양도당시 1세대 3주택자에 해당되는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○ 단독주택(대지 73㎡, 건물 100.38㎡ 이고, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2004.8.2.(등기부상) 양도한 후 2004.9.4. 양도 소득금액을 기준시가(양도가액 109,610천원, 취득가액 64,995천원)로 산정하여 양도 소득세 과세표준 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택의 매수인 조○○에게 사실확인 결과, 쟁점주택의 실지 양도 일자 및 양도가액을 2004.7.30. 및 176,000천원으로 확인하고 청구인이 쟁점주택의 양도당시 1세대 3주택 소유자에 해당된다 하여 쟁점주택의 양도소득금액을 실지 거 래가액(양도가액 176,000천원, 취득가액 104,362천원)으로 산정하여 2007.2.5. 청구 인에게 2004년 귀속 양도소득세 44,916,210원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.17. 이의신청을 거쳐 2007.9.17. 심판청구를 제 기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2004.6.19. ○○시 ○○구 ○○동에 소재한 ○○부동산중개사무소에서 쟁 점주택을 이○○에게 170,500천원에 양도하는 것으로 매매계약을 체결하고 같은 날 계약금 10,000천원 및 2004.7.8. 중도금 중 12,500천원을 각각 청구인의 통장으로 입금(입금명의자는 이○○의 대리인 임○○)받았으며, 2004.7.8. 매수인 이○○의 요 청에 따라 ○○시 ○○구 ○○동에 소재한 ○○에서 청구인의 명의로 70,000천원을 대출받아 이를 중도금으로 받고, 2004.7.9. 전세보증금 68,000천원을 제외한 최종잔 금 10,000천원을 입금(입금명의자는 임○○)받아 현금 102,500천원 및 전세보증금 68,000천원을 합하여 170,500천원을 수령함으로써 매도잔금을 전액 수령하였다. 그러나, 부동산매도용 인감증명서는 이○○의 요청으로 제3자인 조○○에게 발급하 여 주었고, ○○시 ○○구 ○○동 소재 ○○부동산중개사무소에서 매수인을 조○○ 로 한 매매계약서를 소급하여 작성한 후 2004.8.2. 소유권이전등기함에 따라 청구인 의 세대가 쟁점주택의 양도당시 3주택에 해당되게 된 것이나, 쟁점주택의 실제 잔금 지급일이 2004.7.9.이라는 사실은 쟁점주택을 매수하여 조○○에게 미등기전매한 이 ○○가 모든 사실을 시인하고 작성한 공정증서, 청구인 명의의 대출금 70,000천원에 대한 이자 671,610원을 이○○가 입금(입금명의자는 임○○)한 사실이 확인되는 ○ ○의 예금거래명세서 등에 의하여 확인되며, 또한 청구인은 조○○을 한번도 만난 사실도 없고 조○○에게 쟁점주택을 양도한 사실도 없으며, 이○○에게 쟁점주택을 양도하고 2004.7.9. 잔금을 수령하였으므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택의 매수인이 조○○이 아닌 중개업자 이○○이며 매매대금 잔금도 이○○로부터 2004.7.9. 받은 것으로 주장하며 이○○의 일방적인 확인서를 제시하 고 있으나, 이는 2004.7.15. 조○○로부터 잔금을 수령하였다는 당초 주장과는 또 다른 주장이며, 반면, 쟁점주택의 매수자 조○○의 거래사실확인서 및 부동산매매계 약서에 의하면, 쟁점주택의 매매계약체결일은 2004.7.8.이고, 잔금청산일은 2004.7.30.이며, 등기부상 소유권이전등기일은 2004.8.2.인 사실이 확인되므로 쟁점 주택의 실지 양도일은 2004.7.30.로 보는 것이 타당하며, 따라서, 쟁점주택의 양도 당시 청구인의 세대는 1세대 3주택 소유자에 해당되므로 양도소득세를 중과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택 양도시 청구인이 1세대 3주택자에 해당되는지 여부(쟁점주택의 양도일을 부동산매매계약서상 잔금청산일 및 매수자가 확인한 2004.7.30.로 볼 것인지 또는 제3자가 확인한 2004.7.9.로 볼 것인지 여부)
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령 으로 정한다.

○제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양 도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 는 양도자와 양수자간에 실제 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

○제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의 한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가 액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례 가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용 하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높운 것을 적용한다. 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당되는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고 는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세 액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가 세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

○제162조의 2【양도가액】

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택을 소유한 1 세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다 가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택 하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택 의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 등기부등본 등에 의하면, 청구인 및 청구인의 처 장○○의 쟁점주택 의 양도 당시 주택보유내역은 아래 <표>와 같다. <표> 청구인 세대의 주택보유 내역(등기부상) (단위: ㎡) 소유자 면적 소재지 취득일자 양도일자 비고 청구인 100.38

○○구 ○○동 ○○-○○ 1993.10.28 2004.8.2 쟁점주택 장○○ (배우자) 225.7

○○구 ○○동 ○○-○○ 1998.7.30

• 청구인 176.93

○○구 ○○동 ○○-○○ 2004.7.20

• 경매취득 청구인은 쟁점주택의 양도 당시 1세대 2주택자라 하여 양도소득금액을 기준시가로 산정하여 신고하였고, 이에 대하여 처분청은 청구인이 1세대 3주택 소유자에 해당된 다 하여 양도소득금액을 실지거래가액으로 하여 경정고지하였다.

(2) 청구인은 쟁점주택을 등기부상 매수자인 조○○이 아닌 이○○에게 2004.7.9. 양도하였으므로 쟁점주택의 양도일 당시 2주택자에 해당된다고 주장하면서 이○○의 사실확인서, 임○○의 확인서 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 이○○의 사실확인서(2007.4.5)를 보면, 이○○는 2005.11.10. 당초 쟁점주택의 중개자로 진술하였으나 실지 본인이 청구인으로부터 쟁점주택을 매입하여 조○○에 게 양도한 것이고 2004.6.19. 청구인과 170,500천원에 매매계약을 체결하고 계약금 10,000천원 및 2004.7.8. 12,500천원을 지불(임○○명의로 입금)하였으며, 2004.7.8

○○동에 소재한 ○○에서 편의상 청구인의 명의로 융자금 70,000천원을 대출받아 중도금을 지불하였고, 2004.7.9. 최종잔금 10,000천원을 지급(입금명의자는 임○○) 하여 쟁점주택의 매매대금은 현금 102,500천원, 임차보증금 68,000천원, 합계 170,500천원이며, 같은 날(2004.7.8.) 본인 자금이 없어 쟁점주택을 조○○에게 175,500천원에 미등기양도하고 청구인에게 부탁하여 매수인의 명의를 조○○로 하 여 매도용인감을 발급받았으나, 청구인과 매매계약서상 매수인인 조○○은 서로 알 지 못하고 만난 사실도 없음을 확인한다는 내용이며, 첨부된 인증서는 2007.4.5. 법 무법인 ○○ 변호사 김○○이 인증날인한 것으로 되어 있다(등부 2007년 제1227 호). 청구인 명의의 ○○은행 통장사본을 보면, 2004.6.19. 2004.7.8. 및 2004.7.9. 입금 의뢰인 임○○으로부터 각각 10,000천원, 12,500천원 및 10,000천원이 현금입금되 었고, 2004.7.8. 70,000천원의 자기앞수표가 입금된 것으로 되어 있으며, 임○○의 사실확인서를 보면, 임○○은 2004년 6월 후배 이○○의 부탁으로 청구인의 예금계 좌로 위와 같이 32,500천원을 입금한 사실을 확인한다고 되어 있는 바, 청구인은 이 ○○를 대리한 임○○으로부터 쟁점주택의 최종 매매잔금을 2007.7.9. 지급받은 사 실이 확인된다는 주장이다. (나) 그러나, 쟁점주택의 등기부상 매수인인 조○○이 처분청에 제출한 부동산매매계 약서에 의하면, 2004.7.8. 청구인이 조○○과 매매대금 176,000천원에 쟁점주택의 매매계약을 체결하고, 계약금은 10,000천원, 중도금은 2004.7.15. 10,000천원, 잔금 은 2004.7.30. 156,000천원(융자금 70,000천원 승계)을 지급하는 것으로 약정되어 있고, 2005.9. 조○○이 쟁점주택의 계약일자를 2004.7.15. 잔금 청산일자는 2004.7.30. 총매매대금은 176,000천원으로 하여 처분청에 쟁점주택의 거래내용을 조회회신한 사실로 볼 때 청구인이 쟁점주택을 조○○에게 실지 양도한 일자는 2004.7.30.로 보여지고, 청구인의 쟁점주택에 대한 양도소득과세표준 예정신고서, 과세전적부심사신청서 및 처분청의 과세자료 등을 보면, 2004.10.30. 청구인은 쟁점 주택의 양도일자를 2004.8.2.로 하여 양도소득과세표준 예정신고하였고, 과세전적부 심사신청시 쟁점주택의 매매계약의 최종잔금 10,000천원의 수령일을 2004.7.15.이 라고 주장하였으며, 이○○도 당초 쟁점주택 매매의 중개자라고 진술하였다가 후에 미등기전매자라고 확인하는 등으로 볼 때 청구인과 이○○의 주장내용은 일관성이 없으며, 또한, 청구인은 쟁점주택의 실지 양도일이 2004.7.9.로 기재되어 있는 부동 산매매계약서를 제시하지 못하고 있고, 쟁점주택의 매수자라는 이○○는 쟁점주택의 매매대금을 청구인에게 지급한 사실이 확인되지 아니하며, 청구인의 통장으로 32,500천원의 자금을 입금한 임○○이 이○○를 대신하여 쟁점주택의 매매대금을 지급한 것으로 볼 수 있는 증빙 및 사유 등도 제시하지 못하므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 그렇다면, 처분청이 쟁점주택의 실지 양도일을 2004.7.30.로 보고 청구인을 1세 대 세대를 3주택자로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.