특수관계자에 대한 분양수수료 분여, 상가점포 저가양도, 업무무관 대여금 해당여부

심판청구를 기각합니다.

청구법인은 부동산 신축판매 및 임대 등의 사업을 영위하는 회사이다. 처분청은 청구법인이 ○○시 ○○구 ○○동 000-00외 5필지 지상 아파텔 및 근린생활시설(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 시행사인 주식회사 ○○○(이하 ○○○”라 한다)와 분양대행계약을 체결하고도 결손이 예상되는 특수관계자 주식회사 ○○○(이하 ○○○라 한다)에게 위 분양대행권(이하 “쟁점분양대행권”이라 한다)을 양도하여 분양수수료이익 877백만원(2004사업연도 598백만원, 2005사업연도 279백만원)을 분여하고, 특수관계자인 주식회사 ○○○(이하 ○○○라 한다)에 대하여 업무와 무관하게 9,000백만원을 무상으로 대여하고, 청구법인의 대표이사 박○○의 동생 박○○에게 2005.9.1. ○○시 ○○구 ○○동 000-00 ○○상가 000호(이하 “쟁점점포”라 한다)를 시가보다 228백만원 저가인 700백만원에 분양함으로써 조세부담을 부당하게 감소시켰다고 보고, 2007.6.26. 청구법인에게 법인세 2003사업연도 8,525,700원, 2004사업연도 269,773,030원, 2005사업연도 358,174,990원, 부가가치세 2004년 제1기 67,365,590원, 2004년 제2기 15,800,870원, 2005년 제1기 53,939,710원, 2005년 제2기 67,209,300원을 각 경정·고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2007.8.17. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) ○○○의 대표 박○○와 그 임직원들이 쟁점건물의 시행사인 ○○○로부터 쟁점건물에 대한 분양대행계약을 체결하였고, 분양대행업계에서 지명도가 있는 박○○는 박○○의 요청에 따라 분양실무에 참여하였을 뿐이며, 그와 같은 사실은 ○○○가 ○○○를 상대로 제기한 분양대행수수료청구소송에서 확인되므로 이 건 처분은 부당하다.

(2) 청구법인이 ○○○ 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 000-00 소재 건물을 장기임차하기로 하고 임차보증금 90억원이 고액이어서 2005.7.1.부터 3회에 걸쳐 지급한 것일 뿐인데도 이를 업무무관 대여금으로 봄은 부당하다.

(3) 청구법인의 대표이사인 박○○가 동생 박○○으로부터 7억원을 차용하고도 이를 변제하지 못하여 박○○의 요구에 따라 박○○에게 쟁점점포를 분양가보다 싸게 분양하기는 하였으나, 당시 쟁점점포는 부동산경기 침체(2004년 하반기부터 쟁점점포를 분양한 2005년 하반기까지)로 인하여 2년간 미분양상태로 남아 있던 것으로 도저히 당초 분양가액대로 분양될 가망이 없었던 것인데도 이를 저가분양하였다고 보는 것은 부당하며, 결국은 쟁점점포에 대한 분양계약이 관련 소송 중 해제되어 그 소유권이 청구법인에게 환원된 결과 과세대상인 양도자체가 소급하여 소멸하였으므로 이 건 과세는 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) ○○○의 관리이사가 쟁점건물에 대한 분양대행계약은 청구법인의 박○○와 체결하였는데 박○○의 요구에 따라 계약당사자를 박○○가 운영하는 ○○○로 변경하여 계약서를 작성하였다고 진술하였으며, 박○○도 이 건 조사를 받으면서 자신이 직접 쟁점건물의 분양대행을 하였다고 진술하였으면서도 그와 같은 취지의 확인서에는 서명날인을 거부하였는바, 청구법인은 결손이 과다하게 발생하고 있는 특수관계자 ○○○명의로 분양대행계약을 체결한 다음 청구법인이 당초 분양대행수수료보다 현저하게 낮은 대가를 받고 이를 재대행하는 방법으로 청구법인의 소득을 부당하게 감소시킨 것이다.

(2) 이 건 조사당시 청구법인이 제시한 임대차계약서상 오류(임차보증금 지급 계좌가 임차인인 청구법인 명의 계좌로 기재되어 있다.)를 조사자가 지적하자 이를 수정하여 재작성한 임대차계약서를 다시 제출한 점, ○○○의 전표에는 단기차입금계정으로 기장되어 있는 점 등에 비추어 청구법인이 ○○○ 소유의 점포를 임차하면서 임차보증금으로 9,000백만원을 지급하였다는 주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 쟁점점포와 동일한 면적의 옆 점포는 분양가액대로 분양된 점, 쟁점점포를 분양할 당시에는 부동산가격이 상승하기 시작하여 타 점포는 분양가액보다 높게 분양된 사실도 있는 점 등에 비추어 특수관계자에게 쟁점점포를 분양가액보다 낮게 분양하여 저가양도하였다고 본 처분은 타당하며, 쟁점점포에 대한 분양계약 해제는 당사자간의 합의에 의하여 이루어진 것으로, 쟁점점포에 대한 박○○의 양도소득세(현재 쟁점점포는 타인에게 양도된 상태이다)를 면탈하고자 행한 것으로 보이므로 이 건 과세대상인 쟁점점포의 양도가 소급적으로 소멸하였다는 주장도 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점

(1) 결손이 예상되는 특수관계자에게 분양대행권을 양도하고 이를 재대행함으로써 이익을 분여하였다고 보아 그 분여이익 상당을 익금산입한 처분의 당부

(2) 특수관계자에게 업무와 무관하게 금원을 대여하였다고 보아 관련 인정이자를 익금산입한 처분의 당부

(3) 특수관계자에게 상가점포를 저가 분양하였다고 보아 시가와의 차액을 익금산입한 처분의 당부

• 나. 관련법령

○ 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】

① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 "특수관계자"라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

④ 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】

① 법 제52조제1항에서 "조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우

6. 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율·요율이나 임대로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 주주 등이나 출연자가 아닌 임원(제87조제2항의 규정에 의한 소액주주인 임원을 포함한다) 및 사용인에게 사택을 제공하는 경우를 제외한다.

9. 기타 제1호 내지 제8호에 준하는 행위 또는 계산 및 그 외에 법인의 이익을 분여하였다고 인정되는 경우

○제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조제2항제1호 및 동법시행령 제57조제1항·제2항의 규정을 준용함에 있어서 "직전 6월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3월로 한다)"은 이를 각각 "직전 6월"로 본다.

③ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 금전의 대여 또는 차용에 있어서는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 재정경제부령이 정하는 당좌대출이자율(이하 "당좌대출이자율"이라 한다)을 시가로 한다. 다만, 다음 각호의 경우에는 당해 이자율을 시가로 본다.

⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 부동산신축판매업 등을 영위하는 법인이고, 이 건 과세기간 중 ○○○ 및 ○○○는 청구법인의 대표이사 박○○ 및 그의 친족이 50%이상의 지분을 소유하는 등으로 법인세법상 청구법인의 특수관계자에 해당하며, ○○○가 결손법인이었다는 점에 대하여는 청구법인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(2) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 처분청은 ○○○와 ○○○간 분양대행계약서, ○○○와 청구법인간 분양재대행계약서, 박○○의 요구로 분양대행계약의 계약당사자를 청구법인에서 ○○○로 변경하였다는 취지로 ○○○ 관리이사 류○○이 작성한 확인서, 그와 같은 취지의 박○○ 명의 확인서(박○○가 확인서에 서명하기를 거부하였다고 기재되어 있다.)등을 토대로 청구법인이 쟁점건물 중 미분양 상태로 남아있던 67세대에 대하여 총분양가의 6%의 수수료를 받고 쟁점건물의 분양업무를 수행하던 ○○○의 분양업무를 대행하기로 하고도, 형식적으로는 특수관계자인 결손법인 ○○○가 2004.4.1. ○○○와 분양대행계약을 체결하고 그 다음날 청구법인에게 이를 재대행시킨 것처럼 분양대행계약서 및 분양재대행계약서를 작성한 사실을 확인하고 청구법인이 특수관계자인 ○○○에게 분양대행수수료이익을 분여하여 조세부담을 부당히 감소시켰다고 보아 분여이익 상당을 청구법인에게 익금산입하여 이 건 과세를 하였다. (나) 청구법인은 분양대행계약서, 분양재대행계약서 및 분양대행수수료청구소송에 의하여 ○○○가 분양대행용역을 수주하고 이를 수행하였음이 확인됨에도 ○○○가 결손법인이라 하여 분양대행수수료청구소송 등을 거치면서 ○○○와 관계가 악화된 ○○○의 직원 진술만을 토대로 청구법인이 분양대행계약을 체결한 당사자라고 추측하여 과세함은 부당하고 주장하며, ○○○의 ○○○를 휴먼세이브에게 소개해주어 ○○○와 ○○○에 쟁점건물에 대한 분양대행계약을 성사시켰다는 취지로 ○○○가 작성한 확인서, ○○○가 ○○○를 상대로 분양대행수수료청구소송을 제기하여 승소한 내용의 ○○○ 판결문, ○○○도 2001.9.27.부터 부동산시행과 분양대행을 전문으로 하는 주식회사 ○○○(이하 ○○○”이라 한다)의 대표이사로 재직하였던 분양전문가라며 ○○○에 대한 법인세과세표준 및 세액계산서 사본 등을 제시하였다. (다) 한편, ○○○에 대한 주주현황, 사업자이력, 법인등기부등본 등에 의하면, 청구법인의 대표이사인 ○○○와 그의 아들이 이 건 분양대행약정을 체결할 당시 ○○○ 발행주식의 30%를 보유하고 있었으며, 박○○가 ○○○의 대표이사로 취임한 2003.7.11. 이전에는 박○○가 그 대표이사이었던 사실, 박○○가 ○○○ 외에도 운영한 경험이 있다는 부동산분양대행업을 영위하는 ○○○ 또한 박○○가 설립하여 대표이사로 취임하였다가 그 동생인 박○○를 거쳐 박○○에게 대표이사직을 물려준 회사인 사실 등이 확인된다. (라) 살피건대, 청구주장에 의하더라도 ○○○측에서 요청하여 분양대행업계에서 잘 알려진 박○○가 쟁점건물의 분양실무에 참여하게 되었다는 것인데, 사정이 그러하다면 ○○○로서는 ○○○를 통하지 아니하고 직접 ○○○가 운영하는 청구법인에게 분양대행업무를 맡기지 아니하고 굳이 ○○○를 통해 청구법인에게 분양대행업무를 맡김으로서 ○○○와 청구법인이 수수료를 나누어 가지게 할 이유가 없어 보이는 점, 청구법인, ○○○, ○○○, ○○○의 지분 및 대표자변경내역 등을 보면 박○○가 청구법인과 ○○○, ○○○ 등 그 관계사들을 소유하고 지배하면서 관련 부동산 분양대행업무를 실질적으로 주도해왔다고 볼 여지가 많은 점, 청구법인의 결산서상 당기순손익이 2003사업연도 41억원, 2004사업연도 55억원에 이르는 반면 ○○○는 당해 과세기간 중 결손이었던 점, 쟁점건물에 대한 분양업자이자 이 건 분양대행계약의 당사자인 ○○○의 관리이사 류○○이 박○○의 요구로 분양대행계약의 계약당사자를 청구법인에서 ○○○로 변경하였다고 진술한 점 등에 비추어 청구법인이 ○○○로부터 쟁점건물에 대한 분양대행용역을 수주하여 그 용역을 실질적으로 제공하고도 ○○○로 하여금 결손법인인 청구법인의 특수관계자 ○○○와 분양대행계약을 체결하고 수수료를 지급하게 하고 청구법인은 ○○○로부터 그 수수료의 일부만을 수령함으로써 쟁점건물의 분양대행 수수료이익을 특수관계자인 ○○○에게 분여하여 조세의 부담을 부당히 감소시켰다고 본 이 건 처분은 타당하다고 판단된다.

(3) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 처분청은 청구법인과 ○○○의 전표 등을 근거로 청구법인이 ○○○에게 2005.7.1. 30억원, 2005.10.31. 20억원, 2005.12.31. 40억원을 각 지급한 사실을 확인하고 2005.7.1.부터 2005.12.31.까지 기간 동안 특수관계자에게 업무와 무관하게 위 금원을 대여하여 조세의 부담을 부당히 감소시켰다고 보아 관련 인정이자를 익금산입하였다. (나) 청구법인은 ○○○가 청구법인에게 2006.1.2.부터 2010.12.31.까지 ○○시 ○○동 000-00 소재 건물 지하1층부터 8층까지를 임차보증금 90억원에 임대하기로 하되, 임차보증금 중 30억원은 2005.7.1.에, 20억원은 2005.10.31.에, 40억원은 2005.12.31.에 각 지급하기로 한다는 취지로 기재되어 있는 2005.7.1.자 임대차계약서를 제시하며 위 임대차계약에 따라 ○○○에게 지급하여야 할 임차보증금이 고액이라서 이를 계약금, 중도금 잔금으로 나누어 지급하였던 것인데도 이를 업무무관대여금이라고 보는 것은 부당하다고 주장한다. (다) 한편, 처분청이 제출한 자료에 의하면, 이 건 조사 당시 청구법인이 처분청에 제시하였던 임대차계약서에는 임차보증금 및 임차료 입금지정계좌가 임차인인 청구법인 명의 계좌(○○은행 000000-00-000000)로 기재되어 있는 사실이 확인되며, 국세청전산망의 사업자변경이력 조회내용에 의하면 위 임대차계약서 작성일인 2005.7.1. 현재 ○○○의 상호는 ‘(주)○○○’였고 현재의 상호인 ‘○○○’로 변경된 것은 그 이후인 2005.11.11.인 사실이 확인된다. (라) 살피건대, 청구법인이 제시한 임대차계약서에는 임대인란에 그 작성일 당시 ○○○의 상호인 ‘(주)○○○’가 아닌 조사당시 상호인 ○○○가 기재되어 있는 점, 청구법인이 임차료입금지정계좌란에 임대인인 ○○○의 계좌가 아닌 임차인인 청구법인의 계좌가 기재된 임대차계약서를 제시하였다가 이 건 심판청구시에는 임대인인 ○○○의 계좌가 기재된 임대차계약서를 제시한 점 등에 비추어 청구법인이 제시한 임대차계약서를 토대로 청구법인이 90억원을 임차보증금 명목으로 지급하였다는 청구주장을 믿기 어려우며, 설사 ○○○가 청구법인으로부터 90억원을 임차보증금 선수금으로 수령하였다는 주장을 인정한다 하더라도 청구법인이 ○○○에게 임대차개시일보다 무려 6개월 전부터 임대차보증금을 지급하였어야 할 특별한 사정이 나타나지 않는 이상 청구주장 임대차기간 개시 전에 지급한 위 금원을 업무무관대여금에 해당한다고 본 이 건 처분은 타당하다고 판단된다.

(4) 쟁점③에 대하여 본다. (가) 처분청은 청구법인이 2005.9.1. 청구법인의 대표이사 박○○의 동생인 박○○에게 분양가액이 942,150,000원인 쟁점점포를 700,000,000원에 분양한 사실, 쟁점점포(104호)와 같은 건물에 소재하고, 쟁점점포와 분양면적과 분양가액이 같은 103호 점포에 대한 분양권이 당초 이를 분양받은 조○○으로부터 2005.7.27. 손○○에게 분양가액과 동일한 942,150,000원에 양도된 사실을 확인한 후, 쟁점점포의 시가를 942,150,000원으로 보고 청구법인이 쟁점점포를 시가보다 저가로 특수관계자에게 양도하여 조세의 부담을 부당히 감소시켰다 하여 시가와 양도가액의 차액을 익금산입하였다. (나) 청구법인은 청구법인이 박○○으로부터 대여한 7억원을 갚지 못하자 박○○이 쟁점점포를 당시 시세인 7억원 정도에 분양해 줄 것을 요구하여 그렇게 하였던 것이라면서 쟁점점포 인근에서 영업 중인 부동산중개업자 조○○ 등이 쟁점점포의 2005년 7월경 시세는 평당 12,500천원 내지 13,000천원 정도였다는 취지로 작성한 부동산시세확인서, 조○○이 103호에 대한 분양권 양도시까지 청구법인에 납입한 분양대금 550,778천원보다 79,703천원 낮은 가액으로 103호에 대한 분양권을 양도하였으므로 쟁점점포의 시세도 당초 분양가액보다 낮아졌다고 볼 수 있다고 주장하며 조○○이 손○○에게 2005.7.23. 103호에 대한 분양권을 471,075천원(2005.7.23. 계약금 20,000천원, 2005.7.27. 잔금 451,075천원)에 양도한다는 취지의 부동산매매계약서(2005.7.27.자 검인계약서) 등을 제시하고 있다. (다) 또한 청구법인은 박○○에 대한 7억원의 채무의 지급을 위하여 쟁점점포를 박○○에게 분양할 당시 이미 청구법인이 이를 임대 중이었으므로 차후에 쟁점점포에 대한 임차보증금 상당액을 박○○에게 지급하기로 박○○과 약정하고도 이를 이행하지 않자, 박○○이 청구법인을 상대로 쟁점점포의 임차보증금 상당액의 지급을 구하는 소를 2006.10.16. 제기하여 2007.5.23. 그 소송 계속 중 ○○○○지방법원 2006가합0000호 조정절차에서 청구법인과 박○○사이에 쟁점점포에 대한 분양계약을 해제하고, 박○○은 청구법인으로부터 7억원을 반환받음과 동시에 청구법인에게 쟁점점포에 대한 박○○ 명의의 소유권이전등기 말소등기 절차를 이행하기로 합의하였는바, 이에 의하여 이 건 과세대상인 쟁점점포에 대한 분양계약이 해제되어 소급적으로 효력을 상실하였으므로 이에 대하여 과세함은 부당하다고 주장한다. (라) 한편, 국세청전산망에서 조회된 바에 의하면, 조○○(000-00-00000)로부터 103호에 대한 분양권을 양수한 손○○(000-00-00000)이 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 2005년 제2기 부가가치세 신고시 당초 분양가액과 같은 가액으로 매입신고를 한 사실이 확인되고, 청구법인의 장부에 기재된 103호에 대한 분양대금 납입내역에 의하면 연체이자를 제외한 실분양대금 납입액을 기준으로 103호에 대한 분양대금납입누계액은 103호에 대한 분양권양도계약일인 2005.7.23. 현재 471,075천원, 103호에 대한 분양권양도대금 잔금일인 2005.7.27. 현재 79,752천원이 추가로 납입되어 550,827천원인 사실이 각 확인된다. 또한 청구법인이 2007.7.25. 박○○과의 쟁점점포에 대한 분양계약 해제약정에 따라 쟁점점포에 대하여 박○○ 명의의 소유권이전등기를 말소하고 그 다음날인 2007.7.26.에 2007.6.30.자 매매를 원인으로 권○○ 명의로 소유권이전등기를 접수한 사실도 확인된다. (마) 살피건대, 손○○이 쟁점점포 분양일인 2005.9.1.로부터 약 1개월 전인 2005.7.27. 조○○으로부터 쟁점점포와 같은 건물에 소재하고 그 면적과 분양가액도 쟁점점포와 같은 103호에 대한 분양권을 양수한 후, 부가가치세 신고시 쟁점점포의 매입액을 당초 분양가액인 942,150,000원과 같게 신고한 점, 청구법인이 제시한 조○○과 손○○ 사이의 103호 대한 분양권 매매계약서에 기재된 분양권 양도가액이 매매계약일 현재 분양대금납입누계액과 같은 점 등으로 보아 조○○이 2005.7.27. 손○○에게 103호에 대한 분양권을 942,150,000원에 양도하였다고 보고 이를 쟁점점포의 시가로 삼은 이 건 처분에 잘못이 없어 보인다. 또한 청구법인과 박○○ 사이에 2007.5.23. 한 쟁점점포에 대한 분양계약 합의해제약정은 청구법인이 2006.12.18. 이 건 과세예고를 통지받고 처분청에 과세전적부심사를 청구한 이후에 이루어진 것인 점, 2007.7.25. 쟁점점포에 대한 분양계약 해제약정에 따라 박○○ 명의의 소유권이전등기를 말소등기를 접수한 다음날인 2007.7.26.에 2007.6.30.자 매매를 원인으로 하여 타인에게 소유권이전등기를 한 점 등에 비추어 볼 때 청구법인과 박○○이 이 건 법인세 및 쟁점점포에 대한 양도소득세 부담을 줄이기 위하여 쟁점점포에 대한 분양계약을 합의해제한 것으로 보여지므로 쟁점점포에 대한 분양계약이 합의해제되어 소급적으로 효력을 상실하였으니 이에 대하여 과세함은 부당하다는 청구주장도 받아들이기 어렵다. (바) 따라서 청구법인이 특수관계자에게 쟁점점포를 저가 분양하여 조세부담을 부당하게 감소시켰다고 보아 시가와의 차액을 익금산입하여 과세한 이 건 처분은 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.