기준일 전후 둘이상의 매매사례가액중 먼날의 사례가액을 시가로 본 처분의 당부

□□세무서장이 2007.8.6. 청구인에게 한 2006.11.22. 증여분 증여세 9,121,350원의 부과처분은 ○○도 ○○○시 ○○동 000번지 ○○○○○아파트 0006동 903호의 증여재산가액을 220,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2006.11.22. 어머니 김○○으로부터 ○○도 ○○○시 ○○동 000번지 ○○○○○아파트 0006동 903호(33평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 증여세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 상속세및증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 규정에 의하여 평가대상 재산인 쟁점아파 트와 층은 상이하나 기준시가는 동일한 같은 동 소재 0006동 804호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액 255,000천원을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 평가하여 2007.8.6. 청구인에게 2006.11.22. 증여분 증여세 9,121,350원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 적용한 비교대상아파트의 유사매매사례가액 255백만원은 건설교통부 부동산 거래관리시스템자료와 불일치하므로 객관적 신뢰성이 떨어지고, 이는 자본적 지출이나 기타 특수관계자 거래 등 여타 특수한 사정이 있는 매매사례가액으로 보이며, 국세청전산자료 및 부동산정보시세지에 근거한 자료는 호가를 기초로 추정하여 집계된 자료로서 쟁점아파트의 매매사례가액으로 적용하기에는 부적합하다. 따 라서 쟁점아파트와 증여일자 및 거래시기가 근접한 날자인 2006.11.10. 거래된 같은 단지내의 아파트 0011동 703호(이하 “A유사아파트”라 한다) 및 2006.10.29. 거래된 0002동 901호(이하 “B유사아파트”라 한다)의 매매사례가액(각각 220백만원, 210백만원)으로 증여재산가액을 평가하여 증여세를 경정결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2006.11.22. 어머니로부터 쟁점아파트를 증여받고 증여세를 무신고하였으며 처분청에서 증여세 결정시 상속세및증여세법 제60조 규정에 의하여 유사매매사례가액을 적용한 비교대상아파트는 같은 동의 아파트로서 증여일로부터 3개월 이내인 2006.10.9. 거래되었고 기준시가․면적․위치․용도가 동일하며 거래시기 등이 유사하여 현저한 시세 차이가 있다고 보기 어렵고, 특히 국세청 전산정보자료 등에 나타난 증여시점에서 가장 근접한 날짜인 2006.11.20.자 쟁점아파트와 같은 단지 내, 같은 평형의 시세는 최저가액이 230백만원~310백만원 (매매평균가 270백만원)이고, 국민은행이 조사한 시세는 235백만 원~310백만원(일반평균가액 280백만원)이므로 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 평가하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트와 층은 상이하나, 기준시가는 동일한 같은 동 소재 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 󰡒평가기준일󰡓이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 󰡒평가기간󰡓이라 한다) 이내의 기간 중 매매감정수용경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 규정 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 󰡒감정기관󰡓이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 이하생략

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30 개정)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30 개정)

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점아파트와 같은 동에 위치한 같은 면적의 비교대상아파트가 쟁점아파트의 증여일로부터 3개월 이내(43일)에 거래된 사실을 확인하고 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 증여세를 과세하였으며, 청구인은 비교대상아파트의 유사매매사례가액 255백만원은 건설교통부 부동산 거래관리시스템자료와 불일치하여 객관적 신뢰성이 떨어지고, 자본적 지출이나 기타 특수관계자 거래 등 특수한 사정이 있는 매매사례가액인 바, 쟁점아파트와 증여일자 및 거래시기가 근접한 A유사아파트 또는 B유사아파트의 매매사례가액으로 증여가액을 평가하여야 한다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다.

(2) 청구인은 쟁점아파트를 증여받고 처분청에 증여세를 신고하지 아니하였으며, 처분청은 아래와 같이 증여일 전․후 3월내에 매매사례가액이 있음을 확인하고 그 가액(255백만원)으로 증여재산가액을 평가하여 증여세를 과세하였다. < 매매사례가액 내역 > (단위: 천원) 구 분 쟁점아파트 비교대상아파트 비 고 위 치 0006동 903호 0006동 804호 증여일, 계약일 2006.11.22. 2006.10.9. 기준시가 152,000 152,000 매매사례가액 255,000

(3) 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 평형의 매매사례아파트는 아래와 같은 바, A유사아파트(2006.11.10.)는 B유사아파트(2006.10.29.) 및 비교대상아파트(2006.10.9.)보다 증여일(2006.11.22.)에 더 가깝고, B유사아파트는 쟁점아파트의 기준시가와 상이하나 A유사아파트와 쟁점아파트의 기준시가는 동일함을 알 수 있다. < 쟁점아파트 등 매매사례가액 비교 > (단위: 백만원) 구 분 동 호수 계약(증여)일자 매매대금 기준시가 쟁점아파트 0006동 903호 2006.11.22. 무신고 152 비교대상아파트 0006동 804호 2006.10.9. 255 152 A유사아파트 0011동 703호 2006.11.10. 220 152 B유사아파트 0002동 901호 2006.10.29. 210 146 * 처분청: 비교대상아파트 255백만원을 시가로 봄

(4) 위 사실관계 등을 종합해 볼 때, 처분청은 비교대상아파트가 쟁점아파트와 같은 동 같은 평형으로서 층만 다르고 증여일(2006.11.22.)로부터 3개월 이내(43일)에 거래(계약)되어 비교대상아파트의 매매가액(255백만원)을 쟁점아파트의 시가로 보았으나, 상속세및증여세법시행령 제49조 제2항 규정에 의하면, 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하도록 규정되어 있고, A 유사아파트의 계약일(2006.11.10.)은 비교대상아파트의 계약일 (2006.10.9.)보다 증여일(2006.11.22.)에 더 가까우며, 기준시가도 A유사아파트(152백만원)는 쟁점아파트와 동일하므로 비교대상아파트보다는 A유사아파트의 매매가액 220백만원을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 합리적이라 하겠다. 따라서 A유사아파트의 매매가액인 220백만원을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 평가하여 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한 다