아파트 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2007.5.7. 청구인에게 한 2005.10.4. 증여분 증여세 28,425,700원의 부과처분은

○○ 시

○○ 구

○○○ 동 00-0

○○ 아파 트 0동 000호 지분 1/2의 증여재산가액을 399,000,000원으로 하고, 신고불성실가산세는 적용하지 아니하여 그 과세표준과 세액을 경정하며, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.10.4. 배우자 이○○으로부터 서울특별시 ○○구 ○○○동 00-0 ○○아파트 0동 000호(178.22㎡이고, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 지분 1/2을 증여받고 국세청장이 고시한 쟁점아파트의 기준시가 512,500천원의 1/2인 256,250천원을 증여재산가액으로 평가하여 2005.11.14. 증여세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트의 시가를 이 건 증여일 전후 3월 이내인 2005.12.30. 거래된 쟁점아파트와 동일 아파트단지 내의 5동 502호(이하 “유사매매사례아파트” 라 한다)의 매매사례가액 930,000천원으로 평가하고, 동 금액의 1/2인 465,000천원을 증여재산가액으로 하여 2007.5.7. 청구인에게 2005.10.4. 증여분 증여세 28,425,700원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.7.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 국세청장이 고시한 기준시가 외에는 아파트의 시가에 대한 정보가 전무한 상태이므로 증여재산과 관련된 국세청장의 기준시가를 신뢰하여 납세의무를 이행할 수 밖에 없었고, 이와 같이 청구인이 과세관청의 공적인 견해표명을 신뢰하고 납세의무를 이행한 것에 대하여 과세관청이 이를 부인하고 새로운 매매사례가액을 조사하여 결정하는 것은 과세관청이 스스로 자기 자신의 견해표명을 부정하는 처분으로 국세기본법 제15조 에 규정된 신의성실을 위반한 처분일 뿐만 아니라, 부동산의 가격은 개별성이 매우 강하여 같은 동 같은 평형의 아파트라 하더라도 각 층마다 가격이 다르고, 같은 층이라도 조망권, 일조권 및 내부의 시설상태 등에 따라 가격이 다르며, 그 매매시점에 따라 가격이 급격히 변동하는 때에는 동일규모, 동일조건의 아파트에 대한 매매사례가 있는 경우라 하더라도 그 사례가액을 다른 아파트의 시가로 볼 수 없는 것이므로, 매매사례가액을 시가로 적용하는 것은 세법적용의 원칙에도 위배된 것으로써 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.

(2) 설령, 매매사례가액을 시가로 적용할 경우에도 처분청이 쟁점아파트와 유사하다고 본 유사매매사례아파트는 층수, 방향 등의 주변환경이 상이하므로, 2005.7.12 거래된 쟁점아파트와 같은 동 1102호의 매매사례가액 798,000천원으로 평가하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 (1) 상속세 및 증여세법 제60조, 같은 법 시행령 제49조의 규정에 의해 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 이를 시가로 인정할 수 있으므로 당초 처분은 정당하다.

(2) 쟁점아파트는 신축된 지 25년이 지난 노후된 아파트로 재건축 가능성이 있어 면적이 같은 쟁점아파트와 유사매매사례아파트의 가격이 거의 동일하게 형성되어 왔으므로, 청구인의 주장은 타당하지 아니하다.

• 가. 쟁점

① 증여재산을 매매사례가액으로 평가하여 과세하는 것은 신의성실의 원칙 또는 세법적용의 원칙에 위배된 것이므로 취소되어야 한다는 청구주장의 당부

② 매매사례가액으로 평가할 경우에도 쟁점아파트와 같은 단지 같은 동에 위치한 2동 1102호의 매매사례가액을 적용하여야 한다는 주장의 당부

• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제15조 【신의ㆍ성실】납세자가 그 의무를 이행함에 있어서는 신의에 좇아 성실히 하여야 한다. 세무공무원이 그 직무를 수행함에 있어서도 또한 같다. 제18조 【세법해석의 기준, 소급과세의 금지】③세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석 또는 관행에 의하여 소급하여 과세하지 아니한다.

(2) 상속세법 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ①이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 󰡒평가기준일󰡓이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류규모거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제78조 【가산세 등】①세무서장등은 상속재산 또는 증여받은 재산에 대하여 제67조 또는 제68조에 규정된 신고기한 이내에 신고하여야 할 과세표준에 미달하게 신고(이하 이 항에서 “미달신고”라 한다)한 때에는 제76조의 규정에 의하여 결정한 과세표준에 대하여 미달신고한 금액(다음 각호의 1에 해당하는 금액을 제외한 금액을 말한다)이 차지하는 비율을 상속세산출세액 또는 증여세산출세액과 제27조 또는 제57조의 규정에 의하여 가산하는 금액을 합한 금액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10(괄호 생략)에 상당하는 금액을 각각 산출세액에 가산한다. 다만, 납부할 세액이 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 신고한 재산으로서 대통령령이 정하는 평가가액의 차이로 인하여 미달신고한 금액

(3) 상속세법 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】①법 제60조 제2항에서 󰡒수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것󰡓이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 󰡒평가기간󰡓이라 한다) 이내의 기간 중 매매감정수용경매(괄호 생략) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. <단서 생략>

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. <단서 생략>

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 제80조 【가산세 등】③법 제78조 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 평가가액의 차이”라 함은 법 제67조 또는 법 제68조에 규정된 상속세과세표준 신고기한 및 증여세과세표준 신고기한내에 신고한 상속재산 또는 증여재산에 대하여 법 제60조 제2항ㆍ제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 과세표준을 결정함에 따라 과세표준에 미달한 가액을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2005.10.4. 쟁점아파트의 지분 1/2을 증여받고, 쟁점아파트의 시가를 기준시가인 512,500천원으로 보아 청구인 지분 1/2에 해당하는 256,250원을 증여재산가액으로 평가하여 증여세를 신고납부하였고, 이에 대해 처분청은 2005.12.30. 거래된 유사매매사례아파트의 매매사례가액 930,000천원으로 쟁점아파트를 평가하여 동 금액의 1/2인 450,000천원을 증여재산가액으로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 것으로 결정결의서 등 처분청 과세자료에 나타난다.

(2) 쟁점①에 대하여 본다. 청구인은 증여재산을 매매사례가액으로 평가하여 과세하는 것은 신의성실의 원칙 또는 세법적용의 원칙에 위배된 것이므로 취소되어야 한다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서 증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 시가로 인정되는 것에는 평가기준일 전후 3월 이내에 매매 등이 있는 경우 그 확인되는 거래가액이 포함되며, 면적․위치․용도․종목 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액이 있는 경우 이를 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있고, 과세관청이 상기 규정에 따라 시가로 인정하는 매매사례가액이 있음에도 불구하고 기준시가에 의하여 증여재산을 평가한다는 공적인 견해표명을 한 사실이 확인되지 아니하므로, 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(3) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점아파트를 매매사례가액으로 평가할 경우에도 쟁점아파트와 같은 단지 같은 동에 위치한 0000호의 매매사례가액을 적용하여야 한다고 주장한다. (나) 이 건 심리자료에 나타나는 쟁점아파트, 유사매매사례아파트, 청구인이 제시한 같은 동 0000호의 일반현황, 국세청장이 고시한 기준시가, 매매내역 등은 다음 <표>와 같다. <표> 쟁점아파트, 유사매매사례아파트 등의 내역 (단위: 천원) 구 분 동․호수 면적(㎡) 증여일 (매매일) 층수 (방향) 매매가액 기준시가 (2005.5.2.현재) 쟁점아파트 2동 601호 178.22 2005.10.4 6층 (남동향)

• 512,500 유사매매사례 아파트 5동 502호 178.22 2005.12.30 5층 (정남향) 930,000 504,500 청구인제시 아파트 2동 1102호 178.22 2005.7.12 11층 (남동향) 798,000 512,500 (다) 처분청이 제출한 이 건 관련 조사보고서에는 쟁점아파트가 위치한 아파트 단지 내에 쟁점아파트와 같은 58평형은 2동, 5동, 6동이고, 증여일 전후 3월 이내 매매사례가액은 5동 502호(유사매매사례아파트), 2동 1102호(청구인 제시 아파트)이며, 쟁점아파트는 신축된 지 25년이 지난 노후된 아파트로 재건축 가능성이 있어 인근 부동산 중개소 등에 현지확인한 바, 면적이 178.22㎡인 2동, 5동, 6동의 아파트는 방향과는 별다른 관계없이 가격이 형성되는 것으로 확인된다고 기재되어 있다. (라) 살피건대, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제2항 에 의하면, 증여재산의 경우 평가기준일 전후 3월 이내로 판단하되 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다고 규정되어 있는 바, 청구인이 제시한 2동 1102호의 경우 쟁점아파트와 면적, 위치, 용도 등이 유사할 뿐만 아니라, 기준시가가 동일하고, 처분청의 조사서에 쟁점아파트 단지내에 같은 면적의 아파트는 재건축의 가능성이 있어 방향 등에 무관하게 가격이 형성되는 것으로 나타나고 있는 점, 0동 0000호가 증여일 전 3월 이내인 2005.7.12. 거래된 사실이 확인되는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 제시한 2동 0000호의 경우에도 그 매매가액을 시가로 볼 수 있고, 2005.12.30. 거래된 유사매매사례아파트 보다 증여일에 근접하여 거래되었으므로 청구주장대로 쟁점아파트의 시가를 0동 0000호의 매매사례가액인 798,000천원으로 보아 청구인이 증여받은 쟁점아파트 지분 1/2은 399,000천원으로 평가하는 것이 타당하다고 판단된다. 또한, 처분청은 신고불성실가산세 2,300,000원을 산출세액에 가산하여 이 건 증여세를 고지한 사실이 결정결의서에 의해 확인되는 바, 상속세 및 증여세법 제78조 제1항 및 같은 법 시행령 제80조 제3항의 규정에 의해, 증여받은 재산에 대하여 신고하여야 할 과세표준에 미달하게 신고한 때에는 미달신고에 대하여 신고불성실가산세를 산출세액에 가산하나, 신고한 재산으로서 시가로 평가하여 과세표준을 결정함에 따라 미달신고한 금액에 대하여는 신고불성실가산세를 가산하지 아니하는 것이므로, 청구인이 2005.11.14. 증여세를 신고한 사실이 확인되는 이 건의 경우 증여재산가액을 시가로 평가함으로써 발생하는 미달신고 금액에 대하여는 신고불성실가산세는 적용하지 아니하는 것이 타당하다고 판단된다(국심 2007서439, 2007.4.6.외 다수 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.