아파트 증여재산가액을 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분의 적법 여부

심판청구를 기각합니다.

1.처분개요 청구인은 2006.12.20. ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 4동 701호 대지 112.07㎡(지분율 16분의 5, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 남편 한○○로부터 증여받고, 기준시가로 평가한 300,000,000원(960,000,000원×5/16)을 증여재산가액으로 평가하고 배우자 증여재산공제 3억원을 공제하여 2007.2.28. 증여세 납부세액이 없는 것으로 하여 증여세를 신고하였다. 처분청은 ○○○○시 ○○구 ○○동 20-4 ○○아파트 4동 803호 대지 112.07㎡, 건물 161.79㎡(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 2006.10.27.자 매매가액 507,812,500원(1,625,000,000×5/16)을 증여재산가액으로 평가하여 2007.7.12. 청구인에게 2006년도분 증여세 32,821,840원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.8.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산은 매우 강한 개별성으로 인해 층의 위치, 시설의 상태 및 매도인의 긴박성 등에 따라 거래가격이 다르므로 동일한 물건이라도 가격이 달라질 수 있으므로 단순히 동일한 아파트의 동일한 평수를 이유로 매매사례가액을 적용할 수 없으며, 국세청장이 고시한 기준시가는 과세관청의 공적인 견해표명으로서 납세자가 기준시가외에 시가에 관한 정보가 전무한 상태에서 과세관청의 공적인 견해표명을 신뢰하고 납세의무를 이행한 것에 대하여 과세관청이 매매사례가액을 조사하여 증여가액을 결정한 것은 과세관청이 스스로 자기 자신의 견해표명을 부정한 결과로서 신의성실의 원칙을 위배한 처분으로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 당해 아파트는 단지 주변 부동산 중개업소나 인터넷(국세청 아파트 시세, ○○○○○ 아파트 시세 등)이나 신문 등 각종 매체를 통해 쟁점아파트의 시세가 실시간으로 제공되고 있는 바, 청구인이 시가대로 증여재산가액을 신고하려 했다면 충분한 자료가 존재하고 있었다고 판단되어 청구주장은 이유 없으므로 당초 처분은 정당하다.)

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 증여재산가액을 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제76조 【결정․경정】

① 세무서장등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006.12.30. 남편 한○○로부터 증여받은 쟁점아파트를 기준시가(300,000,000원)로 평가하여 2007.2.28. 자진신고한데 대하여, 처분청은 쟁점아파트와 같은 동, 같은 평형인 비교대상아파트(4동 803호)가 쟁점아파트 증여일로부터 3개월 이내인 2006.10.27.에 매매계약이 체결되어 거래된 507,812,500원을 시가로 보아 이 건 증여세를 과세하였음이 처분청의 심리자료에 나타난다.

(2) 쟁점아파트의 증여일 전후 3개월 이내에 거래된 비교대상아파트의 매매사례가액을 보면 아래와 같다. (금액단위: 백만원) 구분 면적 매매계약일 매매사례가액 기준시가 (2006.6.1 고시) 쟁점아파트

○○아파트 4동701호 161.79㎡(49평형) 2006.12.30 (증여일)

• 960 비교대상아파트

○○아파트 4동 803호 161.79㎡(49평형) 2006.10.27 1,625 960 (3) 상속세및증여세법 제60조 제1항 에서 “이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 의한다”고 규정하고, 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다”고 규정하면서, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 “법 제60조 제2항에서 ‘수요․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다“고 규정하고 있고, 그 제1호에서 “당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액”을 하나로 열거하고 있으며, 또한 같은 조 제5항에서는 “당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 매매사례가액을 시가로 본다”고 규정하고 있다.

(4) 따라서 쟁점아파트 증여일로부터 3개월 이내에 거래된 비교대상아파트는 같은 단지, 같은 동, 같은 면적 및 용도가 같고 국세청 기준시가가 동일하므로 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.