공부상 주택이라고 하나 수탁관리회사가 장・단기 투숙객을 유치하여 룸서비스, 모닝콜서비 등의 호텔식 서비스를 제공하는 서비스드 레지던스업으로 운영하고 있는 점 등을 감안할 때, 일반적인 개념의 주택으로 보기보다는 숙박업(서비스드 레지던스)관련 영업시설로 보여짐
공부상 주택이라고 하나 수탁관리회사가 장・단기 투숙객을 유치하여 룸서비스, 모닝콜서비 등의 호텔식 서비스를 제공하는 서비스드 레지던스업으로 운영하고 있는 점 등을 감안할 때, 일반적인 개념의 주택으로 보기보다는 숙박업(서비스드 레지던스)관련 영업시설로 보여짐
○○세무서장이 2007.7.5. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 78,640,390원의 부과처분은 이를 취소한다.
○○ 이 건물분에 대한 부가가치세를 거래징수하지 아니한 점, 이
○○ 가 쟁점부동산을 임대하고 지급받은 금액을 주택임대소득으로 소득세를 신고한 점 등을 이유로 쟁점부동산을 주택으로 보고 있으나, 사실상 숙박업에 사용되는 영업시설이라면 이를 주택으로 볼 수 없으며 잘못된 부가가치세 및 종합소득세를 추징하는 조치를 취하면 될 것이다. 특히, 쟁점부동산의 잔금지급일이 2005.5.26.이고 양도부동산의 잔금지급일이 2005.6.20.로 불과 25일에 불과하여 청구인이 쟁점부동산을 주택으로 보았다면 잔금지급일을 조정하여 중과세를 회피하였을 것인 바, 쟁점부동산은 주택이 아닌 영업용 숙박시설로서 주택 수에서 제외함이 타당함에도 불구하고 1세대 3주택으로 보아 과세함은 부당하다. 나.처분청 의견 쟁점부동산은 공부상 아파트이고, 개별난방, 화장실, 침실 등 주거에 공할 수 있는 구조 및 시설을 갖추고 있으며, 쟁점부동산에서 레지던스 서비스를 이용하는 외국인들이 주거목적으로 사용하고 있다. 쟁점부동산의 분양계약서상 17.01평 아파트로 명시되어 있고, 분양업체인 (주)○○은 개별분양자들에게 부가가치세를 거래 징수한 사실이 없으며, 이○○(청구인의 처)와 (주)○○이 체결한 자산관리 위임계약에 따라 (주)○○ ○○지점은 서비스 임대대행용역 업종으로 사업자등록이 되어 있고 관할 관청에 호텔 등 숙박업으로 영업허가를 받은 사실이 없으며 자산관리 위임계약에 따른 수수료를 지급할 때에도 부가가치세를 거래 징수한 사실이 없다. 또한, 이○○가 2006년 귀속 종합소득세 신고시 주택임대소득으로 신고하였고, 다른 호수의 소유자들도 주택임대업으로 사업자등록을 하였으며, 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의한 신축주택으로 감면대상인 점을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산은 주택으로 보아야 하므로 청구인을 1세대 3주택자로 보아 실지거래가액 및 중과세율로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다. 3.심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점부동산을 주택으로 보고 청구인이 1세대 3주택자에 해당한다고 보아 실지거래가액 및 중과세율을 적용하여 과세한 처분의 당부
- 나. 관련법령
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
7. 기타 당해 자산의 종류보유기간보유수거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 〈양도소득과세표준〉 〈세율〉 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60
○ 소득세법 시행령 제162조의 2【양도가액】
⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. (이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제167조의 3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
5. 조세특례제한법 제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택
○ 조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.
② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
○ 국세기본법 제14조 【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
○ 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. “주택”이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. “공동주택”이라 함은 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 이 건 과세관련자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (가) 청구인은 양도부동산 및 거주부동산을 보유한 상태에서 2005.4.29. 쟁점부동산의 분양권을 이○○ 명의로 취득하였고, 2005.5.26. 이화자 명의로 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기를 하였다. 쟁점부동산과 관련된 분양권은 2002.11.1. 임○○가 취득하였다가 2005.4.29. 이○○에게 양도한 것으로 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의한 감면대상 신축주택으로 분양되었으며, 집합건축물대장상의 용도는 아파트로 기재되어 있다. (나) 2005.4.29.자 쟁점부동산과 관련된 자산관리 위임약관에 의하면, 쟁점부동산에 대해 (주)○○은 이○○로부터 종합적 관리운영을 수탁받아 임차인 모집 및 관리, 임대료 수금 및 임대 대행, 청소, 방역, 수선, 경비 등 자산관리 용역을 제공하는 것으로 되어 있고, 쟁점부동산의 소유자와 배우자 및 직계가족은 연간 10회 총 10일 범위 내에서 (주)○○이 지정하는 평형의 객실과 부대시설을 무료로 이용할 수 있으며, 추가 10일의 범위 내에서 50% 할인된 가격으로 사용하며, 쟁점부동산의 운용으로 인하여 발생한 수익은 분양가를 기준으로 연 8.5%(부가가치세 포함)를 지급하는 것으로 약정되어 있다. (다) (주)○○은 쟁점부동산 등의 수탁자산과 관련하여 2005.5.7. 관리회사인 (주)○○ ○○지점을 등기하고 사업자등록을 하였는 바, 동 회사의 업종은 서비스 임대대행용역으로 되어 있다. (라) 쟁점부동산의 수탁관리회사인 (주)○○ ○○지점이 쟁점부동산을 임대한 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1: 쟁점부동산 임대 내역> 임대기간 투숙자 2005.10.1.～2006.8.6. Thionet. Mr Jean Andre 2006.9.19.～2006.11.22. MacDonald. Mr David 2007.1.2.～2007.3.31. Daylan. Mr Jiang 2007.4.10.～2007.7.10. Scain. Mr Logic (마) 이○○가 쟁점부동산의 위탁과 관련하여 (주)○○ ○○지점으로부터 지급받은 관리위탁수수료 내역은 아래 <표2>와 같고, 이○○는 약정에 따라 2006.8.4.～2006.8.5.(2일), 2006.9.30.～2006.10.1.(2일) 다른 호실에 무료 투숙하였다. <표2: 이○○의 관리위탁수수료 수령 내역> (단위: 원) 년도 산정 월수 지급액 비고 2005 6월～12월 12,349,527 종합소득세 무신고 2006 1월～12월 21,064,630 종합소득세 신고(주택임대소득) 2007 1월～5월 8,713,910 계 42,128,067 (바) 2005.6.20. 청구인은 양도부동산을 양도하고 쟁점부동산을 주택으로 보지 아니하고 1세대 2주택에 해당한다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고한 것에 대하여, 처분청은 쟁점부동산을 주택으로 보고 1세대 3주택에 해당한다고 보아 실지거래가액 및 중과세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.
(2) 청구인이 양도부동산 양도당시 거주부동산 및 양도부동산을 소유한 사실에 대하여는 다툼이 없다. 다만, 청구인의 처 이○○ 명의로 취득한 쟁점부동산을 주택으로 보고 1세대 3주택으로 보아 실지거래가액 및 중과세율을 적용하여 과세할 것인지, 아니면 쟁점부동산을 주택 수에서 제외하여 1세대 2주택으로 보아 과세할 것인지 이에 대하여 본다. (가) 쟁점부동산은 위에서 보듯이 분양계약서상 아파트로 되어 있고, 조세특례제한법상 양도소득세 감면대상인 신축주택으로 분양되었으며, 공부상 아파트로 되어 있는 점, (주)○○ ○○지점의 업종이 서비스 임대대행용역으로 되어 있고 숙박업에 대한 영업허가를 득한 사실이 없으며 이○○에게 관리수수료 지급시 부가가치세를 거래 징수한 사실이 없고 지급수수료 항목으로 회계처리한 점, 이○○가 종합소득세 신고시 주택임대소득으로 신고한 점 등에 대하여는 다툼이 없다. (나) 주택법 제2조 에서 주택이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물로 규정하고 있고, 공부상 주택이나 사실상 영업용 건물로 사용하다가 양도하는 경우에는 이를 주택으로 보지 아니하는 것이며(소득세법기본통칙 89-3 참조), 주택 수를 계산함에 있어 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것인 바(국세청 예규 서면5팀-308, 2006.9.29. 참조), 주택은 공부상 용도로 판단하는 것이 아니라 사실상의 용도로 판단하는 것임을 알 수 있다. (다) 쟁점부동산과 관련된 서비스드 레지던스업에 대하여 국세청이 산하기관에 시달한 부가가치세 과세기준(부가가치세과-2745, 2007.8.3.)에 의하면, 아파트․주상복합아파트․오피스텔 등 주거공간의 제공과 함께 룸서비스․모닝콜서비스 등의 호텔식 서비스를 제공하는 서비스드 레지던스업은 이를 주택임대업으로 보지 않고 숙박업으로 보아 부가가치세를 적용한다고 되어 있고, 주택을 신축(취득)하여 서비스드 레지던스업을 영위하면서 부가가치세 면세사업으로 오인하여 매입세액을 공제받지 못한 사업자에 대하여는 2007.10.1.부터 적용한다고 되어 있다. 위의 과세기준 마련 배경을 보면 오피스텔, 아파트 등 주거용시설에 대한 장․단기 투숙객을 유치하여 룸서비스, 모닝콜서비 등의 호텔식 서비스를 제공하는 서비스드 레지던스업의 출현으로 동 업종이 숙박업에 해당하는지 주택임대업에 해당하는지에 관한 명확한 기준이 없어 과세상 혼란을 초래하여 감사원이 서비스드 레지던스업이 숙박업에 해당하는지 주택임대업에 해당하는지에 대한 과세기준을 명확하게 정하여 처리하도록 통보(2007.4.23.)함에 따라 국세청 법령해석심의위원회에서 서비스드 레지던스업을 숙박업으로 보아 부가가치세법을 적용하되, 지금까지 면세로 신고한 사업자에 대하여는 소급적용하지 아니한다고 결정(2007년 제5차 법령해석심의위원회, 2007.6.28.)함에 따라 위 서비스드 레지던스업에 대한 부가가치세 과세기준을 마련하여 시달한 것으로 되어 있다. (라) 쟁점부동산을 수탁받아 “○○○”로 영업을 하고 있는 (주)○○ ○○지점이 발간한 홍보 책자에 의하면, 운영업체가 24시간 운영리셉션 데스크, 세탁물 서비스, 비즈니스센터, 미팅룸, 우편물 서비스, 야외수영장, 셔틀버스 서비스, 고객전용 라운지 등을 제공하는 것으로 되어 있다. 한편, 이 건 심리와 관련하여 청구인이 국세기본법 제58조 의 규정에 의거 우리 심판원에 출석하여 진술한 내용에 의하면, 쟁점부동산은 취사시설이 되어 있다고 하나 원룸 형태로 되어 있어 사실상 취사가 어려운 상황이고 모든 시설은 호텔과 같은 형태로 운영되며 위탁계약 기간이 만료(3년)되더라도 다시 위탁계약을 체결하면서 임대료만 조정될 뿐 소유자들이 입주해서 거주할 수 없고 소유자들이 다른 사람들에게 임대할 수도 없다고 진술한 바 있다. (마) 위의 사실관계를 종합하여 보면, 주택이란 가족관계를 형성하는 자들이 상시 거주하면서 장기간에 걸쳐 일상적인 생활을 영위하는 곳으로서 공부상 용도로 판단하는 것이 아니라 사실상 용도로 판단하는 것인 바, 쟁점부동산이 공부상 주택이라고 하나 주택이라면 청구인의 세대가 거주할 수 있고 청구인이 다른 사람에게 임대할 수도 있어야 하는데 이러한 권리행사를 전혀 할 수 없는 점, 쟁점부동산의 수탁관리회사인 (주)○○ ○○지점이 장․단기 투숙객을 유치하여 룸서비스, 모닝콜서비 등의 호텔식 서비스를 제공하는 서비스드 레지던스업으로 운영하고 있는 점 등을 감안할 때, 쟁점부동산은 일반적인 개념의 주택으로 보기보다는 숙박업(서비스드 레지던스)관련 영업시설로 보여지므로, 청구인의 세대가 소유한 주택 수를 계산함에 있어 쟁점부동산은 주택 수에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서, 양도부동산의 양도당시 청구인의 1세대는 2주택을 보유(양도부동산 및 거주부동산)하였다고 보여지고, 그럴 경우 1세대 3주택으로 보아 실지거래가액 및 중과세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.