취득가액 및 양도비를 부동산 양도 필요경비로 양도가액에서 공제 가능한지 여부

OO세무서장이 2007.9.11. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 403,896,900원 경정고지처분은 건물설계비 20,000,000원, 도로점용료 2,304,000원, 전주이설비 5,485,897원, 전기공사료 914,000원, 도시가스시설분담금 766,400원, 급수공사분담금 3,700,830원, 도시가스공사대금 7,500,000원, 옥탑창호공사대금 12,000,000원을 필요경비로 보아 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2003.6.25. 김OO에게 OO시 OO구 OO동 OOO-O 대 373.7㎡ 및 동 지상 철근콘크리트조 7층 건물(이하 ‘쟁점부동산’이라 하고, 건물부분을 이하 ‘쟁점건물’이라 한다)을, 2003.10.30. 권OO에게 같은 동 296-118 대 112㎡ 및 동 지상 철근콘크리트조 5층 건물(이하 ‘쟁점외부동산’이라 한다)을 각 양도한 후, 2003.11.10. 쟁점부동산의 실지거래가액을 1,570,000,000원, 쟁점외부동산의 실지거래가액을 620,000,000원으로 보고 토지와 건물의 기준시가 비율로 쟁점건물 및 쟁점외부동산중 건물부분의 양도가액을 산정하여 양도소득 과세표준 예정신고를 하였다
• 나. 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 쟁점부동산의 실지거래가액을 2,850,000,000 원, 쟁점외부동산 중 건물 부분 의 실지양도가액을 741,000,000원으로 보고 토지와 건물의 기준시가 비율로 쟁점건물 및 쟁점외부동산중 건물부분의 양도가액을 산정하여, 2007.9.11. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 403,896,900원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.9.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산․쟁점외부동산의 양도가액에 대하여는 다툼이 없으나, 청구인은 쟁점부동산 양도와 관련된 부동산중개수수료 9,725,006원(이하 ‘쟁점양도비’라 한다) 및 쟁점건물에 대한 취득원가 74,662,527원(이하 ‘쟁점취득가액’이라 한다)을 양도가액에서 공제하지 아니하고 양도소득 과세표준 예정신고를 하였던 바, 쟁점양도비 및 쟁점취득가액을 양도가액에서 공제하여 과세처분을 경정하여야 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 세무조사과정에서 제출하지 아니하였던 증빙을 심판청구 과정에서 제시함은 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것인 점, 청구인은 주식회사 OOOOO에게 도급을 주어 쟁점건물을 신축하였는데, 도급금액 이외에 추가로 쟁점취득가액을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하기 어렵다 할 것인 점, 청구인은 쟁점양도비를 부동산중개수수료로 지급하였다고 주장하며 OO공인중개사사무소의 직원인 이OO이 작성한 확인서를 제출하나, OO공인중개사사무소가 이OO에 대하여 원천징수를 하였다고 신고된 내역이 없는 점 등을 고려하여 보았을 때, 위 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다.

• 가. 쟁 점 쟁점취득가액 및 쟁점양도비를 쟁점부동산 양도에 관한 필요경비로 보아 양도가액에서 공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

⑤ 법 제97조제1항제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

○ 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 2003.6.25. 김OO에게 쟁점부동산을, 2003.10.30. 권OO에게 쟁점외부동산을 각 양도한 후, 2003.11.10. 쟁점부동산의 실지거래가액을 1,570,000,000원, 쟁점외부동산의 실지거래가액을 620,000,000원으로 하고 토지와 건물의 기준시가 비율로 쟁점건물 및 쟁점외부동산중 건물부분의 양도가액을 산정하여 양도소득 과세표준 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 쟁점부동산의 실지거래가액을 2,850,000,000 원, 쟁점외부동산 중 건물 부분 의 실지양도가액을 741,000,000원으로 보고 토지와 건물의 기준시가 비율로 쟁점건물 및 쟁점외부동산중 건물부분의 양도가액을 산정하여, 2007.9.11. 청구인에게 이 건 과세처분을 하였다.

(2) 청구인은 쟁점부동산․쟁점외부동산의 양도가액에 대하여는 다툼이 없으나, 양도소득 과세표준 예정신고 당시 쟁점건물의 양도 관련 필요경비로 주식회사 OOOOO에 대한 도급가액 706,300,000원만을 취득가액으로 계상하였던바, 이에 포함되지 아니한 쟁점부동산 양도 관련 부동산중개수수료인 쟁점양도비 및 쟁점건물에 대한 취득원가인 쟁점취득가액을 추가로 필요경비로 인정하여 양도가액에서 공제하여야 한다고 주장한다.

(3) 먼저 쟁점양도비에 대하여 살피건대 청구인이 제출한 송금거래확인증에 의하면 청구인이 이OO에게 20,000,000원을 송금한 사실은 확인된다 할 것이나, 사인간 임의 작성이 가능하여 신빙성이 부족한 매매계약서 및 이OO이 작성한 확인서만으로 위 송금된 금액을 이OO이 쟁점건물의 매매계약을 중개한 대가로 보기 어렵고, 이OO이 OO공인중개사무소의 직원으로 근무하였다고 볼 이OO에 대한 원천징수 신고내역 등 객관적인 증빙이 제출되지 아니한 이상 쟁점양도비를 쟁점건물의 양도와 관련된 필요경비로 보기 어렵다 할 것이다.

(4) 다음으로 쟁점취득가액에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제출한 건축물 설계계약서, 남OO의 2002년 2기분 매출세금계산서합계표, 청구인의 2002년 2기분 매입세금계산서 합계표에 의하면 청구인이 건축사 남OO에게 쟁점건물 설계를 20,000,000원(부가세 별도)에 위탁한 사실, 건축사 남OO이 발행한 세금계산서의 공급받는 자가 쟁점건물의 건축 수급회사인 주식회사 OOOOO가 아닌 청구인인 사실, 청구인 남OO 모두 이를 2002년 2기분 부가가치세신고시 매입세액․매출세액에 포함시킨 사실이 확인되는바, 청구인이 쟁점건물의 도급공사와 별도로 건축설계비 20,000,000원을 부담하였고 이는 쟁점건물의 취득원가를 구성한다고 봄이 타당하다. (나) OO구청장이 2001.12.18. 작성한 건축허가서, 도로점용료납입고지서겸영수증에 의하면 OO구청장이 쟁점건물의 건축허가를 하면서 참고사항에 도로점용료로 2,304,000원을 부과한 사실, 청구인이 위 건축허가일인 2001.12.18. 쟁점부동산의 일시 도로점용료로 2,304,000원을 납부한 사실이 확인되는바, 청구인이 쟁점건물의 도급공사와 별도로 도로점용료로 2,304,000원을 부담하였고 이는 쟁점건물의 취득원가를 구성한다고 봄이 타당하다. (다) 청구인이 제출한 지장전주이설영수증에 의하면 청구인은 쟁점건물이 건축중이던 2002.10.11. OOOO공사에 전주이설비 5,485,897원을 지급한 사실이 확인되고, 우리 원이 OOOO공사에 문의한 내용에 의하면 지장전주이설비라 함은 건물 건축시 전신주 이설이 필요한 경우 건축주가 부담하는 비용이라는 것이므로, 청구인이 쟁점건물의 도급공사와 별도로 전주이설비 5,485,897원을 부담하였고 이는 쟁점건물의 취득원가를 구성한다고 봄이 타당하다. (라) 청구인이 제출한 표준공사비 영수증에 의하면 청구인이 쟁점건물의 건축중이던 2002.11.25. OOOO공사에 전기공사료 914,000원(부가가치세 91,400원 제외)을 지급한 사실이 확인되고, 우리 원이 OOOO공사에 문의한 내용에 의하면 표준공사비라 함은 변전선 공사시 표준공급약관에 의하여 고객이 부담하는 금액이라는 것이므로, 청구인이 쟁점건물의 도급공사와 별도로 전기공사료 914,000원을 부담하였고 이는 쟁점건물의 취득원가를 구성한다고 봄이 타당하다. (마) 청구인이 제출한 OOOOOO 주식회사가 작성한 매출세금계산서 사본, 청구인의 2002년 2기분 매입세금계산서 합계표에 의하면 청구인이 쟁점건물의 건축중이던 2002.11.25. OOOOOO주식회사에 도시가스 시설분담금 766,400원을 지급한 사실이 확인되므로, 청구인이 쟁점건물의 도급공사와 별도로 도시가스 시설분담금 766,400원을 부담하였고 이는 쟁점건물의 취득원가를 구성한다고 봄이 타당하다. (바) 청구인이 제출한 급수공사비 및 시설부담금 고지서겸 영수증 사본에 의하면 청구인은 쟁점건물이 건축중이던 2002.12.1. OO시 OO수도사업소에 신설공사비용 2,419,830원, 시설분담금 1,281,000원을 지급한 사실이 확인되고, 우리 원이 OO시 OOO사업본부에 문의한 내용에 의하면 신설공사라 함은 수도계량비에 대하여 세대별로 연면적에 따라 부과되는 것이고, 시설부담금이라 함은 수도개량기 설치비용이라는 것이므로, 청구인이 쟁점건물의 도급공사와 별도로 급수공사분담금 3,700,830원을 부담하였고 이는 쟁점건물의 취득원가를 구성한다고 봄이 타당하다. (사) 청구인이 제출한 OOOO공사의 11사업소인 OOOO주식회사가 교부한 세금계산서, 무통장입금증 사본, 청구인의 2002년 2기분 매입세금계산서 합계표 에 의하면 청구인은 쟁점건물이 건축중이던 2002.11.6. 2,000,000원, 2003.1.28. 6,250,000원을 OOOO주식회사에 지급한 사실, 청구인이 2002년 2기분 부가가치세신고시 매입내역(공급가액: 7,500,000원)에 포함시킨 사실이 확인되므로 청구인이 쟁점건물의 도급공사와 별도로 도시가스공사비용 7,500,000원을 부담하였고 이는 쟁점건물의 취득원가를 구성한다고 봄이 타당하다. (아) 청구인이 제출한 견적서, 송금증 사본에 의하면 청구인이 2003.5.3. 김OO에게 쟁점건물 창호공사를 위탁한 사실, 청구인이 쟁점건물의 보존등기일(2003.2.24.) 이후인 2003.6.3.～7.22.중 김OO에게 3회에 거쳐 12,000,000원을 송금한 사실이 확인되므로 청구인이 쟁점건물의 창호공사와 관련하여 12,000,000원을 부담하였고 이는 쟁점건물의 양도 관련 필요경비에 해당한다고 봄이 타당하다. (자) 그러나 청구인이 쟁점건물을 건축할 당시 공사현장관리인으로 박OO를 고용하여 노무비로 21,900,000원을 지급하였다고 보기에 박OO가 작성한 확인서 및 노무비지급대장은 사인간 임의작성이 가능한 것으로 신빙성이 부족하다고 보이고, 달리 노무비 지급사실을 확인할만한 금융거래내역 등 객관적인 증빙이 제출되지 아니하고 있으므로, 이를 쟁점건물의 양도 관련 필요경비로 보기는 어렵다 할 것이다.

(5) 따라서, 이 건 양도소득세 경정고지처분은 건물설계비 20,000,000원, 도로점용료 2,304,000원, 전주이설비 5,485,897원, 전기공사료 914,000원, 도시가스시설분담금 766,400원, 급수공사분담금 3,700,830원, 도시가스공사대금 7,500,000원, 옥탑창호공사대금 12,000,000원을 필요경비에 산입하여 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.