매매사례가액을 증여재산가액으로 본 사례

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2006.4.10. 청구인의 父 최○○○으로부터 경기도 ○○○(이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 증여받고 기준시가에 의한 470,000천원을 증여재산가액으로 하여 2006.7.3. 증여세 18,000,000원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 증여일로부터 3개월 이내인 2006.3.20. 매매계약된 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 동 같은 평형으로 층만 다른 1904호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액인 650,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 평가한 후 2006.12.22. 청구인에게 2006년도분 증여세 37,587,600원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.22. 이의신청을 거쳐 2007.7.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트는 10층이고 비교대상아파트는 19층에 위치하여 조망권 및 일조권에 차이가 있고, 국세청기준시가도 다르므로 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 부당하며, 비교대상아파트보다 더 근접한 층에 위치하여 기준시가도 더 근소한 차이를 보이는 같은 동 802호(이하 “청구주장아파트”이라 한다)의 2006.2.7. 매매가액 595,000천원이 시가에 더 부합하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트가 속해 있는 305동의 2006년 1월 ~ 12월의 매매가액 추이를 살펴보면 595백만원 ~ 850백만원으로 계속하여 거래가액이 상승하였는 바, 비교대상아파트는 2006.3.20. 매매계약되어 증여일(2006.4.10)보다 가격이 상승되기 전에 매매계약된 것이고, 청구주장아파트의 매매계약일 2006.2.7.보다 증여일에 더 가까우며, 비교대상아파트는 쟁점아파트보다 기준시가도 더 낮게 나타나므로 청구주장아파트의 매매가액을 시가로 하여야 한다는 청구주장은 잘못이며 비교대상아파트의 매매가액을 시가로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 기준시가에 의한 가액으로 증여세 신고를 하였으나 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부 나.관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점아파트를 증여받고 기준시가에 의한 470,000천원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고․납부한 것에 대하여 처분청은 비교대상아파트의 매매가액인 650,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 평가하여 이 건 경정고지하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점아파트와 같은 동 같은 평형 아파트의 매매사례 및 기준시가는 다음 <표1>과 같은 바, 비교대상아파트는 청구주장아파트보다 증여일에 더 가까운 날에 거래되었고, 비교대상아파트는 쟁점아파트보다 기준시가가 더 낮음을 알 수 있다.

○○○

(3) ○○○은행에서 고시하는 쟁점아파트의 거래시세는 다음 <표2>와 같은 바, 쟁점아파트는 증여일 전후 계속 상승추세에 있었음을 알 수 있다.

○○○

(4) 살피건대, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에 매매사례에 의한 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 되어 있으므로, 2006.2.7. 매매계약된 청구주장아파트보다 증여일(2006.4.10)에 더 가까운 날인 2006.3.20에 매매계약된 비교대상아파트의 매매가격을 시가로 봄이 법령취지에 부합하고, 쟁점아파트가 속해 있는 동의 아파트는 증여일을 전후하여 거래가액이 상승추세이었으므로 2006.3.20. 매매계약된 비교대상아파트는 증여일(2006.4.10)보다 가격이 상승되기 전에 매매계약된 것이고, 비교대상아파트는 쟁점아파트보다 기준시가도 더 낮게 나타나고 있으므로 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 평가하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.