실거래가액이 확인되지 않아 기준시가로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1989.2.23. ○○도 ○○시 ○○리 산48번지 임야 4,959㎡ 및 같은 리 산51번지 임야 4,551,㎡ 합계 9,510㎡(이하 “분할전토지”라 한다)의 지분 2분의 1을 前 소유자 임○○로부터 청구인 명의로 소유권이전등기하였다. 청구인과 임○○는 2001.9.4. 공유물분할계약을 체결하여 위 같은 리 산51번지 임야 4,551㎡를 465-1번지 공장용지 1,645㎡, 465-2번지 임야 2,600㎡, 465-3번지 임야 306㎡로 분할한 후, 청구인은 산48번지 임야 4,959㎡ 및 465-2번지 임야 2,600㎡ 합계 7,559㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인 소유로 하고, 임○○는 465-1번지 공장용지 1,645㎡ 및 465-3번지 임야 306㎡ 합계 1,951㎡(이하 “임○○지분토지”라 한다)을 소유하기로 하였다. 청구인은 2001.11.10. 쟁점토지를 고○○ 외 1인에게 양도하고 양도가액 100,000천원, 취득가액 75,800천원, 양도차익 22,839천원으로 하여 실지거래가액에 의한 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점토지를 청구인이 소유이전등기한 것은 교환에 의한 유상양도에 해당한다고 보아 기준시가에 의한 양도차익을 계산(양도가액 85,854천원, 취득가액 9,632천원, 양도차익 76,222천원)하고, 쟁점토지를 양도한 것에 대하여는 청구인이 제시하는 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 계산(양도가액 256,399천원, 취득가액 148,575천원, 양도차익 107,824천원)하여 2007.7.5.청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 83,660,500원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.7.16. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 양도가액 100,000천원은 매수자 고○○ 외1인이 거래사실확인을 하고 있고, 쟁점토지는 청구인이 건축허가 등의 규제가 해제되는 줄 모르고 양도하였으나 고○○ 외1인이 매수한 후에 건축허가가 이루어져 가격이 급등하였고, 494,000천원의 근저당설정은 고○○의 처 소유의 아파트(○○도 ○○구 ○○동 294-35 ○○아파트 109-1403호)를 공동답보로 설정하여 320,000천원을 대출받은 것임에도 처분청이 위 사정들을 감안하지 않고 기준시가 및 근저당설정 가액보다 낮다는 이유만으로 실지양도가액을 부인함은 부당하고, 쟁점토지의 취득 경위는 청구인과 임○○ 사이의 채권ㆍ채무관계로 임○○의 토지를 청구인에게 지분으로 양도한 것으로서 영수증은 임○○의 토지를 청구인에게 지분으로 양도한 것으로서 영수증은 임○○가 직접 작성한 것이고 매매계약서는 소유권이전등기에 필요하여 영수증을 근거로 작성한 것이어서 일반적인 매매계약서와 다름에도 쟁점계약서를 허위계약서로 보아 실지거래가액을 부인함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 100,000천원이라고 주장하고 있으나, 동 금액은 기준시가에 현저히 못 미치는 금액으로서 시세와 차이가 있고, 양도일로부터 2개월 후에 양수인 고○○ 외1인이 쟁점토지를 채권최고액 494,000천원으로 근저당설정한 점 등을 보면 100,000천원을 실지양도가액으로 보기 어려우며, 취득계약서로 제출한 쌍방합의계약서는 취득당시 계약일이 1989.2.23.로 되어 있으나, 동 계약서는 주식회사 ○○익스프레스(206-○○-5○○○○, 개업일 1994.9.1)의 판촉물 계약서로 작성된 것이어서 계약일 이후에 작성된 허위의 계약서임을 알 수 있고, 거래영수증 또한 사인간에 작성된 영수증으로 신빙성이 없으므로 75,800천원을 실지취득가액으로 보기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액에 의한 양도소득세를 신고하였으나 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 고지한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자가 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 1~5, 6의 2~7(생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 ⌜부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률⌟에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액에 의한 양도소득세를 신고(양도가액, 100,000천원 취득가액 75,800천원, 양도차익 22,839천원)한 것에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 계산(양도가액 256,399천원, 취득가액 148,575천원, 양도차익 107,824천원)하는 등으로 하여 이 건 경정고지하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청의 양도소득세 조사서에는 ‘청구인이 제시하는 양도가액 100,000천원은 기준시가(256,399천원)에 못 미치고, 양도일로부터 2개월 후에 양수인 고○○ 외1인이 쟁점토지를 채권최고액 494,000천원으로 근저당설정한 점 등을 보면 100,000천원을 실지양도가액으로 보기 어렵고, 취득계약서로 제출한 쌍방합의계약서는 취득당시 계약일이 1989.2.23.로 되어 있으나, 동 계약서는 주식회사 ○○익스프레스(206-○○-5○○○○, 개업일 1994.9.1)의 판촉물 계약서로 작성된 것이어서 계약일 이후에 작성된 허위의 계약서임을 알 수 있고, 거래영수증 또한 사인간에 작성된 것이어서 신빙성이 없으므로 취득당시 실지거래가액을 75,800천원으로 보기 어렵다’라고 되어 있다.

(3) 쟁점토지의 실지양도가액은 100,000천원이고 실지취득가액은 75,800천원이라고 주장하면서 청구인이 제시하는 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인이 제시하는 쟁점토지의 취득계약서에는 매도인 임○○가 분할전토지의 2분의1 지분에 대하여 매매대금 75,800천원으로하여 청구인에게 매도하는 것으로 되어 있고, 영수증에는 위 토지 매매대금으로 1989.2.23. 4,000천원, 1989.4.20. 31,800천원, 1989.9.19. 이후 개업한 주식회사 ○○익스프레스 계약서 용지로 작성되어 있어 사후에 작성한 것임을 알 수 있다. (나) 쟁점토지의 양도계약서에는 청구인이 쟁점토지를 매매대금 100,000천원으로 하여 고○○ 외1인에게 양도하는 것으로 되어 있다. (다) 양도대금 영수증에는 청구인이 고○○외 1인으로부터 2001.11.30. 쟁점토지의 매매잔금조로 90,000천원을 받은 것으로 되어 있고, 청구인 명의의 ○○은행계좌(049-001795-02-○○○)로 201.11.30. 90,000천원이 입금된 것으로 되어 있다. (라) 쟁점토지의 매수자 고○○ 외1인이 작성한 거래사실확인서에는 쟁점토지의 양도가액이 100,000천원이었음을 확인한다고 되어 있다. (마) 청구인은 2008.8.14. 심판관회의에서 ‘청구인은 고교동기생인 임○○에게 어음을 빌려주었다가 임○○ 소유의 토지 1/2지분을 대물변제받았고, 분할 후에 청구인 소유의 쟁점토지를 매각하려고 하였으나 경사가 심하고 군사보호지역인 관계로 쉽게 매각이 되지 않던 중에, 토지매매 전문가인 매수자가 군관계자와 금융기관 등에 공장신축 가능여부 및 대출규모 등을 사전에 확인한 후에 청구인으로부터 쟁점토지를 매수하였고, 청구인은 쟁점토지 지역에 교량이 설치되고 건축이 가능한 지역으로 바뀌는 정보를 알지 못한 상황에서 급히 매도하는 관계로 낮은 가격에 매도하게 된 것이다’라는 의견진술을 하였다.

(4) 우리원에서 ○○은행에 쟁점토지에 대한 평가내역을 조회한 결과는 다음 <표1>과 같은바, 쟁점토지의 양도일(2001.11.10)로부터 2개월 후 양수자가 쟁점토지를 금융기관에 담보로 제공하여 평가한 가액이 604,720천원이었던 것으로 되어 있다. <표1> 쟁점토지에 대한 평가내역 감정기관 감정대상토지 가격사정일 감정가액 비고 주식회사 ○○○감정평가법인

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 465-2번지 외 7,559㎡(쟁점토지) 2002.1.5. 604,720천원 우리은행 담보 제공용

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 100,000천원이라는 주장이나, 동 금액은 기준시가 256,399천원에 현저히 미치지 못하는 점, 청구인이 쟁점토지를 양도한 2개월 후에 양수인이 고○○ 외1인이 쟁점토지를 금융기관에 담보로 제공하여 감정평가한 가액이 604,720천원인 점 등으로 보아 쟁점토지의 실지양도가액이 100,000천원이라는 청구주장은 신뢰하기 어려워 보이고, 청구인이 실지취득가액 증빙으로 제시하는 계약서는 사후에 작성된 것이어서 취득가액이 75,800천원이라는 청구주장 또한 신뢰하기 어려운 것으로 보이므로 처분청이 청구인이 제시하는 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.