매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 아버지 서○○으로부터 2006.2.13. ○○○○시 ○○구 ○○동 712 ○○○아파트 34동 1206호(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 지분 50%를 증여받고, 2006.4.19. 기준시가 720,000천원의 50%인 360,000천원을 과세표준으로 하여 증여세를 신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 증여세 조사를 실시하여 쟁점아파트의 증여재산가액을 상속세 및 증여세법 제60조 와 같은법 시행령 제49조 제5항에 따라 2006.3.17. 매매계약된 같은 단지내 33동 102호 아파트(이하 “매매사례아파트”라 한다)의 매매가액인 1,300,000천원으로 하여 2007.1.5. 청구인에게 증여세 60,466천원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.2. 이의신청을 거쳐 2007.9.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산은 개별성이 매우 강하여 같은 동의 같은 아파트라 할지라도 층, 조망권, 시설 상태, 급매물 여부 등에 따라 가격이 다르고 매매시점에 따라 가격이 많이 차이가 난다는 사실을 감안하여야 함에도 가격이 급등한 때에 3개월후 조건이 좋은 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 평가한 것은 위법하며, 쟁점아파트(34-1206호)의 전용면적은 171.51㎡이고 매매사례아파트(33-102호)의 전용면적은 173.06㎡로 면적, 층수, 위치한 동이 상이하고 쟁점아파트는 28년간 내부수리를 하지 않아 낡았으며, 매매사례가액을 적용할 경우에도 쟁점아파트와 같은 동인 34동 1103호가 쟁점아파트의 증여등기일보다 약 2개월전인 2005.12.7.에 매매계약되었으므로 34동 1103호의 매매가액 1,220,000천원을 청구인의 매매사례가액으로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트와 매매사례아파트는 같은 단지내 동일평형으로 분류되고, 방향이 동일하며, 매매사례가액을 시가로 보는 경우 그 계약일을 기준으로 판단하도록 규정하고 있으므로 쟁점아파트의 증여일(2006.2.14)과 매매사례아파트의 매매계약일(2006.3.17)은 약 1개월의 차이가 있을 뿐이며, 쟁점아파트는 매매사례아파트보다 조망권이 우수하고 2005.5.2. 고시한 국세청 기준시가도 쟁점아파트가 더 높으므로 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 평가하여 증여세 부과한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트 시가를 매매사례가액으로 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등) 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제76조 (결정경정)

① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등)

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 상속세 및 증여세법 시행령 제80조 (가산세 등)

④ 법 제78조 제2항에서 "대통령령이 정하는 율" 이라 함은 매 1일당 1만분의 3을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 아버지 서○○으로부터 2006.2.13. 쟁점아파트의 지분 50%를 증여받아 2006.4.19. 기준시가 720,000천원의 50%인 360,000천원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고 납부하였고, 처분청은 청구인에 대한 증여세 조사를 실시하여 쟁점아파트의 증여재산가액을 상속세 및 증여세법 제60조 와 같은법 시행령 제49조 제5항에 따라 2006.3.17. 매매계약된 매매사례아파트 가격인 1,300,000천원으로 보아 2007.1.5. 청구인에게 증여세 60,466천원을 결정고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점아파트(34-1206호)의 전용면적은 171.51㎡이고 매매사례아파트(33-102호)의 전용면적은 173.06㎡로 면적, 층수, 위치가 상이하고 쟁점아파트는 28년간 내부수리를 하지 않아 낡았으며, 매매시점에 따라 가격이 많이 차이가 난다는 사실을 감안하여 증여등기일 시점에서 3개월 후 조건이 좋은 매매사례아파트의 매매가액을 시가로 평가하는 것은 부당하므로 쟁점아파트와 같은 동이고 쟁점아파트의 증여등기일 시점에서 약 2개월전인 2005.12.7.에 매매계약된 같은 곳 34동 1103호의 매매가액 1,220,000천원을 증여재산가액으로 결정하여야 한다고 주장한다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조 는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 의하도록 하되, 그 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정하고 있고, 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제49조는 증여재산의 경우 평가기준일 전후 3개월 이내에 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보되, 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 규정하고 있고, 쟁점아파트와 같은 단지내 동일평형의 3개월 전후계약이 이루어진 매매가액 현황 및 기준시가는 아래 표와 같다. <3개월 전후 매매된 아파트 현황> (단위: 천원) 계약일자 동 및 호수 거래가액 기준시가 (2005.5.2) 2006.5.12 34-607 1,550,000 748,000 2006.4.4 34-605 1,495,000 748,000 2006.3.17 33-102 1,300,000(매매사례아파트) 680,000 2006.3.16 33-702 1,400,000 760,000 2006.2.13 34-1206 쟁점아파트 증여시점 720,000 2006.1.25 34-503 1,298,000 734,000 2006.1.10 33-405 1,170,000 734,000 2005.12.7 34-1103 1,220,000(청구인주장) 748,000

(4) 살피건대, 청구인은 같은 단지내 아파트라 할지라도 동․층․면적․조망권․시설상태 및 매매시점 등에 따라 가격이 차이가 나는데도 증여일 이후 시세 급등시기에 조건이 좋은 매매사례아파트 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 한 것은 부당하므로 쟁점아파트 평가기준일인 2006.2.13. 이전에 매매계약(2005.12.7)된 같은 단지내 34동 1103호의 매매가액을 시가로 하여야 한다고 주장하나, 기준시가는 동․층․면적 등 부동산의 각종 여건을 고려하여 정해진 것으로 당해 아파트는 쟁점아파트보다 기준시가가 높아 그 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 하기에는 적절하지 아니하고, 그 밖에 위 <표>에서 보듯이 같은 평형의 다른 아파트 매매가액도 쟁점아파트보다 기준시가가 높아 매매가액으로 하기 곤란하며, 당시 시세가 변동되는 시점이었다고 하더라도 처분청이 평가기준일 전후 3월이내에 매매계약된 같은 단지내 같은 평형으로 분류되는 아파트 중에서 쟁점아파트보다 기준시가가 낮고 조건(1층)이 좋다고 볼 수 없는 33동 102호의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 평가하여 과세한 이 건 처분은 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.