중개수수료및부동산컨설팅비용을 필요경비에 산입해야 된다는 주장의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2002.11.22. 김○○○로부터 ○○○ 전 4007㎡를 취득하여, 이를 ○○○전 2003㎡, ○○○ 전 2004㎡로 분할(합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)하였고, 2004.5.12. 최○○○에게 쟁점토지중 ○○○ 전 2,003㎡를, 같은 달 24. 김○○○에게 쟁점토지중 ○○○ 전 2004㎡를 각 양도한 후, 2004.6.30. 양도가액을 366,000,000원으로, 취득가액을 240,000,000원으로, 필요경비를 8,159,980원으로 하여 양도소득 과세표준 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 실제 양도가액을 460,000,000원, 취득가액을 110,000,000원으로 보아, 2007.4.10. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 138,329,280원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.18. 이의신청을 거쳐 2007.8.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2002.11.22. 쟁점토지를 200,000,000원에 매수하였고(양도가액에 대하여는 다툼이 없음), 쟁점토지를 양수·양도하는 과정에서 중개 및 컨설팅 비용으로 77,000,000원(이하 “쟁점경비”라 한다)을 지급하였던 바, 쟁점토지의 취득가액을 200,000,000원으로 하고 쟁점경비를 필요경비에 산입하여 양도소득금액을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인에게 쟁점토지를 양도한 김○○○에 대한 재외국민 양도소득세 실사신청자료 조사 당시 청구인이 작성한 2002.11.5.자 확인서에 의하면 청구인은 김○○○로부터 쟁점토지를 110,000,000원에 매입한 사실이 있다는 내용의 확인서를 작성한 사실이 있는 바, 사후 제출된 취득자금 차용 관련 금융증빙만으로 취득가액을 200,000,000원으로 볼 수는 없다 할 것이고, 목○○○이 작성한 확인서만으로 쟁점토지를 거래하면서 고액의 쟁점경비를 지급하였다고 보기에는 부족하다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점토지의 취득가액을 200,000,000원으로 볼 수 있는지 여부

(2) 중개수수료 및 부동산컨설팅 비용으로 쟁점경비를 실제 지급하였다고 볼 수 있는지 여부

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조제1항제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.5.12. 최○○○에게 쟁점토지중 ○○○ 전 2,003㎡를, 같은 달 24. 김○○○에게 쟁점토지중 ○○○ 전 2004㎡를 각 양도하고, 2004.6.30. 양도가액을 366,000,000원, 취득가액을 240,000,000원, 필요경비를 8,159,980원으로 하여 양도소득 과세표준 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 양도가액을 460,000,000원, 취득가액을 110,000,000원으로 보아, 2007.4.10. 청구인에게 이 건 과세처분을 하였다.

(2) 청구인은 2002.11.22. 쟁점토지를 200,000,000원에 매수하였고, 쟁점토지를 양수·양도하는 과정에서 중개 및 컨설팅 비용으로 쟁점경비를 지급하였던 바, 쟁점토지의 취득가액을 200,000,000원으로 하고 쟁점경비를 필요경비에 산입하여 양도소득금액을 산정하여야 한다고 주장한다.

(3) 먼저, 쟁점토지의 취득가액에 대하여 살피건대, 처분청이 제출한 청구인이 2002년 세무조사 당시 작성한 확인서 및 거래사실확인서에 의하면 청구인이 쟁점토지를 110,000,000원에 취득하였다는 내용의 확인서를 작성하였음이 확인되고, 청구인의 주장대로 1억9천만원을 차용하였다고 보는 경우에도 차용금원을 쟁점토지 취득자금으로 사용하였다고 볼 증빙이 제출되지 아니하였으며, 쟁점토지의 취득 관련 계약서가 이 건 심리기일까지 제출되지 아니하였던 바, 쟁점토지의 취득가액을 200,000,000원으로 보아야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 보인다.

(4) 다음으로 쟁점경비에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점토지의 취득 및 양도과정에서 부동산 중개수수료 및 부동산 컨설팅 비용으로 쟁점경비 77,000,000원을 지급하였으므로 이를 필요경비로 보아야 한다고 주장하며 목○○○이 작성한 확인서를 증빙으로 제출하나, 목○○○이 토지매입대금 및 부동산 컨설팅비용으로 2억원을 지급받았다는 내용의 청구인이 제출한 목○○○ 작성의 확인서는 사인간 임의 작성이 가능한 것으로 그 신빙성이 부족하다고 보이고, 달리 쟁점경비를 부동산 중개수수료 및 부동산 컨설팅 비용으로 지급하였음을 확인할만한 증빙이 이 건 심리기일까지 제출되지 아니하고 있는 바, 쟁점경비를 필요경비로 산입하기는 어렵다 할 것이다.

(5) 따라서, 취득가액을 110,000,000원으로 보고, 쟁점경비를 필요경비로 산입하지 아니한, 이 건 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.