아파트 증여재산가액 평가시 매매사례가액을 적용하여 처분의 적법 여부

심판청구를 기각합니다.

1.처분개요

• 가. 청구인은 2006.11.28. ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○외 1 소재 ○○아파트 31동 502호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 父 최○○으로부터 증여받고 이를 기준시가로 평가하여 증여세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 2006.10.24. 거래된 같은 동 203호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 2007.7.9. 청구인에게 2006년 증여분 증여세 167,307,240원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.9.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산가격은 개별성이 강하여 같은 동 내의 규모가 같은 아파트라도 각 층마다 그 가격이 다르고 같은 층이라도 위치․시설상태에 따라 가격이 다를 수 있는 것이므로 그 가격을 무조건 쟁점아파트의 시세로 볼 수 없고, 비교대상아파트의 경우에도 당시 시세보다 높은 가격으로 거래된 것으로 나타난 바, 쟁점아파트는 시가 산정이 곤란하므로 기준시가로 평가함은 타당하다.
• 나. 처분청 의견 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 동 2층 아파트로서 기준시가도 쟁점아파트보다 낮을 뿐 아니라, 층․조망권 등도 좋지 않고, 국세청과 ○○은행의 같은 평형 아파트 시세도 증여시점에 1,300,000천원~1,500,000천원으로 확인되므로 처분청이 당초 매매사례가액으로 적용한 1,380,000천원은 적정하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트에 대한 증여재산가액 평가시 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 제1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 및 청구인이 제출한 심리자료에 의하면, 청구인은 父 최○○으로부터 2006.11.28. 쟁점아파트를 증여받은 후, 기준시가인 892,000천원으로 이를 평가하여 증여세를 신고하였으나, 처분청은 비교대상아파트 매매가액인 1,380,000천원으로 이를 평가하여 이 건 과세처분을 한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 비교대상아파트가 매매사례로서 부적절함을 주장하고 있어 이를 살펴본다. (가) 처분청이 제출한 매매사례가액 조사서 등의 심리자료에 의하면, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 동 아파트로서 면적 및 방향이 동일하고, 기준시가는 쟁점아파트보다 낮은 가액으로 고시되었으며, 2006.10.24. 양○○와 민○○ ․ 이○○간 1,380,000천원에 매매된 것으로 나타나고 동 거래가액은 건설교통부 부동산 실거래가 신고자료에 의하여 확인된다. (나) 아울러, ○○동에 소재하면서 쟁점아파트와 동일 평형인 ○○아파트이 거래가액은 ○○은행에 의하면 하한가 1,300,000천원, 상한가 1,500,000천원, 일반거래가 1,350,000천원으로 나타나고, 국세통합시스템상 자료에도 이와 유사하게 하한가 1,280,000천원, 매매상한가 1,500,000천원, 매매평균가 1,390,000천원으로 나타난다. (다) 한편, 청구인은 건설교통부 부동산 실거래가 신고자료, 인근 공인중개사의 확인서 등에 의하면 처분청이 매매사례로 본 비교대상아파트는 같은 동 1004호와 비교할 경우, 하루 늦게 계약이 되었고 기준시가는 1억원 이상 적은 것으로 고시되었으며, 조망권 등의 사유로 10층보다 선호되지 않는 2층에 있음에도 1004호보다 단지 2천만원 낮은 거래가액에 거래된 바, 이는 상당히 높은 가격에 거래된 비정상적인 거래이므로 이를 비교평가대상으로 함은 부당하다 주장하고 있다. (다) 이상의 사실관계를 종합하면, 청구인은 비교대상아파트가 매매사례로서 부적절하다고 주장하나, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 같은 동에 소재하는 아파트로서 면적 ․ 방향이 동일하고, 기준시가는 쟁점아파트보다 낮은 가액으로 고시되었으며, 거래가액 또한 건설교통부 부동산 실거래가 신고자료에 의하여 실지 거래가액으로 확인되고 ○○은행 등에 의하여 확인되는 동일 평형 시세와 유사한 것으로 나타나므로 처분청이 비교대상아파트 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.