건물이 공부상 주택이나 사실상 상가로 사용하였을 경우의 평가방법

심판청구를 기각합니다.

청구인 정○○․박□□․박■■․박△△․박▲▲(이하 “청구인들”이라 한다)은 2006.1.29. 사망한 박○○(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인들로서 2006.7.25. 상속세과세가액을 1,529,415천원, 상속공제액을 1,000,000천원으로 하여 상속세 과세표준을 529,415천원으로 신고하였다. 처분청은 청구인들의 상속세신고에 대한 실지조사에서 ①○○도 ○○시 ○○동 39 소재 답 2,992㎡의 신고누락분 113,696천원과 ②주택으로 평가하여 신고한 ○○시 ○○○구 ○○동 000-00 소재 토지 225.13㎡ 및 건물 226.45㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 상가로 보아 재평가하여 그 차액 268,102천원과 ③피상속인의 금융계좌에서 인출되어 청구인들 중 정○○ 계좌에 입금된 금액 10,000천원 및 ④임대보증금 신고차액 20,000천원을 상속세 과세금액에 산입하여 2007.5.1. 청구인에게 2006.1.29. 상속분 상속세 138,625,930원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.7.13. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 에서 부동산을 토지, 건물, 오피스텔 및 상업용 건물, 주택으로 분류하고 있고, 동항 제4호에서 주택은 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의한 개별주택가격으로 평가하고 제2호에서 건물을 평가할 경우에는 주택은 제외하는 것으로 규정하고 있는 바, 쟁점부동산은 상속개시일(2006.1.29) 현재 건축물대장상 주택으로 등재되어 있을 뿐만 아니라 건설교통부장관 고시에서도 주택으로 분류하여 개별주택가격이 고시된 주택이고, 주택으로 신축하여 거주하다가 내부만을 식당으로 개조한 쟁점부동산을 임대하여 음식점으로 운영되었다 하더라도 주택의 형태는 유지하고 있으므로 쟁점부동산은 개별고시가격으로 평가되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속개시일 현재 쟁점부동산의 등기부등본 및 건축물대장상 그 용도가 주택으로 등재되어 있다 하더라도 그것은 피상속인이 실제 현황대로 공부에 등재해야 할 의무를 소홀히 한 것이고, 쟁점부동산의 개별주택가격이 공시되어 있다 하더라도 피상속인이 1997년 4월부터 쟁점부동산을 음식점으로 운영하다가 1997년 12월 이후 상속개시일까지 임대하였음이 국세통합전산망에 의하여 확인될 뿐만 아니라 2006.6.2. 현재 등기부등본 및 건축대장상 그 용도가 근린생활시설로 등재되어 있음이 확인되므로 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의하여 평가하는 것이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산을 상가로 보아 토지는 개별공시지가로, 건물은 국세청 고시가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. (2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (이하 생략) (3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서 생략)

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. (단서 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 국세통합전산망의 사업자기본사항조회에 의하면, 아래 〈쟁점부동산 소재지 사업자 현황〉과 같이 피상속인(박○○)이 1997.4.15.부터 1997.12.1.까지 쟁점부동산 소재지에서 ‘○○가든’이라는 상호로 음식점을 운영하다가 1997.12.7.부터 2007.1.17.까지 한식 및 의류을 취급하는 점포로 임대한 것으로 나타난다. 〈쟁점부동산 소재지 사업자 현황〉 임대 기간 대표자 성명 상 호 주 종 목 ‘97.4.15～’97.12.1 박 ○ ○

○○가든 한 식 ‘97.12.7～’97.12.31 박 ☆ ☆ ☆☆정 한 식 ‘98.62.10～’99.4.8 최 ★ ★ ★★★ ★★집 한 식 ‘99.11.30～’00.7.1 송 ◎ ◎ ◎◎ 모드 의 류 ‘00.2.5～’01.3.19 김 ◇ ◇ ◇◇마을 한 식 ‘01.3.20～’07.1.17 이 ▽ ▽ ◇◇마을 한 식 (2) 쟁점부동산의 임차인 이▽▽은 2001년 3월부터 쟁점부동산을 임대보증금은 30,000천원으로 하고 월 임대료 800천원을 지급하는 조건으로 임차하다가 2004년경부터 임대보증금은 변경하지 않고 월 임대료를 1,000천원으로 인상하여 2007.1.12.까지 쟁점부동산 소재지에서 음식점(◇◇마을)을 운영한 사실을 확인하고 있다. (3) 쟁점부동산의 용도가 2006.6.2. 연와조 슬라브지붕 2층 주택에서 벽돌조 슬래브지붕 2층 근린생활시설로 변경되었음이 부동산 등기부 정보에 의하여 확인된다.

(4) 살피건대, 쟁점부동산이 1997.4.15.부터 2007.1.17.까지 한식 및 의류를 취급하는 점포로 사용되었다는 점, 2006.6.2. 근린생활시설로 용도변경된 점으로 보아 주택으로 사용할 가능성이 희박하다는 점 및 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에서 “상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다.”고 규정하고 있는 점 등을 감안하면, 쟁점부동산을 상가로 보아 토지는 개별공시지가로, 건물은 국세청 기준시가에 의하여 평가하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기 본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.