매매사례가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1999. 9. 22. 서울특별시 ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 분양권을 취득(2002. 12. 28. 소유권보존등기)하여, 2003. 9. 8. 양도한 후 2003. 11. 25. 양도가액 540,000천원, 취득가액 418,473천원, 필요경비 66,029천원, 양도차익 55,497천원 양도소득세 7,479,700원으로 하여 양도소득세를 예정신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세를 조사하여 쟁점아파트의 양도가액은 540,000천원, 취득가액은 299,035천원, 필요경비는 13,029천원, 양도차익은 227,036천원으로 결정하여 2007. 8. 12. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 75,712,900원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007. 9. 21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점아파트의 구주택 취득가액을 청구인이 예정신고시 제출한 계약서상의 매매가액인 293,000천원으로 산정하였으나, 동 금액은 시세보다 현저히 낮고 공인중개사의 중개사실도 기재되어 있지 아니하며 계약서상 계약내용이 모호하고 쌍방합의 계약서는 거래관행상 과소계상하는 것이 대부분이다. 또한, 당시의 쟁점아파트 분양권의 시세를 부동산뱅크 등에서 살펴보면 3억4천만원 ~ 5억5천만원으로 형성되어 있는 점으로 보아 처분청이 과세근거로 삼은 계약서는 신뢰할 수 없으므로 소득세법 제114조 제5항 및 동법 시행령 제176조의 2 규정에 의하여 취득당시의 실지거래가액을 확인 또는 인정할 수 없는 경우로 보아 1999.10.14. 매매계약된 같은 단지내 같은 평형 5동 1605호(이하 “비교아파트”라 한다)의 매매사례가액 380,000천원을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 양도소득세 예정신고시 쟁점아파트의 취득가액으로 구주택 취득가액 293,000천원, 청산징수금 34,118천원, 시유지불하대금 84,588천원, 시유지불하대금 이자 6,767천원 합계 418,473천원으로 신고하면서 구주택의 매매계약서를 제출하였고, 동 계약서 단서 조항에 청산징수금 및 시유지불하대금은 구주택가액에 포함하는 것으로 구체적으로 기재되어 있으므로 청구인이 신고한 취득가액 합계액 418,473천원에서 청산징수금 34,118천원, 시유지불하대금 84,588천원, 시유지불하대금이자 중 과다계상액 732천원을 차감하여 취득가액을 299,035천원으로 하여 과세한 처분에는 잘못이 없고, 청구인이 제시한 비교아파트는 쟁점아파트와 가장 멀리 떨어져 있고 남산조망권 등으로 기준시가가 1억여원이 높게 나타나므로 비교대상이 될 수 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 자신이 예정신고시 제출한 취득계약서를 신빙성 없는 계약서라고 주장하면서 실지가액이 확인되지 않는 경우로 보아 매매사례가액에 의한 가액을 취득가액으로 하여 경정하라는 주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1999.9.22. 쟁점아파트의 분양권을 취득(2002.12.28. 소유권보존등기)하여, 2003.9.8. 양도한 후 2003.11.25. 양도가액은 540,000천원, 취득가액은 418,473천원, 필요경비는 66,029천원, 양도차익은 55,497천원 양도소득세는 7,479,700원을 예정신고·납부하였고, 이에 대하여 처분청은 쟁점아파트의 양도가액은 540,000천원, 취득가액은 299,035천원, 필요경비는 13,029천원, 양도차익은 227,036천원으로 결정하여 이 건 경정고지하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청의 과세근거는 다음과 같다. (가) 청구인의 신고 및 경정내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> 신고 및 경정내역 항 목 신 고 경 정 증 감 양도가액 540,000 540,000

• 취득가액 418,473 299,035 △119,438 필요경비 66,029 13,129 △52,900 양도차익 55,474 227,035 171,561 총결정세액 7,479 82,992 75,513 (나) 처분청의 조사서에는, ‘청구인의 양도소득세 신고서상 실지 취득가액 418,473천원은 다음 <표2>와 같이 구성되어 있으나, 1999.9.22. 작성된 구주택의 매매계약서를 보면 구주택 취득가액(293,000천원)에 청산징수금(34,118천원) 및 시유지 불하대금(84,588천원)을 포함하는 것으로 되어 있어 청구인이 중복하여 계상한 것이 확인되고, 시유지 불하대금은 2002.9.27. 전액 상환되었고 상환시점까지의 지급이자는 6,035천원이어서 732천원이 과대계상되었음이 확인되므로 취득가액은 구주택 취득가액 293,000천원과 시유지불하대금이자 6,035천원의 합계액 299,035천원이다’라고 되어 있다. <표2>청구인의 양도소득세 신고서상 실지 취득가액 합 계 구주택 취득가액 청산징수금 시유지 불하대금 시유지 불하대금이자 418,473 293,000 34,118 84,588 6,767 (다) 청구인이 예정신고시 제출한 구주택 매매계약서는 다음과 같은 바, 청구인은 청구인이 예정신고시 제출한 매매계약서는 매매가액이 시세보다 현저히 낮고 중개인의 표시도 없으며 계약내용이 모호하여 신뢰할 수 없는 계약서이므로 실거래가가 확인되지 않는 것으로 보아 청구인이 제시하는 비교아파트의 매매가액을 취득가액으로 하라는 주장이나, 처분청은 위 계약서는 청구인이 예정신고시 제출한 계약서이고 계약서 내용이 구체적으로 명시되어 있어 실지 매매계약서라는 의견이다.

• 다 음 -

• 부동산표시: 서울특별시 ○구 ○○동 ○○타운 31동 1502호 대지 62㎡

• 매매대금: 293,000천원

• 계약일: 1999,09.22

• 매도인: 나○○

• 매수인: 청구인

• 중개방법: 쌍방합의

• 단 서: ①상기 매매대금에서 청산금 및 연체금, 이유지불하대금 동 연체금, 이주비 사천오백만원과 이중 일천오백만원 연 13% 이자금액에 대하여 잔금 기준일 현재 영수증 확인후 공제정산하여 잔금 수수하기로 한다.

② 이주비 사천오백만원은 매수인이 승계한다. (라) 쟁점아파트와 비교아파트의 기준시가 비교는 다음 <표3>과 같은 바, 청구인은 쟁점아파트의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 1999.10.14. 매매계약된 같은 단지내 같은 평형인 비교아파트의 매매가액 380,000천원을 취득가액으로 하여야 한다는 주장이나, 처분청은 비교아파트는 쟁점아파트와 가장 멀리 떨어져 있고 ○산조망권 등으로 기준시가가 1억여원이 높게 나타나므로 비교대상이 될 수 없다는 의견이다. <표3>쟁점아파트와 비교아파트의 기준시가 비교 구 분 2003년 2004년 2005년 2006년 쟁점아파트 (31동 1502호) 436,000 462,000 436,000 449,000 비교아파트 (5동 1605호) 563,500 586,500 501,500 528,000

(3) 청구인이 예정신고시 제출한 취득계약서는 신빙성 없는 계약서이서 실지가액이 확인되지 않는 경우로 보아 매매사례가액에 의한 가액을 취득가액으로 하여 경정하여야 한다고 주장하면서 청구인이 제시하는 증빙은 다음과 같다. (가) 비교아파트계약서의 매매계약서 내역은 다음과 같다.

• 다 음 -

• 부동산 표시: 서울특별시 ○구 ○○동 372-2386번지 ○○타운 아파트 5동 1605호 대지 60.32㎡

• 매매대금: 380,000천원

• 계약일: 1999.10.14. (나) 부동산뱅크 자료에 의하면 쟁점아파트 분양권의 2000년 6월의 시세가 3억4천만원 ~ 5억5천만원으로 되어 있다.

(4) 살피건대, 청구인은 청구인이 예정신고시 제출한 계약서는 매매가액이 시세보다 현저히 낮고 중개인의 표시도 없으며 계약내용이 모호하여 신뢰할 수 없는 계약서이므로 실거래가액 확인되지 않는 것으로 보아 청구인이 제시하는 비교아파트의 매매가액을 취득가액으로 하라는 주장이나, 청구인이 예정신고시 제출한 매매계약서는 단서 조항에 청산금 및 시유지 불하대금 등에 대한 내용이 구체적으로 기재되어 있어 실지 매매계약서로 보이고, 비교아파트는 쟁점아파트와 가장 멀리 떨어져 있고 ○산조망권 등으로 기준시가가 1억여원이 높게 나타나서 비교대상이 될 수 없는 것으로 보이므로 처분청이 청구인이 예정신고시 제출한 매매계약서 내용을 근거로 취득가액을 결정하여 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.