쟁점부동산 매매계약서상의 잔급지급예정일은 투기지역지정일 전으로 잔금지급예정일에 잔금을 지급하지 못하는 관계로 잔금상당액을 잔금지급예정일에 청구인이 양수인에게 대여한 것으로 하였다가 투기지역지정후에 그 잔금상당액을 변제받은 경우 그 변제받은 날을 양도시기로 보아 실가 과세한 처분의 당부
쟁점부동산 매매계약서상의 잔급지급예정일은 투기지역지정일 전으로 잔금지급예정일에 잔금을 지급하지 못하는 관계로 잔금상당액을 잔금지급예정일에 청구인이 양수인에게 대여한 것으로 하였다가 투기지역지정후에 그 잔금상당액을 변제받은 경우 그 변제받은 날을 양도시기로 보아 실가 과세한 처분의 당부
1. ○○○세무서장이 2007.5.21. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 698,008,010원의 부과처분은 ○○○ 소재 대지 102㎡ 및 그 지상 건물 255.33㎡의 취득가액을 환산가액에 의하는 것으로 그 과세표준과 세액을 경정하고,
2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.
청구인은 ○○○ 소재 대지 102㎡ 및 그 지상 건물 255.33㎡(이하 “쟁점①부동산”이라 한다)와 같은 동 144-2 소재 대지 83㎡ 및 그 지상 건물 42㎡(이하 “쟁점②부동산”이라 하고, 쟁점①부동산과 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 주식회사 ○○○(이하 “청구외법인”이라 한다)에 양도한 후, 잔금지급일이 2005.12.22.(2005.12.23. ○○○구가 주택외 투기지역으로 지정됨), 매매가액 9억원인 매매계약서(이하 “매매계약서①”이라 한다)를 첨부하고 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 2006.2.26. 양도소득세를 신고·납부하였다. 처분청은 청구외법인이 보관하고 있던 매매계약서(이하 “매매계약서②”라 한다)에는 쟁점부동산의 매매대금이 3,810백만원으로 기재된 사실, ① 청구인이 위 잔금일인 2005.12.22.에 매매계약서②상 매매대금 중 9억원만을 실제로 지급받고 이를 제외한 나머지 2,910백만원은 청구외법인에게 차용하였다가 투기지역지정후인 2006.3.13. 반환받은 사실, ② 청구인이 청구외법인으로부터 매매계약서②상 매매대금 외에 추가로 4억원을 더 수령한 사실을 확인하고, ③ 쟁점①부동산의 취득당시 실지거래가액에 대하여 재조사를 실시한 후, 쟁점부동산의 양도시기를 2006.3.13.로 보고 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하면서 양도당시 실지거래가액을 4,210백만원으로, 쟁점①부동산의 취득당시 실지거래가액을 460백만원(쟁점②부동산은 환산가액에 의하여 산정)으로 하여 2007.5.21. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 698,008,010원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.7.19. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 당초에는 매매대금을 3,810백만원, 잔금일을 2005.12.22.로 정하여 양도계약을 체결하였는데 양수인인 청구외법인측의 자금사정(금융권측의 여신지체)이 여의치 않아 일단 9억원만 수령하고 매매계약서①을 작성하여 검인받은 후 이 건 양도소득세를 신고하게 된 것이며, 나머지 매매대금 2,910백만원은 청구인이 청구외법인에 대여하기로 하고 2006.2.26. 그에 대한 이자 50백만원을 수령하고, 2006.3.13. 대여금 원금을 반환받았던 것일 뿐인데도 당사자들이 정한 잔금일을 인정하지 아니하고 임의로 매매대금 지급일과는 별개인 대여금을 반환받은 날을 잔금일로 보는 것은 부당하다.
(2) 청구인이 청구외법인으로부터 매매계약서①의 매매대금 외에 추가로 수령한 4억원은 쟁점부동산과는 별개의 부동산인 ○○○ 소재 건물에 임차하여 개설되어있던 청구인의 사업장에 대한 이전보상비이므로 이를 매매계약서상 매매대금에 더하여 양도가액을 산정하면 안된다.
(3) 처분청은 청구인이 처분청에 제출한 쟁점부동산 취득당시 작성된 잔금영수증, 쟁점①부동산 인근 부동산의 시세에 대한 부동산중개업자의 진술, 청구인의 금융거래에 대한 조사내용을 토대로 쟁점①부동산의 취득당시 실지거래가액을 460백만원으로 추정하여 과세하였으나 이는 사실에 부합하지 않고, 쟁점①부동산의 취득가액은 분명하지 아니하므로 쟁점②부동산과 같이 환산가액에 의하여 취득가액을 산정하여야 한다.
(1) 청구외법인이 매매대금을 제때 지급하지 아니하여 당초 매매가액을 줄여 검인계약서를 작성하고 동 매매대금에 상당하는 900백만원을 수령한 후 매매대금과의 차액은 금전소비대차관계로 전환하는 것으로 차용증 등을 작성하였다고 하더라도 2005.12.23. ○○○구가 주택외 투기지역으로 지정되자 양도소득세 부담을 줄이기 위하여 그와 같은 외관을 만들어 놓은 것일 뿐 실질적인 잔금수령일은 청구인이 매매대금과 900백만원의 차액을 수령한 2006.3.13.이라고 봄이 타당하다.
(2) 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 청구외법인으로부터 매매계약서②상 매매대금 3,810백만원 이외에도 4억원을 더 수령하였는바, 이에 대하여 당시 청구외법인의 부사장 ○○○이 투기지역 지정으로 추가될 양도소득세 명목이라고 진술한 바 있으므로 이를 양도가액에 가산하여 과세한 처분은 타당하다.
(3) 청구인은 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 아니하면서 환산가액에 의하여 취득가액을 산정하여 달라고 주장하나, 쟁점①부동산 취득당시 중개인이었던 이종윤의 진술, 청구인이 제시한 잔금영수증, 청구인 계좌에서 당시 인출된 금원 등을 종합하여 보면 쟁점①부동산의 취득당시 실지거래가액은 460백만원으로 봄이 타당하다.
(1) 양도시기〔양도인인 청구인이 잔금상당액을 잔금일(투기지역지정전)에 양수인에게 대여하였다가 반환받은 날이 실제 잔금수령일(투기지역지정후)이라고 보아 과세한 처분의 당부〕
(2) 양도가액〔당초 계약서상 매매대금 외에 추가로 수령한 금원을 더하여 양도가액을 산정한 처분의 당부(청구인은 사업장 이전에 대한 보상금이라고 주장)〕
(3) 취득가액 (처분청이 과세근거로 삼은 취득당시 실지거래가액은 추정가액이므로 환산가액에 의하여 취득가액을 산정하여 달라는 주장의 당부)
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 기준시가를 기준으로 작성된 매매계약서(이하 “매매계약서①”라 한다)를 첨부하여 양도차익을 계산한 후, 아래와 같이 양도소득세신고를 하였다.
○○○
(2) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 처분청은 쟁점부동산의 양도시기를 쟁점부동산 소재지의 투기지역지정일(2005.12.23.)이후인 2006.3.13.로 보고 실지거래가액에 의하여 양도차액을 계산하였으나, 청구인은 쟁점부동산의 양도시기는 2005.12.22.라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (나) 청구외법인이 보관중인 쟁점부동산에 대한 매매계약서(이하 “매매계약서②”라 한다)에는 청구인이 2005.11.30. 청구외법인에게 쟁점부동산을 3,810백만원에 매도하기로 하되, 계약금 400백만원은 계약당일, 중도금 2,510백만원은 2005.12.1., 잔금 900백만원은 2005.12.20. 각 지급하기로 하고, 매수인이 2005.12.20. 은행마감시까지 대금을 완제하지 못하면 계약금은 매도인에게 귀속되며, 계약은 자동해지된다고 약정한 것으로 기재되어 있으며, 청구외법인은 청구인에게 2005.12.22. 900백만원을, 2006.3.13. 3,360백만원을 각 지급한 사실, 2006.3.13. 쟁점부동산에 대하여 청구외법인 명의로 소유권이전등기가 경료된 사실, 2005.12.23. ○○○구에 대하여 주택외 투기지역으로 지정된 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. (다) 또한, 청구외법인은 위 매매계약서상 약정내용대로 매매대금을 지급하기가 어려워지자 2005.12.22. 쟁점부동산에 대한 매매대금 중 900백만원만을 지급하면서 이를 제외한 나머지 매매대금 2,910백만원은 청구인으로부터 차용하기로 하되, 이자는 월 150백만원(월 5.15%)로 정하고 상환기한은 2006.1.25. 은행업무 마감시간 전까지로 정한다는 취지의 차용증을 작성하였고, 그 후 2006.2.26. 청구인에게 위 차용금(2,910백만원 및 이와는 별개의 차용금 500백만원을 합한 금원)에 대한 이자로 50백만원을 지급한다는 취지로 이자지불확인증을 작성하였다. (라) 한편, 청구인은 “2005.12.20.까지 쟁점부동산에 대한 중도금과 잔금을 완불하기로 약정하였는데 청구외법인이 이를 이행하지 않아 청구인이 2006.1.25. 은행마감시로 지급기한을 연장해주었음에도 청구외법인이 또 이를 이행하지 않으므로 청구인은 위 매매계약을 취소한다.”는 취지의 내용증명우편물을 2006.2.6. 청구외법인에게 발송하였다. (마) 위 사실을 종합하여 보건대, 청구외법인이 쟁점부동산에 대한 잔금지급을 미루고 있던 중 쟁점부동산 소재지가 투기지역으로 지정이 되자 청구인과 청구외법인은 매매대금 잔금을 투기지역지정일 전날인 2005.12.22.에 지급된 것으로 하면서 이를 대여금으로 전환하기로 관련 서류 등을 작성하였다. 그러나 청구인이 잔금일로 주장하는 2005.12.22.에 쟁점부동산에 대하여 매수인 명의로 소유권이전등기를 하지 않고 대여금 원리금을 상환받고서야 소유권이전등기를 해준 점, 청구인이 잔금일로 주장하는 2005.12.22.이후에 “잔금 지급이 지체되었으므로 매매계약을 해제한다”는 취지로 청구인이 청구외법인에게 의사표현까지 한 점 등에 비추어, 청구인과 청구외법인간에 2005.12.22. 잔금이 지급된 것으로 처리하고 동액 상당을 대여하는 것으로 꾸민 법률형식은 잔금청산일을 투기지역지정일보다 앞당기고자 하려는 의도에서 만들어진 외관에 불과할 뿐이고, 실질은 2006.3.13.에서야 잔금이 지급되었으며 청구인이 수령한 이자는 잔금지급지연에 대한 이자라고 봄이 타당하다.
(3) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 처분청은 청구외법인이 청구인에게 지급한 사실이 확인되는 4,260백만원에서 매매대금 잔금에 대한 지연이자 40백만원을 제외한 4,220백만원을 쟁점부동산의 양도가액으로 보았으나, 청구인은 이에서 사업장 이주보상비 명목으로 수령한 400백만원도 추가로 차감하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (나) 청구인이 쟁점부동산을 양도하면서 청구외법인으로부터 총 4,260백만원을 수령하였는데, 매매계약서상 매매대금은 3,810백만원이고, 잔금지급 지연이자는 40백만원이라는 점에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. (다) 청구인과 청구외법인사이에 “향후 문제될 수 있는 양도세 추정액 상당인 400백만원을 청구외법인이 청구인에게 먼저 지불하기로 한다.”는 취지로 2006.2.27.자 합의서(위 합의서 뒷면에는 “앞면금액은 2006.2.27.현재 미지급상태”라는 문구가 기재되어 있으며, 청구인은 이를 근거로 위 서류는 청구외법인이 대출은행에 제출하기 위해 임의로 작성한 것이라고 주장하나, 위 문구만으로는 청구주장을 인정하기 어렵다.)가 작성되어 있고, 청구외법인 부사장 ○○○은 이 건 조사시 “쟁점부동산 소재지역이 투기지역으로 지정되자 양도세부담을 줄이기 위해 차용증을 작성하였으며, 청구인에게 잔금지급지연에 따른 이자 40백만원과 추가로 야기될 수 있는 양도소득세 예상액 400백만원을 지급하였다.”는 취지로 조사담당자에게 답변한 사실이 있다. (라) 청구인은 청구인이 쟁점부동산 인근에 소재한 신명중 소유의 건물에서 20여년동안 한복집을 운영하여 오던 중 위 사업장의 상가임대차계약기간이 종료될 즈음에 청구외법인이 위 건물을 인수하면서 청구인에게 이주비를 전혀 주지 않고 청구인을 퇴거시켰기에 청구인이 쟁점부동산을 청구외법인에 양도하는 기회에 그 전부터 청구외법인에 요구해오던 이주보상금 400백만원을 받아낸 것이므로 이는 쟁점부동산의 양도가액에 산입되어서는 안된다고 주장하며 보상합의서, 청구외법인이 청구인에게 보낸 내용증명우편물, 청구외법인 부사장 ○○○의 확인서, 현재 사업장의 인테리어 현황이 담긴 사진, 현재 사업장의 전 임차인에게 지급한 권리금 영수증 등을 제시하고 있다. (마) 소득세법 제95조 제1항 은 자산의 양도로 인하여 발생하는 총수입금액을 양도가액으로 규정하고 있는바, 그 “총수입금액”이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻한다고 할 것이고 그 대가에 해당하는 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 의하여 판단하여야 할 것이다(○○○). (바) 살피건대, 부동산 매매계약의 내용으로서 양도소득세액 등을 매수인이 부담하기로 특약하여 그대로 이행되었다면, 위 세액 상당액은 부동산의 양도와 대가관계에 있다고 볼 것이어서 그 양도가액은 매매대금과 위 세액 상당액을 합산한 금액이라고 보아야 할 것인바, 처분청과 청구인이 제시한 자료를 종합하여 볼 때 청구인이 매매계약서상 매매대금외에 추가로 청구외법인으로부터 수령한 400백만원은 청구외법인이 매매대금 지급을 지연함으로 인하여 증가되게 될 양도소득세액 상당액으로 보이므로 이를 합산하여 양도가액을 산정한 이 건 처분은 타당하다고 판단된다(청구인은 위 400백만원은 양도소득세액 상당액이 아니라 쟁점부동산의 양도와는 별도로 지급된 사업장 이주보상비라고 주장하나, 청구인이 제시한 자료만으로는 청구인이 쟁점부동산을 양도하면서 수령한 위 400백만원이 쟁점부동산의 양도와 대가관계 없이 별도로 지급된 금원이라고 보기에 부족하므로 이 부분 주장을 받아들이기 어렵다.)
(4) 쟁점③에 대하여 본다. (가) 처분청은 쟁점①부동산을 청구인에게 양도한 이창환이 관할관서에 신고한 양도당시 실지거래가액을 청구인의 취득당시 실지거래가액으로 하려다가 이에 대하여 조사한 결과, 청구인은 양도인이 신고한 매매가액(235백만원)보다 높은 가액이 기재된 잔금 영수증(315백만원)만 제시하면서 양도인의 신고내용이 사실과 다름을 주장만 할 뿐 실제 계약내용대로 작성된 매매계약서를 제시하고 있지 않은 반면, 청구인이 쟁점①부동산을 양수할 당시(1998.4.1.) 이를 중개한 부동산 중개업자 이종윤이 쟁점①부동산의 매매대금은 460백만원 정도(± 5백만원), 그 중 계약금은 45백만원 정도, 중도금은 100백만원 정도, 잔금은 315백만원정도라는 취지로 확인서를 작성하였는데, 청구인의 ○○○은행 계좌에서 1998.3.31. 45백만원, 1998.5.18. 244백만원이 인출되고, ○○○은행 계좌에서 14백만원이 인출된 사실이 확인된 점, 당시 쟁점①부동산에 대한 임대차보증금은 69백만원이었던 점, 잔금영수증의 기재내용 등에 비추어 쟁점①부동산의 매매가액에 대한 이종윤의 진술이 신빙성이 있다고 보아 이를 토대로 쟁점①부동산의 취득당시 실지거래가액을 460백만원이라고 판단하였다. (나) 이에 대하여 청구인은 처분청이 조사한 쟁점①부동산의 취득당시 실지거래가액은 사실과 다르므로 환산가액에 의하여 산정하여 달라고 주장한다. (다) 살피건대, 처분청이 쟁점①부동산의 취득당시 실지거래가액에 대한 명확한 근거 없이 쟁점①부동산의 거래를 중개하였다는 부동산 중개업자의 10여년 전에 있었던 사실에 대한 기억에 의존한 확인서, 잔금 영수증, 쟁점①부동산의 취득당시 청구인 명의 계좌에서 일정금액이 인출된 사실이 확인된다는 점만을 토대로 쟁점①부동산의 취득당시 실지거래가액을 추산하여 과세함은 부당하고, 제시된 자료만으로는 쟁점①부동산의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목에 따라 환산가액에 의하여 취득가액을 산정함이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.