부동산을 미등기 전매한 경우로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

○○세무서장이 2007.2.7. 청구인에게 한 2001년 귀속 양도소득세 215,861,750원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. ○○○○국세청장은 2006.5.30. 청구인이 2001.11.21. 이○○(이하 “전소유자 이○○”라 한다)로부터 ○○○○시 ○○구 ○○동 000-00위의 대 406.3m² 및 건물 1,106m²(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 8억8천만원에 취득한 후, 미등기한 상태에서 같은 날, 강○○(이하 “매수자 강○○”라 한다)에게 10억5천만원에 양도하여 미등기 전매차익 1억7천만원이 발생하였다고 조사하여 처분청에 이를 양도소득세 과세자료로 통보하였다.
• 나. 처분청은 위 과세자료를 근거로 2007.2.7. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 215,861,750원을 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.26. 이의신청을 거쳐 2007.8.23. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 2001년 10월경 전소유자 이○○로부터 쟁점부동산을 9억5천만원에 매도하여 줄 것을 부탁받고 2001.11.21. 강○○에게 10억5천만원에 매도한 것이므로, 청구인은 쟁점부동산을 미등기 전매한 사실이 없고, 2001.10.6. 청구인과 이○○의 남편 김○○ 간에 8억8천만원의 매매계약서를 작성하였지만, 그 당시 이○○가 8억8천만원에 매도할 수 없다 하여 자동적으로 매매계약이 해제되었다.

(2) ○○○○국세청장은 전소유자 이○○로부터 매수자는 청구인, 매매대금은 8억8천만원으로 조사하여 청구인이 미등기 전매한 것으로 보았지만, 이○○의 진술은 이○○의 남편 김○○가 청구인과의 매매계약이 해제된 사실을 알려주지 아니하였거나 강○○에게 10억5천만원에 매도한 사실을 은폐한 것으로, ○○○○국세청장이 이○○의 매매를 알선하였다는 청구인의 진술은 무시하고 이○○의 일방적 진술만을 근거로 청구인이 미등기 전매한 것으로 판단한 것은 부당하다.

(3) 매수자 강○○가 지급한 매매대금 10억5천만원에 대하여 설명하면, 강○○ 는 ○○부동산의 실질적 대표자로 2001.11.20. 계약금 5천만원을 사례비로 선공제 하였고, 나머지 10억원(강○○가 2001.11.20. ○○은행으로부터 받은 대출금 860,000,000원과 강○○의 자금 140,000,000원의 합계액임) 중 그 당시 전소유자 이○○의 근저당설정 채무 552,537,438원(계산내역 ; 1999.8.15. 외환은행 대출금 400,000,000원, 2000.7.31. 외환은행 대출금 50,000,000원, 2001.3.23. ○○○○○○○○○○채무 101,274,108원, 2001.11.20. 현재 미지급이자 1,263,330원의 합계임)을 차감한 잔액 447,462,562원을 청구인 예금계좌로 송금받았으며, 청구인은 이 중 4억원을 전소유자 이○○에게 인계하였던 것이다. 따라서 처분청이 미등기 전매로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 것은 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

○○지방국세청 조사에 의하면, 전소유자 이○○는 강○○에게 쟁점부동산을 매도한 사실이 없고 청구인외 1인에게 계약금 및 잔금 8억8천만원을 영수하였다고 진술한 바 있고, 2001.10.6. 매매계약서에는 매매대금 8억8천만원, 매수자는 청구인외 1인으로 기재되어 있고, 이○○ ○○○부동산 홍○○, 청구인 등 3인이 작성한 ‘부동산매매에 대한 조건부 이행각서’에는 청구인에게 부동산매매에 관한 일체의 행위를 위임한다고 기재된 점에 비추어 청구인이 전소유자 이○○로부터 8억8천만원에 취득하여 미등기한 상태에서 강○○(계약서 명의자 한○○)에게 10억5천만원에 양도한 것으로 인정되므로, 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 미등기 전매한 경우로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

3. 미등기양도자산 양도소득과세표준의 100분의 65

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득 ․ 수익 ․ 재산 ․ 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세 의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득 ․ 수익 ․ 재산 ․ 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 민법 제563조 【매매의 의의】 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

○ 민법 제568조 【매매의 효력】

① 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 전소유자 이○○(대리인 김○○, 김○○는 이○○의 남편임)와 청구인 간에 체결한 매매계약서(계약일 2001.10.6., 이하“매매계약서1”이라 한다)에는 이○○○가 청구인외 1인에게 쟁점부동산을 매도하면서 매매대금 8억8천만원 중 계약금 1억원은 계약시에, 중도금 1억4천만원은 2001.11.11.에, 잔금 6억4천만원은 2001.11.21.에 각각 지급하기로 하였고, 특약사항에는 은행융자금은 잔금에서 정산하고, 등기이전은 쌍방합의 하에 연기하며, 명의이전은 청구인의 지정인에게 한다고 기재되어 있으며, 입회인은 김○○으로 나타난다.

(2) 전소유자 이○○(대리인 청구인)와 한○○ 간에 체결한 매매계약서(계약일 2001.10.27., 이하 “매매계약서2”라 한다)에는 이○○가 한○○에게 쟁점부동산을 매도하면서 매매대금 10억5천만원 중 계약금 5천만원은 계약시 지불하고, 잔금 10억원은 2001.11.21.에 각각 지급하기로 하였고, 특약사항에는 잔금은 매수인이 쟁점부동산을 담보로 은행융자금을 발생하여 지급한다고 기재되어 있고, 중개업자는 ‘○○공인중개사 백○○’, ‘○○○부동산 홍○○’으로 나타난다.

(3) 쟁점부동산의 등기부등본에는 전소유자 이○○가 1999.8.16. 매매(원인일; 1999.8.16.)를 원인으로 소유권이전등기한 후, 쟁점부동산을 담보로 제공하여 (주)○○은행으로부터 금전을 대출받고 근저당권을 설정[근저당설정내역은 ① 1999.8.5. 채무자 이○○, 채권자 ○○은행, 채권최고액 520,000,000원(대출금 4억원의 130%), ② 2000.7.31. 채무자 ○○개발(주)-이○○의 남편 김○○ 운영, 채권자○○은행, 채권 최고액 65,000,000원(대출금 5천만원의 130%), ③ 2001.3.26. 채무자 ○○개발(주), 채권자○○○○○○○○○○(주), 채권최고액 136,000,000원, 합계액은 721,000,000원임] 하였으며, 위 1999.8.5., 2000.7.31., 2001.3.26.자 근저당권은 2001.11.20.자에 말소되었음이 나타난다.

(4) 쟁점부동산의 등기부등본에는 매수자 강○○가 2001.11.20. 매매(원인일; 2001.10.21.)를 원인으로 소유권이전등기한 후, 쟁점부동산을 담보로 제공하여 (주)○○은행으로부터 금전을 대출받고 근저당권을 설정[근저당설정내역은 2001.11.20. 채무자 강○○, 채권자 (주)○○은행, 채권최고액 1,032,000,000원(대출금 860,000,000원의 120%] 하였음이 나타난다.

(5) 강○○의 (주)○○은행 대출거래내역서(2008년 1월 조회)에는 매수자 강○○가 2001.11.20. (주)○○은행으로부터 금전 860,000,000원을 대출받은 사실이 나타난다.

(6) 청구인의 (주)○○은행 예금거래내역(계좌번호 000-00-0000-000)에는 청구인이 2001.11.20. 강○○로부터 447,462,562원을 송금받고 2001.11.21. 4억원을 출금한 것으로 나타난다.

(7) ○○○○국세청장이 작성한 매수자 강○○에 대한 양도소득세 조사복명서(2006년 5월) 중 전소유자 이○○에 대한 조사부분에는 부동산매매계약서상 매매가액이 8억8천만원, 매수자는 등기부등본상 명의자 강○○가 아닌 청구인외 1인으로 확인된다고 기재되어 있고, 청구인에 대한 조사부분에는 부동산매매계약서상 매매가액이 10억5천만원, 실제 매수인은 강○○이나 계약금 5천만원 중 3천만원을 빌려준 한○○ 명의로 계약을 체결하고 강○○가 금융기관으로부터 대출을 받아 잔금 447백만원을 청구인 통장에 입금한 후 명의이전 하였는바, 청구인은 미등기 전매차익 1억7천만원을 신고누락 하였다고 기재되어 있다.

(8) 전소유자 이○○가 ○○○○국세청 조사공무원에게 제출한 확인서(2006.3.29.)에는 쟁점부동산의 양도일은 2001.11.21. 매매대금은 8억8천만원이며, 자신은 강○○에게 쟁점부동산을 양도한 사실이 없고, 청구인외 1인에게 계약금 및 잔금을 영수하였다고 기재되어 있다.

(9) 청구인이 ○○지방국세청 조사공무원에게 제출한 확인서 (2006.4.24.)에는 자신은 전소유자 이○○의 위임을 받아 강○○에게 쟁점부동산을 10억5천만원에 팔았으며(매도일; 2001.10.27.), 잔금지급일인 11월 21일에 잔금 447,462,562원(융자 기타 선순위 공제하고 나머지)을 받았다고 기재되어 있다.

(10) 전소유자 이○○, ○○○부동산 홍○○, 참고입회인(또는 위임인) 청구인 3인이 2001년 10월에 체결한 부동산 매매에 대한 ‘조건부이행각서’에는 전소유자 이○○가 쟁점부동산 매매에 관하여 청구인에게 일체의 행위를 위임하면서 매매금액은 9억5천만원, 위임기간은 1개월, 매매금액이 위 금액이면, 정수수료는 4백만원, 추가로 더 받는 금액에 대하여는 50%를 사례비로 인정하며, 매매금액이 9억원 이하시에는 수수료는 없다고 기재되어 있다.

(11) 청구인이 심리자료로 제출한 의견진술서(2007년 12월)에는 쟁점부동산의 거래경위에 대하여, 자신은 전소유자 이○○의 남편 김○○와 잘 알고 지내는 사이로, 전소유자 이○○가 쟁점부동산 매도를 위임한 것이므로 청구인은 이○○로부터 쟁점부동산을 취득한 것이 아니며, 2001.10.6.자 매매계약서는 매매대금이 맞지 않아서 자동으로 계약이 해제된 것이며, 전소유자 이○○는 10억5천만원에 양도한 사실을 은폐하기 위하여 세무공무원에게 8억8천만원에 양도하였다고 진술한 것이며, 매매대금 10억5천만원 중 5천만원은 ○○부동산 대표 강○○가 사례비로 선공제 하였고, 나머지 10억원은 그당시 쟁점부동산에 설정된 이○○의 근저당채무 552,537,438원(계산내역은 ①1999.8.15. ○○은행 대출금 400,000,000원 ② 2000.7.31. ○○은행 대출금 50,000,000원, ③ 2001.3.23. ○○○○○○○○○○채무 101,274,108원, ④ 2001.11.20. 현재 미지급이자 1,263,330원의 합계임)을 차감한 잔액 447,462,562원을 위 청구인 예금계좌에 입금하고 청구인은 이 중 4억원을 이○○에게 인계하였다고 주장하면서, 이와 관련된 은행거래는 은행의 전표보존기간 경과로 관련증빙을 제출하지 못한다고 한다.

(12) 이를 바탕으로, 청구인이 쟁점부동산을 미등기 전매한 경우로 보아 양도소득세를 부과한 처분이 타당한지를 살펴본다. (가) 소득세법 제104조 제3항 에서는 미등기양도자산에 대하여 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다고 규정하고, 같은 조 제1항 제3호에서는 이러한 미등기양도자산에 대하여 양도소득과세표준의 100분의 65라는 중과세율을 규정하고 있는바, 이와 같이 미등기양도자산에 대하여 양도소득세를 중과하는 취지는 자산을 취득한 자가 양도당시 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 이를 양도함으로써 양도소득세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔금 등의 지급 없이 전매하는 따위의 부동산투기 등을 억제하고 방지하려는 데 있다고 할 것이다(대법원 2004두9494, 2005.10.28. 참조). (나) 이 건의 경우, 처분청은 청구인이 2001.11.21. 전소유자 이○○에게 8억8천만원을 지급하고 쟁점부동산을 취득한 후 미등기한 상태에서 매수자 강○○에게 10억5천만원을 지급받고 쟁점부동산을 양도하였다고 보았지만, 처분청의 심리자료에는 전소유자 이○○가 청구인으로부터 지급받은 계약금, 중도금, 잔금에 대한 구체적인 증빙이 나타나지 아니하고, 또한, 청구인이 전소유자 이○○에게 8억8천만원을 지급하고 쟁점부동산을 취득한 것으로 인정하기 위해서는 그당시 쟁점부동산에 설정된 전소유자 이○○의 근저당채무가 얼마인지 여부와 이를 매매대금과 어떻게 정산하였는지 여부가 나타나야 할 것이나 이와 관련된 자료는 나타나지 아니한다. (다) 이와 달리, 청구인은 전소유자 이○○로부터 9억5천만원에 매도하여 줄 것을 부탁받고 2001.10.27. 강○○에게 10억5천만원에 매도하기로 계약을 체결한 후, ○○부동산의 대표자 강○○가 사례비로 선공제하고, 나머지 10억원 중 그당시 쟁점부동산에 설정된 전소유자 이○○의 근저당채무 552,537,438원을 차감한 잔액 447,462,562원을 2001.11.20. 청구인 예금계좌로 송금받았고, 다음날 이 중 4억원을 전소유자 이○○에게 인계하였으며, 4천7백만원상당은 청구인과 ○○○부동산 홍○○, 김○○ 등의 소개비라고 구체적으로 진술하고 있으며, 이 건 심리 중 ○○○부동산의 홍○○은 전화로 청구인이 전소유자 이○○의 위임장 등을 들고와 거래를 부탁하였고, 쟁점부동산의 매수자는 한○○가 아니라 강○○라고 진술하였으며, 전소유자 이○○, ○○○부동산 홍○○, 청구인 3인이 작성한 쟁점부동산 매매에 대한 ‘조건부이행각서’에도 전소유자 이○○가 청구인에게 쟁점부동산 매매에 관한 일체의 행위를 위임한 것으로 나타나므로, 처분청이 쟁점부동산의 전소유자 이○○의 양도소득금액 및 쟁점부동산의 매매를 알선한 것으로 인정되는 청구인의 사례비나 및 ○○○부동산 홍○○, 강○○ 등의 매매알선 수수료를 재조사하는 것은 별론으로 하더라도 청구인을 미등기 전매자로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.