사실상 폐가이므로 주택수 계산에서 제외하여 1세대 2주택양도로 보아야 함

○○○세무서장이 2007. 5. 4. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 41,718,520원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 1994. 2. 14. ○○○의 소재 주택 대지 45.685㎡, 건물 21.887㎡(이하 “쟁점주택”이라 함)을 취득하여 2005. 8. 10. 청구외 ○○○에게 4억원에 양도하고 2005. 10. 27. 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택의 양도일 현재 쟁점주택외에 1977. 5. 11. 취득한 ○○○ 주택과 1989. 8. 30. 취득한 ○○○ 소재 무허가 주택(이하 “쟁점외주택”이라 한다)등 3주택을 소유한 것으로 보아 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하고, 이에 양도소득세율 60%(중과세율)를 적용하여 2007. 5. 4. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 41,718,520원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007. 6. 1. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1985. 5. 28.부터 무허가 건물인 쟁점외주택을 세입자인 ○○○에게 임대하다가 쟁점외주택이 노후된 건물로 언제 붕괴될지 모르는 위험한 상황에서 2005. 2. 23. ○○○의 건물명도 판결에 따라 쟁점외주택을 명도 받은 후 공가인 폐가상태로 방치되었으므로 쟁점외주택을 주거에 공하는 주택으로 볼 수 없음에도 처분청은 청구인이 쟁점점외주택을 포함하여 3주택을 소유한 것으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준을 산정하고 이에 양도소득세 중과세 세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2006. 12. 13. 쟁점외주택의 대지와 무허가 건물을 청구인의 동생인 ○○○에게 양도하였고, ○○○에게 전화로 확인한 바 ○○○가 쟁점외주택을 수리하였으나 세입자가 없어 공가상태라고 확인하였으며, 청구인이 쟁점외주택에 대하여 멸실신고를 하지 아니하면서 건물분 재산세를 납부하고 있는 것으로 보아 기존 세입자가 퇴거한 후 일시적으로 공가상태에 있다 하여 쟁점주택을 주택으로 볼 수 없다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점주택을 포함하여 1세대 3주택을 보유하다가 쟁점주택을 양도한 것으로 보아 실지거래가액을 기준으로 중과세 세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

○ 소득세법시행령 제162조 의 2【양도가액】

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다.

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 당초 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고·납부하였으나 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시에 1세대 3주택을 소유한 것으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 아래와 같이 실지거래가액을 기준으로 양도소득세를 경정·고지하였음이 처분청이 제시한 양도소득세 경정결의서에 의하여 확인된다. 양도소득세 신고 및 경정 현황 (단위: 천원) 구분 양도가액 양도차익 양도소득 과세표준 납부세액 고지세액 신고 67,651 38,939 27,257 24,757 3,245

• 경정 115,148 67,057 67,057 64,557 3,235 41,718 차이 47,497 28,118 39,800 39,800

• 41,718

(2) 청구인은 쟁점주택 양도일 현재 무허가 건물인 쟁점외주택을 포함하여 아래와 같이 3주택을 소유하고 있는 사실에 대하여는 다툼이 없다.

○○○

(3) 청구인은 쟁점외주택의 건축연도가 사실상 50년 이상이라고 주장하나 ○○○에서 ○○○에 확인한바, 1982. 4. 8. 무허가 주택에 대한 일제조사를 실시하여 무허가 건축물 관리대장에 등재하므로써 쟁점외주택이 1982. 4. 8. 이전에 신축된 사실이외에 정확한 신축연도를 알 수 없는 것으로 확인되었고, 2007. 10. 14. 도시계획과에 확인한바, 쟁점외주택이 소재하는 지역은 ○○○ 재개발지역으로 지정되어 있고, 2007. 10. 15. 관리처분 총회가 있었으며, 재개발사업은 조합이 주체가 되어 시행되는 것으로 확인되었으며, 주택재개발사업으로 인한 보상액은 재개발사업전의 재산평가액을 기준으로 재개발아파트의 입주권이 배정되거나 현금청산액 등이 결정되는 것으로 추정된다.

(4) 청구인이 무허가 건물인 쟁점외주택을 1989. 8. 30. 취득하여 임대하다가 주택의 노후로 붕괴의 위험이 있어 임대계약을 해지코자 하였으나 임차인 ○○○의 퇴거 거부로 건물명도소송(○○○, 2005. 2. 23)에 의하여 2005. 6. 14. 임차인을 강제퇴거시켰음이 청구인이 제시한 민사소송서류 및 임차인의 주민등록 초본으로 확인된다.

(5) 청구인은 2005. 6. 14. 쟁점외주택의 임차인을 퇴거시킨 이후에 공가인 상태로 보유하다가 2006. 12. 15. 쟁점외주택을 양도하였다고 주장하며 쟁점외주택에 대한 2005. 6. 14. 이후 수도·전기·가스 사용량과 사진을 제시하고 있다. (단위: 톤, kw) 수도 5월검침 7월 검침 9월 검침 요금영수증 누계 300? 누계 301 1t 누계 302 1t 전기 5.18-6.17 6.18-7.17 7.18-8.17 8.18-9.17 9.18-10.17 요금영수증 78kw 0kw 0kw 0kw 0kw 가스 2005.6.14. 공급중지 신청, 승인일 2005.6.30. 신청,승인서 ★ 임차인 퇴거 이후에는 전기·수도·가스사용량 없음

(6) 처분청이 쟁점외주택을 양수한 ○○○에게 전화 확인한 바, ○○○는 쟁점외주택을 ○○○로부터 매입하여 수리하였으나 세입자가 없다고 확인하였으며, ○○○에서 2007. 10. 24. ○○○에게 전화로 확인한 바, ○○○는 쟁점외주택이 재개발지역에 해당하므로 쟁점외주택에 대한 입주권 배정시 자산평가액을 높게 받으려고 쟁점외주택을 철거하지 아니하고 허물어지지 않도록 수리하였으나 세입자가 없어 공가상태라고 확인하고 있다.

(7) 청구인은 쟁점외주택이 낡고 붕괴위험이 있어 사람이 거주할 수 없다고 주장하고, 처분청은 임차인이 2005. 6. 14. 까지 쟁점외주택에 거주하였으므로 쟁점외주택의 전기·수도·가스 공급이 일시 중단되었다고 하여도 쟁점주택을 양도할 당시인 2005. 8. 10.에는 주택으로 보아야 한다고 주장하는데 대하여 살펴 보면, 청구인이 쟁점주택을 양도하기 2달 전에 쟁점외주택의 세입자를 퇴거시킨 점, 쟁점주택의 양도당시 쟁점외주택에 대한 전기·수도·가스 공급이 중단된 점, 그 후 쟁점외주택이 양도되어 이 건 심판청구시(2007. 9. 11)까지도 공가로 남아 있는 점, 쟁점외주택이 재개발구역으로 지정되어 사업이 진행중(2007. 10. 15. 관리처분 총회 개최)인 점, 청구인이 제시한 사진으로 보아도 사람이 살기에는 부적합하게 보이는 점 등으로 보아 쟁점외주택은 세입자가 퇴거한 2005. 6. 14. 이후에는 주택재개발사업시행에 따른 보상문제로 인하여 철거되지 아니 하였을 뿐, 사실상 폐가상태로 쟁점외주택을 주택으로 보기는 어렵다고 판단된다. 따라서, 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 1세대 3주택을 소유한 것으로 보아 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하고, 양도소득세 중과세 세율을 적용하여 과세한 처분은 잘못이라 하겠다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.