아파트 매매사례가액을 증여자산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

00세무서장이 2007.1.15. 청구인에게 한 증여세 79,538,150원의 부과처분은 당초 적용된 매매사례가액 601,000천원을 매매사례가액 522,000원으로 적용하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하며, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 2006.2.8. 00특별시 00구 00신시가지 번지 동 1**호(27평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 며느리 정00옥으로부터 증여받고, 기준시가(277,500천원)로 증여세 신고를 하였다. 처분청은 쟁점아파트의 증여가액을 2006.2.1. 거래된 00특별시 00구 00신시가지아파트 000번지 000동 000호(27평형, 이하 “비교아파트”라 한다)의 매매사례갸액(601,000천원)으로 평가하여, 2007.1.15. 청구인에게 2006년 증여분 증여세 79,538,150원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 2006.2.8. 쟁점아파트를 증여받을 시점에는 당해 자산에 대한 증여일 전후 3개월이내에 적용할 수 있는 매매가액, 감정가액 등은 없었고, 참고할 수 있는 가액은 인터넷포털사이트의 부동산시세 또는 국민은행의 부동산정보에서 참고할 수 있는 부동산시세가 전부이였던 바, 국민은행의 부동산시세 정보도 어느 정도 신뢰는 가능하나, 증여일 전후 3개월 동안 가격의 편차가 2억원이나 되어 적용할 수 있는 매매가액, 감정가액 등이 없었으므로 청구인이 적정한 시가를 찾아내어 쟁점아파트의 증여가액을 신고하기란 용이치 아니하였음에도 처분청이 같은 단지내 동일평형의 더 선호되는 층수의 매매사례가액보다 높은 가액으로 쟁점아파트의 증여가액을 산정한다는 것은 부당하다. 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 가액을 매매사례가액을 적용하여 증여재산가액을 계산한다 하더라도 비교아파트의 매매사례가액은 합리성이 결여되어 있으므로, 상속세법및 증여세법 제60조 제3항 에 의거 보충적방법을 적용한 주택가격을 시가로 하여 증여세를 신고한 것은 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점아파트를 증여받고 참고할 만한 건설교통부 실지거래가액이 고시되기 전인 점과 인터넷사이트에 공개되고 있는 시세정보가 신뢰할 수 있는 금액이 아니라는 이유로 기준시가로 증여세를 신고하였다 하나, 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 함) 현재의 시가에 의하도록 하고, 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립한다고 인정되는 가액으로 한다고 하였으며, 동법시행령 제49조 제5항은 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매가 있는 경우에는 확인되는 가액을 말한다고 하였으므로, 청구인이 증여재산가액을 기준시가로 신고한 것은 증여세를 과소신고한 것이다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 증여가액을 비교아파트의 매매사례가액으로 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 차감한다.

3. 채무(상속개시일전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무를 제외한다. 이하 이 조에서 같다) (2) 상속세및증여세법 제61조 【부동산등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. (3) 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 심리 및 판단

(1) 사실관계 (가)청구인이 쟁점아파트를 며느리 정00으로부터 증여받고 그 증여가액을 기준시가(277,000천원)로 신고한 것에 대하여, 처분청은 쟁점아파트의 증여가액을 비교아파트의 매매사례가액(601,000천원)으로 평가하여 이 건 증여세를 고지한 사실이 처분청의 경정결의서 등에 의해 확인된다. (나) 쟁점아파트를 증여받을 당시(2006.2.8)국민은행 부동산 시세정보를 보면 아래와 같다. 【쟁점아파트의 극민은행 부동산 시세 정보 (2005.11월∼2006.6월)】 (단위: 천원) 기 준 일 하 한 가(1층∼2층) 일 반 가(기준층) 상 한 가(로얄층) 2005-11-07 420,000 475,000 500,000 2005-12-05 435,000 482,500 510,000 2006-01-09 445,000 487,500 510,000 2006-02-06 465,000 505,000 525,000 2006-03-06 490,000 530,000 550,000 2006-04-10 615,000 660,000 700,000 2006-05-08 620,000 660,000 700,000 (다) 건설교통부의 아파트실거래가 조회화면의 실거래가 정보를 통해 비교아파트의 매매사례가액과 같은 평형의 다른 층의 매매가액을 비교해 보면 아래와 같다. (단위: 천원) 해당층수 실거래금액 계약기간 기준금액과 차이금액 비 고 1층 601,000 2006.2.1∼2006.2.10

• 처분청 기준금액 2층 520,000 2006.1.21∼2006.2.10 81,000 3층 530,000 2006.2.1∼2006.2.10 71,000 5층 522,000 2006.2.1∼2006.2..10 79,000 10층 487,000 2006.1.11∼2006.1.20 114,000 12층 510,000 2006.1.21∼2006.1.31 91,000 위 표에 의하면 일반적인 거래와는 달리 비슷한 매매계약시기임에도 불구하고 최저금액을 적용받는 1층이 다른 층과 비교해서 7,000만원에서 1억원까지 매매가액이 높은 것으로 나타나 있다.

(2) 판단 (가) 청구인이 증여받은 쟁점아파트 단지의 동수는 16개동 1,682세대이며, 단지규모가 크기 때문에 다른 동의 같은 층이라 하더라도 교통의 편리성, 전출입의 편리성 등 여러가지 주거여건에 따라 가액이 다를 것으로 보인다. (나) 쟁점아파트와 같은 단지내 동일한 평형(27평)의 아파트로서 2006.1.25. 매매된 바 있는 4동 2호의 등기부등본을 보면 매매거래가액이 520,000천원인 것으로 확인되고 있는 바, 일반적으로 아파트의 가격은 1층과 2층의 가격은 낮은 반면, 중간층 또는 그 상층의 가격이 높은 것이 정상적인 관례임에도 건설교통부에서 실거래라고 게제한 2006년 2월의 매매가액을 보면, 5층과 3층의 가액은 각각 522,000천원, 530,000천원인데 비해서 1층의 가액이 601,000천원으로 확인되어 비선호층의 매매가액이 오히려 70,000천원 이상 높은 점으로 볼 때, 처분청이 매매사례가액을 삼은 비교아파트의 매매가액은 정상적이고 일반적인 매매가액이라고 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 쟁점아파트의 증여가액을 2006.2.9. 같은 단지내 동일 평형의 기준시가가 동일하며 평가기준일로부터 가장 가까운 405동 504호 매매사례가액인 522,000천원을 적용하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.