증여재산가액 산정시 매매사례가액을 적용할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2006.11.14. 부 ○○○로부터 ○○○시 ○○구 ○○동 ○○-○번지 ○○아파트 ○○동 ○○○○호 (이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 그 증여 재산가액을 기준시가인 288,000천원으로 평가하여 증여세를 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점아파트와 면적, 위치, 용도가 유사한 같은 단지내의 ○○동 ○○○호 (이하 “매매 사례아파트”라 한다)의 매매사례가액 375,000천원을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 결정하여 2007.6.19. 청구인에게 2006년도 증여분 증여세 17,791,500원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.8.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산가격은 개별성이 강하여 같은 단지내 같은 평형의 아파트라 할지라도 그 가격이 다르고, 같은 층에서도 그 층의 위치와 시설상태 등에 따라 가격이 다를 수 있다. 또한, 상속세및증여세법 제60조 제3항 에서 “시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법 에 의하여 평가한 가액에 의한다”라고 규정하여, 당해 납세자가 과세관청의 공식견 해인 기준시가를 근거로 납세의무를 이행하였는데도 적법하지 않은 매매사례가액을 조사하여 증여재산가액을 변경한 것은 국세기본법 제15조 의 신의성실의 원칙을 위 배한 것으로 사료된다. 매매사례의 범위에 대해 관련 법령에 명확치 않음에도 매매사례가액을 적용하여 과세하는 것은 납세자의 재산권을 부당히 침해하는 것이다. 처분청이 과세근거로 삼은 매매사례아파트는 쟁점아파트와는 동, 층수가 서로 다를 뿐만 아니라, 주거환경면에서도 쟁점아파트는 대로변 바로 앞에 있는 반면, 매 매사례아파트는 단지 뒤편에 위치하여 소음이 적어 더 선호되고 있으며, 당시 아파트 가액이 폭등하는 시기인지라 쟁점아파트의 증여일과 매매사례아파트의 매매일간에는 비교가능성이 없으므로 매매사례가액을 시가로 보는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트와 매매사례아파트는 같은 단지내 비슷한 층수에 위치하여, 조망권․일 조권․시설상태가 별다른 차이가 없는 것으로 보이고, 청구인은 쟁점아파트의 앞쪽에 대 로가 있어 소음이 심하다는 주장이나 쟁점아파트 주변은 SCHOOL ZONE(어린이 보호 구역)으로 지정되어 시속 30km 이내로 운행하는 도로로 소음발생 소지가 적은 반면 매매 사례아파트는 뒤편에 도로가 존재하고 있어 소음이 심할 것으로 보인다. 또한, 청구인은 쟁점아파트 증여일인 2006.11.14.과 인근아파트의 매매일 인 2006.12.11. 기간에는 아파트 가격이 폭등하는 시기여서 비교가능성이 없으므로, 매 매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 결정하는 것은 부당하다는 주 장이나, 평가기준일은 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제2항 제1호 에 의거 매매일이 아닌 매 매계약일이 기준인 바, 매매사례아파트의 매매계약일은 2006.9.7.로 이 시점에 매매사례가액은 이미 확정된 가액으로 아파트 가격이 급등하기 전의 가액에 해당되어 청 구주장은 이유없다고 판단된다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 증여재산가액을 산정함에 있어 같은 단지내 같은 평형의 아파트 매매사례가액을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이 라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령 이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종 류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가 한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재 산의 가액에 가산하 는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한

• 다. (2) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이 라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기 간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말 한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우 에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감 안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하 여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하 여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당 해 감정가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인은 2006.11.14. 부(父)

○○○ 로부터 쟁점아파트를 증여받고 그 증여재산가액을 기준시가인 288,000천원으로 평가하여 2007.2.13. 증여세를 신고․납부하였는 바, 이에 대해 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지내 소재하며, 면적․위치 등이 유사한 매매사례아파트의 매매가액에 의해 증여재산가액을 375,000천원으로 결정하여 증여세를 결정하였음이 결정결의서 등에 의해 확인된다. (나) 청구인은 쟁점아파트의 위치가 단지의 가장 앞쪽에 위치하여 소음이 있다 주장한, 앞도로는 어린이 보호구역으로 지정되어 유색포장, 과속방지턱 등이 설치되어 있으며, 조망권이 단지내에서 가장 좋은 반면에, 매매사례아파트는 단지 뒷편에 위치하여 조망권이 없는 것으로 확인된다. (다) 한편, 쟁점아파트와 매매사례아파트간 아파트 기준시가를 비교해 보면, 양 아파트의 기준시가는 2005.5.2. 225,000천원, 2006.4.28. 288,000천원으로 수년간 동일하며, 그 이전에는 쟁점아파트의 기준시가가 더 높았던 것으로 확인된다. (라) 청구인은 쟁점아파트의 증여일인 2006.11.14.과 매매사례아파트의 매매일인 2006.12.11.간에는 아파트가격이 급등하던 시기여서 비교가능성이 없다고 주장하나, 청구인이 매매사례아파트의 매매일이라고 주장하는 2006.12.11.은 매매사례아파트의 잔금지급일이고 매매사례아파트의 매매계약일(평가기준일)은 2006.9.7.로서 쟁점아파트의 증여일인 2006.11.14.보다 매매계약일이 먼저 이루어졌음이 등기부등본상 확인된

• 다. (2) 판 단 (가) 청구인은 쟁점아파트의 증여일(2006.11.14)와 매매사례아파트 매매일(2006.12.11)간에는 아파트 가격이 폭등하던 시기여서 비교가능성이 없다고 주장하나, 매매사례아파트의 매매가액은 매매계약성립일(2006.9.7)에 이미 확정되었다 할 것이므로 아파트 가격이 폭등하였던 점을 고려하면 증여일이 매매계약성립일보다 시점이 나중에 해당하므로 증여일자의 매매사례아파트의 매매사례가액은 훨씬 높을 것으로 추정해 볼 때, 청구인은 오히려 낮은 매매사례가액을 적용받은 것으로 볼 여지도 있어 보인다. (나) 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법시행령 제49조의 규정에 의하면, 증여세신고는 시가로 하도록 규정하고 있고, 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액을 증여재산의 시가로 보도록 규정하고 있다. 위와 같은 사실관계 및 관련법령을 종합해 볼 때, 처분청이 매매사례아파트가 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형의 인근 층수 로서 기준시가가 동일하고, 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 매매사례에 해당하는 것으로 보아 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 의 규정에 따라 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 본 이 건 과세처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.