인들의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.