임대주택의 범위에 2001.1.1. 이후 취득한 임대주택도 포함되는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1977.1.1. ○○○소재 주택중 1/2지분(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득한 후 2002년도에 쟁점주택에 대하여 재건축사업계획이 승인됨에 따라 재건축사업이 진행된 후 2006.6.1. 쟁점주택의 재건축사업이 완료되어 재건축사업청산절차과정에서 발생한 청산금(242,330천원, 이하 “쟁점청산금”이라 한다)을 수령하였으며, 쟁점청산금 수령시 동일세대원인 청구외 최○○○(청구인의 배우자)가 장기임대주택 5호를 소유하고 있어 쟁점청산금에 대하여 1세대1주택 비과세대상에 해당하지 않는다고 보아 2006.7.7. 양도소득세 23,224,000원을 신고납부한 후 2006.9.20. 임대사업에 공하는 장기임대주택은 1세대1주택 판정시 소유주택수에서 제외하는 것이라는 조세특례제한법 제97조 의 규정에 근거하여 쟁점청산금이 양도소득세 비과세대상이므로 기납부세액을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 하여 2006.9.20. 자진납부세액(23,224,000원)중 12,953,160원을 환급받았다. 그 후 처분청은 청구외 최○○○가 임대하고 있는 장기임대주택의 경우 1978년도에 ○○○번지 소재 연립주택 4호를 취득하고 2006.4.25. 같은동 ○○○번지 소재 1호를 매입한 후 2006.4.25. ○○○구청에 임대 주택법 제6조 에 의한 장기임대주택사업자로 등록한 사실을 확인하고, 동 임대주택은 조세특례제한법 제97조 제1항 및 제2항에 규정된 1세대1주택판정시 주택수에서 제외하는 장기임대주택요건(2000.12.31. 이전 5호 이상 임대개시한 경우)에 충족되지 않는 것으로 보아 2007.6.1. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 15,039,530원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.8.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 조세특례제한법 제97조 제2항 에 의하면 “ 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다”라고 규정되어 있으나, 이 경우 임대주택이라고만 규정되어 있을 뿐 동 임대주택의 범위에 대하여 동조 제1항에서 규정하고 있는 임대주택을 말한다고 명문으로 규정한 바가 없으므로 제1항과 제2항은 별개의 조항으로 2000.12.31. 이전에 5호 이상의 국민주택규모의 주택을 임대개시한 것으로 한정할 것이 아니라 2000.12.31. 이후에 임대한 주택이라도 양도일 현재 5호 이상 임대한 경우에는 1세대1주택판정시 소유주택수에 포함하지 않는 것으로 해석하여야 할 것인바, 청구인 세대의 경우 2000.12.31. 이후 1주택을 매입하여 임대하였다 하더라도 쟁점청산금 수령당시 5호의 임대주택을 소유하고 있는 이상 동 임대주택을 주택소유수에서 제외하여 쟁점청산금에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 조세특례제한법 제97조 제2항 에서 1세대1주택 판정시 거주자의 소유주택수에서 제외하는 임대주택은 동법 동조 제1항에 규정한 2000.12.31. 이전에 5호 이상의 국민주택을 취득하여 임대사업을 개시한 것을 의미하는 것으로, 청구인의 경우 동일세대원인 최○○○가 2000.12.31. 이전에 4호를 취득하여 임대한 것은 사실이나 나머지 1호는 2006년도에 취득하여 임대함으로써 2000.12.31. 이전에 5호 이상을 임대할 것을 요구하고 있는 임대주택요건에 충족되지 않으므로 쟁점청산금에 대하여 1세대1주택 비과세규정의 적용을 배제하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 1세대1주택의 판정시 당해 거주자의 소유주택수에 포함되지 않는 임대주택의 범위에 2001.1.1. 이후 취득한 임대주택도 포함되어야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

② 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것

○ 조세특례제한법 시행규칙 제44조 【주택임대기간의 계산】 영 제97조 제5항 제5호에서 “재정경제부령이 정하는 기간”이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 동일세대를 이루고 있는 최○○○(청구인의 배우자)는 1978년도에 취득한 ○○○ 소재 연립주택 4호(각각 69.95㎡)와 2006.4.25. 취득한 같은동 ○○○ 소재 주택 1호(31.12㎡)를 임대물건으로 하여 2006.4.25. ○○○구청장에 임대사업자 등록을 하였으며, 동 내역은 ○○○구청장이 발급한 임대사업자등록증상 확인되고 있으며 이 점에 대하여는 다툼이 없다. (2) 조세특례제한법 제97조 제1항 에 의하면 거주자(임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자)가 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 또는 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면하도록 규정하고 있고, 동조 제2항에 의하면 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 규정하고 있는 바, 법률 규정 중 (이하 “임대주택”이라 한다)와 같은 입법 형식은 같은 내용의 용어를 같은 법률에서 계속 사용할 필요가 있는 경우 최초로 사용하는 조항에서 용어의 정의를 한 후 동 조항 이후에는 정의된 용어를 사용함으로써 법률 규정의 복잡화 및 반복 등을 피하기 위한 입법기술로서, 이 건의 경우 조세특례제한법 제97조 제1항 에서 임대주택을 “2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 당해 주택”이라고 정의하면서 이하 “임대주택”이라 한다고 규정하였다면 동조 제2항에서 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것으로 규정하고 있는 “임대주택”이라 함은 동조 제1항에서 정의하고 있는 “임대주택”을 말하는 것임에 의문의 여지가 없으므로 청구인과 동일 세대원인 청구외 최○○○가 2000.12.31. 이후인 2006.4.25. 주택 1호를 매입하여 임대를 개시함으로써 동일자부터 비로소 5호의 주택을 임대한 청구인의 경우 2000.12.31. 이전에 5호 이상의 주택을 임대할 것을 요구하고 있는 “임대주택”의 요건에 부합하지 아니하므로 쟁점청산금에 대하여 1세대1주택 비과세 규정의 적용을 배제한 이 건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.