쟁점아파트분양권의 실지취득가액이 얼마인지 여부

○○○세무서장이 2007.3.2. 청구인에게 한 2001년도 귀속분 양도소득세 38,123,930원의 부과처분은 ○○○의 분양권의 실지취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 2001.5.15. ○○○호 (34B평형, 150.437㎡, 이하 “쟁점아파트분양권”이라 한다)를 청구외 김○○○에게 양도한 후 2002.5.27. 쟁점아파트분양권을 139,748천원에 양도하고 2001.3.12. 박○○○으로부터 136,748천원에 취득한 것으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

○○○지방국세청장은 2005년 12월 쟁점아파트분양권의 매수자인 청구외 김○○○에 대한 자금출처조사결과, 청구인이 청구외 김○○○에게 쟁점아파트분양권을 188,248천원에 양도한 사실을 확인하여 과세자료를 처분청에 통보함에 따라 처분청은 쟁점아파트분양권의 양도가액을 188,248천원으로 하면서 취득가액은 청구인이 신고한 136,748천원으로 하여 2007.3.2. 청구인에게 2001년도 귀속분 양도소득세 38,123,930원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.26. 이의신청을 거쳐 2007.8.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2001.3.7. 쟁점아파트분양권을 179,500천원에 취득하면서 매도자와의 계약조건에 따라 세무서 제출용으로 취득가액을 136,748천원으로 이중계약서를 작성한 사실이 있고, 2001.5.15. 양도시에도 188,248천원에 양도하면서 139,748천원으로 이중계약서를 작성하여 양도소득세신고시 취득가액을 136,748천원, 양도가액을 139,748천원으로 신고한 것임에도 처분청이 쟁점아파트분양권의 양도가액에 대하여는 실지조사한 가액으로 경정하면서도 실지취득가액(179,500천원)에 대하여는 조사없이 청구인이 신고한 가액을 그대로 실지취득가액으로 인정하고 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인에게 쟁점아파트분양권을 양도한 청구외 박○○○이 양도소득세신고시 쟁점아파트분양권의 양도가액을 보면 청구외 박○○○이 ○○○도시개발공사에 납입한 계약금 20,287천원에 프리미엄 2,000천원을 합하여 22,287천원에 청구인에게 양도한 것으로 신고되어 있고, 청구인이 신고한 쟁점아파트분양권의 취득가액을 보면 프리미엄 2,000천원을 합산하여 신고한 사실이 있어 상호 일치하고 있는 반면에, 청구인이 쟁점아파트분양권의 취득가액이라고 주장하는 금액(179,500천원)과 청구인이 제시한 금융자료상 금액(189,461천원)이 일치하지 않고 있으므로 쟁점아파트분양권의 취득가액을 136,748천원으로 하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트분양권의 실지취득가액이 179,500천원이라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 소득세법(2005. 12. 31, 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제시한 쟁점아파트분양권과 관련하여 ○○○도시개발공사에 납입한 분양대금납입내역을 보면 2000.12.13. 20,287천원, 2001.3.12. 114,461천원, 2001.5.21. 517천원이 납입된 것으로 동 공사가 발행한 주택분양금 납부내역서에 나타나고 있다.

○○○

(2) 쟁점아파트분양권의 소유권변동상황을 보면 쟁점아파트분양권을 청구인에게 양도한 청구외 박○○○은 2000.12.19. ○○○도시개발공사로부터 쟁점아파트분양권을 135,248천원에 분양받아 계약금으로 20,287천원을 납입한 상태에서 2001.3.12. 청구인에게 쟁점아파트분양권을 양도하였으며, 2001.5.21. 청구인이 김○○○에게 명의변경한 사실이 ○○○도시개발공사의 주택분양계약서에 나타나고 있으며, 매매가액을 감액시켜 재작성한 것이라고 청구인이 제시한 쟁점아파트분양권전매계약서를 보면 2001.3.5. 청구인이 박○○○으로부터 쟁점아파트분양권을 취득하면서 매매금액을 22,287천원(기불입원금 20,287천원에 프리미엄 2,000천원을 합한 금액)으로 하여 계약일에 계약금으로 10,000천원, 2001.3.12. 잔금으로 12,287천원을 지급하는 것으로 기재되어 있으며, 처분청의 답변서에는 청구외 박○○○은 쟁점아파트분양권을 양도하고 양도차익을 프리미엄에 상당하는 2,000천원으로 신고한 사실이 있다고 답변하고 있으나 청구인이 제시한 청구외 박○○○의 사실확인서에 의하면 박○○○은 쟁점아파트분양권의 취득사실과 청구인에게 양도한 사실을 모르는 노인으로 쟁점아파트분양권의 양도와 관련하여 매매대금을 받은 사실이 없는 것으로 진술하고 있다.

(3) ○○○지방국세청장은 청구인으로부터 쟁점아파트분양권을 취득한 청구외 김○○○에 대하여 쟁점아파트분양권의 취득자금출처를 조사한 바, 김○○○이 청구인으로부터 쟁점아파트분양권을 188,248천원에 취득한 것으로 확인하고 과세자료를 처분청에 통보하자, 처분청은 동 취득가액을 청구인의 양도가액으로 확정하였고, 청구인도 동 양도가액에 대하여는 다툼이 없다.

○○○

(4) 청구인은 쟁점아파트분양권의 취득가액은 136,748천원이 아니라 179,500천원으로 인정하여야 한다고 주장하며 매매계약서 사본과 취득자금출처증빙(통장 사본) 및 영수증을 제시하고 있어 이를 살펴본다. (가) 청구인이 제시한 매매계약서를 보면, 2001.3.7. 청구인이 청구외 박○○○(대리인 김○○○이 날인함)으로부터 쟁점아파트분양권을 179,500천원(계약금 7,000천원, 잔금 172,500천원)에 취득하는 것으로 기재되어 있고, 동 매매계약서의 특약사항을 보면 매수자인 청구인은 잔금지급일자에 53,000천원을 지급하고 쟁점아파트분양권의 명의를 청구인 으로 변경한 후 청구인 소유의 부동산(청구인의 기존주택)을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받아 나머지 잔금을 지불(○○○ 도시개발공사에 잔금으로 불입하는 것으로 추정됨)하는 것으로 기재되어 있으며, 잔금지급 및 명의변경 후 세무서에 제출할 양도소득세신고용으로 매매계약서를 재작성하기로 약정한 사실이 확인되고 있다. (나) 청구인은 쟁점아파트분양권을 취득하면서 2001.3.7. 계약금으로 7,000천원, 2001.3.12. 잔금으로 42,839천원을 김○○○에게 지급하고 나머지 차액은 분양권자인 ○○○ 도시개발공사에 직접 납부하였다고 주장하며 제시한 189,461천원의 출금통장내역을 보면 계약금 지급시 6,000천원, 잔금지급시 183,461천원, 총189,461천원이 인출된 것으로 나타나고 있어 중개수수료를 감안하면 청구인이 제시한 실지매매계약서상 매매금액인 179,500천원(2001.3.7. 계약금 7,000천원, 2001.3.12. 잔금 172,500천원)과 유사한 금액으로 나타나고 있으며, 특히 2001.3.12. ○○○ 도시개발공사에 잔금으로 납부한 114,461천원과 동일자 청구인의 통장에서 인출한 금액이 정확하게 일치하고 있다.

○○○ (다) 청구인이 제시한 쟁점아파트분양권의 취득시 지급한 대금영수증을 보면, 2001.3.7. 청구인으로부터 계약금으로 7,000천원을 수령한 사실에 대하여 김○○○(박○○○의 대리인)의 인장이 날인되어 있고, 2001.3.12. 잔금으로 42,839천원을 영수한 사실에 대하여 박○○○이 아닌 김○○○의 인장이 날인되어 있는 것으로 나타나고 있다. (라) 한편, 청구인은 박○○○이 아닌 김○○○(당시 ○○○공인중개사 위○○○을 대리하여 중개사업한 자)로부터 쟁점아파트분양권을 취득하였다고 주장하며, 쟁점아파트분양권 취득당시 김○○○이 ○○○공인중개사 위○○○을 대리하여 중개사업한 자라는 사실을 입증할 수 있는 증빙으로 김○○○과 위○○○의 명함 및 김○○○이 작성한 거래사실확인서를 제시하고 있어 이를 살펴보면, 공인중개사 위○○○은 ○○○ 번지 소재지에서 ○○○라는 상호로 중개업을 하고 있는 것으로 기재되어 있고, 김○○○은 동 사업장에서 공인중개사 위○○○과 동일한 등록번호○○○, 동일한 전화번호로 중개업을 하고 있는 것으로 기재되어 있는 것으로 나타나고 있으며, 김○○○의 확인서(인감증명서 첨부)를 보면 김○○○이 박○○○으로 쟁점아파트분양권을 174,748천원에 취득하여 2001.3.7. 청구인에게 179,500천원에 양도한 것으로 기재되어 있다.

(5) 위의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 제시한 실지매매계약서상 매매금액이 179,500천원(2001.3.7. 계약금 7,000천원, 2001.3.12. 잔금 172,500천원)으로 중개수수료등을 감안하면 청구인이 제시한 통장인출금액인 189,461천원(계약금 6,000천원, 잔금 183,461천원)과 유사한 금액으로 나타나고 있고, 특히 2001.3.12. ○○○도시개발공사에 잔금으로 납부한 114,461천원과 동일자 청구인의 통장에서 인출금액이 정확하게 일치하고 있으며, 청구인이 제시한 취득당시 영수증을 보면 원매도자인 박○○○의 날인이 아니라 특수관계없는 김○○○(청구인이 제시한 명함에 의하면 ○○○공인중개사 사무소 직원으로 표기된 자)이 계약금과 잔금을 모두 받은 것으로 기재되어 있고, 김○○○의 확인서에 의하면 쟁점아파트분양권을 김○○○이 청구인에게 양도한 것으로 확인하고 있는 점 등으로 볼 때 청구인이 쟁점아파트분양권을 박○○○이 아니라 김○○○로부터 취득한 것이라는 주장을 수긍할 수 있는 점이 있으므로 처분청이 쟁점아파트분양권을 청구인에게 실제로 양도한 자 및 그 가액등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.