양도가액을 기준시가로 환산한 금액을 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부

○○○세무서장이 2007.9.5. 청구인에게 한 2003년 귀속분 양도소득세 82,840,000원의 부과처분은 ○○○ 유원지 3,134㎡에 대한 취득가액을 237,500,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○○ 유원지 3,134㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1989.1.27. 취득(등기원인: 공유물분할)하여 2003.5.7. 양도한 후 실지거래가액(양도가액 220,000천원, 취득가액 237,000천원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인에 대한 실지조사를 실시하여 쟁점토지의 양도가액을 285,000천원으로 확인하고, 취득가액이 불분명하다 하여 양도가액을 기준시가로 환산한 금액 7,685천원을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 2007.9.5. 청구인에게 2003년도 귀속 양도소득세 82,840,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.15. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 직업군인이었다가 전역한 자로 1987년에 부산광역시에 거주하던 동서 박○○○ 소재 유원지를 개발하는 사업에 필요한 자금이 부족하다 하여 여러 차례에 걸쳐 237,500천원을 빌려주었는데 개발회사의 부도로 인해 박○○○이 투자금 대신 토지로 받기로 함에 따라 청구인이 포함된 79명의 채권단이 결성되어 채권단 대표자 곽○○○에게 채권액을 신고하고서 박○○○로부터 쟁점토지를 대물변제로 취득한 것이므로 동 채권액을 취득가액으로 인정하여야 하고, 또한 쟁점토지의 취득가액이 확인되지 않는다면 양도당시 투기지역이 아니므로 기준시가로 양도차익을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 ‘박○○○ 채권자 명부’가 수기로 첨삭한 흔적이 있고 원본을 제출하지 못하고 있어 그 진위여부가 불분명하며, 채권액과 취득한 토지의 면적이 대응되지 않고 오히려 채권액이 적은 사람이 더 많은 토지를 받은 것으로 나타나며, 취득당시의 기준시가 등을 감안하면 채권액을 실지취득가액으로 인정하기 어렵고, 또한 쟁점토지의 취득가액이 불분명하므로 양도가액을 기준시가로 환산한 취득가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 양도가액을 기준시가로 환산한 금액을 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

⑦ 법 제97조 제4항에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 제158조 제1항 제4호의 자산을 말한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의한 분할로 인하여 지번이 새로이 부여된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

⑦ 보유기간중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다. 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의 2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본 및 양도소득세 결정결의서 등에 의하면, 청구인은 1989.1.27. 취득(등기원인: 공유물분할)한 ○○○유원지 3,134㎡(쟁점토지)를 보유하다가2003.5.7. 양도하고 실지거래가액(양도가액 220,000천원, 취득가액 237,000천원)으로 양도차익을 산정하여 신고하였고, 처분청은 실지조사를 실시하여 청구인이 신고한 거래가액과 달리 285,000천원이 양도가액임을 확인하였으나 취득가액이 불분명하다 하여 확인된 양도가액을 기준시가로 환산한 금액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 이 건 양도소득세를 결정고지하였음이 확인된다. 〈양도소득세 신고 및 결정내역〉 (단위: 천원) 양도가액 취득가액 양도차익 과세표준 세액 실가신고 220,000 237,000 △17,000 조사결정 285,000 7,685 277,164 191,515 82,840 기준시가 219,000 5,724

(2) 청구인은 동서 박○○○에 대한 채권액 237,500천원을 쟁점토지로 대물변제받았으므로 동 금액을 취득가액으로 인정하여야 한다는 주장이고, 처분청은 청구인이 포함된 채권자 명부의 진위여부가 불분명하므로 채권액을 취득가액으로 인정하기 어렵다는 의견이므로, 이에 대하여 본다. (가) 처분청의 조사관련자료 등을 보면, ○○○에 소재한 ○○○주식회사는 1990.10.1. 폐업과 함께 회사소유의 토지를 대물변제로 소유권이전등기를 한 사실이 있고, 청구인은 친인척이며 동 회사의 관련인인 박○○○에게 장기간에 걸쳐 금전을 대여하였다 하나 대여사실과 관련한 금융증빙 등 구체적 입증자료의 제시가 없으며, 이 건 조사과정에서 박○○○은 대여받은 금액을 동 회사의 채권(237,500천원)으로 확정한 사실을 채권자 명부로 확인해 주었고 채권단의 대표자 곽○○○는 청구인에 대한 채권단 명부 및 금액을 확인한 후 청구인에게 지분을 이전한 사실을 확인하여 준 것으로 나타난다. (나) 국세통합전산조회자료 등에 의하면, 청구인이 제출한 채권단 명부상의 채권자(79명, 총채권액 3,508,419천원) 중 소액채권자들이 많고 소유권이전등기이후 곧바로 양도하거나 현재까지 토지를 보유한 채권자가 있는 것으로 추정되어 채권자 대부분의 양도소득세 신고 및 결정내용이 확인되지 아니한 것으로 나타나나, ○○○세무서장의 채권단 대표자 곽○○○에 대한 2002년 귀속 양도소득세 결정결의내용 등을 보면 청구인이 제출한 것과 동일한 채권단 명부에 기재된 채권액 305,400천원을 실지취득가액으로 신고하여 그대로 양도소득세가 결정(양도차익 △10,475천원)된 것으로 나타난다. (다) ○○○세무서장에게 제출한 곽○○○의 사유서를 보면, ○○○주식회사는 1988년에 ○○○번지에 대한 토지매립공사허가를 받아 유원지 조성공사를 건축업자인 박○○○에게 맡겼으며, 박○○○은 공사비용 조달을 위하여 본인을 포함한 79명으로부터 35억원의 자금을 차입하여 공사를 착수하였으나, 동 회사의 부도로 인하여 공사가 중단됨에 따라 박○○○은 소송을 제기하여 공사비 대신 토지로 보상받아 본인을 포함한 채권자들에게 채권금액에 비례하여 토지로 대물변제하게 되었다고 되어 있고 청구인도 이 건 심리시에 우리 원에 출석하여 동일한 취지의 의견을 진술한 바 있다. (라) 청구인이 제출한 채권자 각서(27매)를 보면, 채무자 박○○○는 채권자 등의 채무변제로서 ○○○ 소재 유원지 25,000평으로서 채권자 등에 대한 전 채무금액에 대물변제로서 갈음한 것으로 하며, 채권의 배당(몫을 나눔)은 채권금액에 안분비례할당에 전적 동의하고 아무런 이의가 없으며 나머지 부족채권에 대하여는 청구인 등의 채권자가 포기한다고 되어 있어 청구인의 채권액을 쟁점토지로 대물변제받아 채권채무관계를 종료하기로 합의한 것으로 보여진다. (마) 살피건대, 대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때에 성립하는 요물계약으로서, 다른 급부가 부동산의 소유권이전일 때에는 그 소유권이전등기가 완료하면 대물변제가 성립되어 기존채무가 소멸하는 것인 바, 이 건과 같이 기존 채권에 대하여 쟁점토지로 대물변제받고 채권채무를 종결하기로 합의하는 경우 그 대물변제된 채권액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 보는 것이 합리적이라 할 것인 바, 이 건의 경우 앞서 살펴 본바와 같이 청구인의 채권액 237,500천원을 쟁점토지로 대물변제받았다는 청구인의 주장이 신빙성있는 것으로 보여진다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 채권자 명부에 기재된 채권액(237,500천원)으로 하여 양도소득세를 경정함이 타당한 것으로 판단된다(쟁점토지의 취득가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여야 한다는 청구주장은 심리실익이 없으므로 심리를 생략함).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.