교환으로 인한 양도시 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가 결정한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2003.8.18. ○○도 ○○시 ○○구 ○○면 ○○리 산 00-0외 5필지 및 그 지상건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 경매 등으로 취득하여 2005.6.7. ○○○ 소유의 ○○○○시 ○○구 ○○동 000-0외 2필지 및 그 지상 모텔(이하 “교환부동산”이라 한다)과 교환(양도)한 후 쟁점부동산에 대하여 실지거래가액(양도가액 1,430백만원, 취득가액 1,407백만원)으로 양도차익을 산정하여 2005.11.30. 양도소득세를 신고(신고세액 없음)하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 조사결과, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액은 시가감정의 절차없이 임의로 평가한 가액이므로 실지거래가액으로 볼 수 없다 하여 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 2007.6.8. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 63,084,760원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.8.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인과 ○○○은 쟁점부동산과 교환부동산을 서로 교환하면서 쟁점부동산은 1,430백만원으로 평가하고, 교환부동산은 1,450백만원으로 평가하여 교환계약을 체결하고 각 부동산을 교환하였는 바, 청구인은 쟁점부동산의 양도(교환)에 대해 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하면서, 쟁점부동산의 취득가액이 1,407백만원이고 각종 세금을 포함할 경우 1,505백만원이 되므로 위 교환계약으로 인하여 양도소득세가 발생하지 아니하였다고 신고하였다. 위와 같이 청구인이 쟁점부동산과 교환부동산을 교환할 당시 쟁점부동산의 양도가액은 1,430백만원이고 그 취득가액은 양도가액을 훨씬 상회하기 때문에 쟁점부동산의 양도로 인하여 발생한 양도소득이 전혀 없음에도 불구하고 양도소득이 발생하였다고 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다. 설령, 쟁점부동산의 양도와 관련하여 양도소득이 발생하였다 하더라도 처분청이 주장하는 과세표준만큼 양도소득이 발생하지 않았으므로 이 건 부과대상인 양도소득을 다시 계산하여 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 쟁점부동산과 교환부동산의 교환관련 매매계약서에 의하면 교환가액이 명시되어 있지 아니하고 근저당 채무를 상호 인수하는 조건으로 계약이 이루어져 이를 시가로 보기 어렵고, 달리 감정 등을 통하여 객관적인 시가를 확인할 수 있는 경우에도 해당하지 아니하므로 청구인이 신고한 양도가액 1,430백만원을 시가로 인정하기 어렵다. 이 건 거래는 교환대상물에 대한 시가감정을 한 후 감정가액의 차액에 대하여 정산절차를 수반한 것도 아니고, 쟁점부동산 및 교환부동산의 시가 역시 불분명할 뿐만 아니라 거래대가의 총액이 얼마인지 객관적으로 확인되지 아니하여 양도당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산과 교환부동산을 교환한 것과 관련하여 양도(교환)당시 쟁점부동산의 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점부동산의 기준시가 등 내역은 아래 <표>와 같다. <표: 쟁점부동산 내역> (단위: ㎡, 원) 지 번 면적 취득시(기준시가) 양도시(기준시가) 비고 000-0 49 7,154,000 9,800,000 000-0 2,585 387,750,000 517,000,000 000 283 41,318,000 56,600,000 000-0 73 10,658,000 14,600,000 산00-0 30,569 149,176,720 196,864,360 건물A동 1,276 221,988,000 206,482,000 건물B동 (1,125)

• - 건축 중 계 818,044,720 1,001,346,360 (나) 청구인은 2003.8.18. 쟁점부동산 중 토지 및 건물A동을 1,007백만원에 경매로, 동 지번 상의 무허가 공장건물(위 건물B동)은 같은 날 ○○○로부터 400백만원, 계 1,407백만원에 취득하여 보유하다가 2005.6.7. 쟁점부동산(건물B동 포함)을 ○○○소유 교환부동산(2분의 1지분)과 교환한 후, 쟁점부동산에 대하여 실지거래가액(양도가액 1,430백만원, 취득가액 1,407백만원, 양도차익 △42백만원, 신고세액 없음)으로 양도소득세를 신고하였다. 한편, 이 건 양도소득세 조사종결 보고서(○○세무서, 0급 ○○○외 1)에 의하면, 교환부동산 및 쟁점부동산 소재지는 2005.6.30. 및 2005.7.20.에 각각 투기지역으로 지정된 것으로 조사되어 있다. (다) 2004.12.29.자 쟁점부동산과 교환부동산에 대한 부동산 교환계약서에 의하면, 구체적인 거래금액은 기재되어 있지 아니하고, 2004.12.29. 이행보증금을 2005.12.17. 잔금을 지급하는 것으로 약정되어 있으며, 동 교환거래와 관련된 별지1의 특약사항에 의하면, 갑(청구인)은 을(매수인)의 부동산 근저당권 실금액(14억원)을 승계하고, 을은 갑의 근저당권 실금액(14억원)을 승계하고, 갑은 일반은행(제1금융권)에서 실금액 14억원을 대출받되, 부득이한 경우 제2금융권에서 대출받기로 하며, 갑은 上공장(위 <표>상 건물B동)의 준공을 잔금일 전까지 책임지고 완료한다고 약정되어 있다. 한편, 위 2004.12.29.자 교환계약이 지연됨에 따라 본 특약사항으로 합의에 갈음한다고 되어 있는 2005.6.7.자 별지2의 특약사항에 의하면, 갑은 上공장(건물B동) 건물의 준공을 2005.7.31.까지 완료하고, 당 부동산 교환계약은 갑이 上공장(건물B동) 건물의 준공과 동시에 7억원을 대출실행한 후 쌍방이 교환으로 소유권이전등기를 하기로 하였으나 준공지연으로 2005.6.7. 을이 2억5천만원을 갑에게 지불하고 쌍방이 자기 소유의 부동산을 서로에게 이전해 주기로 하며, 미지급잔금은 上공장(건물B동) 건물의 준공 후 을 명의로 7억원을 대출하여 지급하되 을은 동 대출금에서 2005.6.7. 갑에게 지급한 2억5천만원을 공제한다고 약정되어 있다. (라) 청구인은 쟁점부동산을 1,430백만원에 거래한 사실이 있다고 확인하는 2005.6.3.자 ○○○의 거래사실 확인원(2005.6.3.자 인감증명서 첨부)을 제출하였다.

(2) 쟁점부동산에 대하여 양도당시 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 정당한지 이에 대하여 본다. (가) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 당해 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다.(대법원 2003두14123, 2004.3.26. 같은 뜻임). (나) 그러나, 이 건의 경우 위에서 보듯이 쟁점부동산과 교환부동산을 교환하면서 각 부동산에 근저당 설정된 채무(14억원)를 상호 승계하는 것으로 약정되어 있을 뿐 구체적인 양도대금이 기재되어 있지 아니할 뿐만 아니라 양도당시 교환물건에 대하여 각각 시가감정을 실시한 사실이 없어 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다고 판단되므로 양도가액에 대하여 이를 확인할 수 있는 증빙이 미비된 것으로 보아 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 따라 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 또한, 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 양도소득이 발생하지 아니하였으므로 양도소득을 다시 계산하여 과세하여야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점부동산의 지상에 건축 중인 건물(건물B동, 면적 1,125㎡)을 준공한 후 동 건물을 포함하여 양도(교환)하기로 되어 있기 때문에 취득가액이 청구인이 주장하는 1,505백만원(등록세등 포함)을 상회할 것으로 보여지고, 쟁점부동산 소재지가 2005.7.20. 투기지역으로 지정된 점과 위 <표>에서 보듯이 기준시가가 22.4%(취득시 818,044천원, 양도시 1,001,346천원) 이상 상승한 점에 비추어 양도시점에서 볼 때 부동산가격이 상당히 상승하였다고 보이는데 가격이 상승한 부동산을 취득가액에 훨씬 미달하는 금액(1,403백만원)으로 양도할 특별한 이유가 없을 뿐만 아니라, 교환부동산의 시가도 알 수 없는 점을 감안할 때 청구인의 주장을 그대로 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.