부동산임대계약서상의 임대료금액에 공구대금 등이 포함되었는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 위치한 건물(이하 “○○빌딩 이라 한다)내의 사업장(건물 150평과 대지300평, 자동차정비소)을 임대하고 있는 사업자로 2002년부터 2005년까지 지급받은 임대보증금과 임대료에 대하여 종합소득세를 신고·납부하였다. 처분청이 청구인에 대하여 세무조사한 결과 청구인이 임차인 김○○로부터 지급받은 임대료 수입금액 중 일부를 신고하지 아니한 사실을 확인하고 2007.4.16. 청구인에게 종합소득세 2002년 귀속분 28,216,130원, 2003년 귀속분 29,949,350원, 2004년 귀속분 41,299,800원, 2005년 귀속분 42,978,100원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.6.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 김○○에게 대성빌딩내의 사업장을 임대하고 지급받은 임대료는 2002년 3,400천원, 2003년부터 2004년까지 3,200천원, 2005년 4,200천원, 2006년 3,600천원이고, 청구인이 실제 지급받은 금액과 그 중 임대료가 아닌 금액은 청구인이 1995년 6월 대성빌딩에서 운영하던 자동차정비소를 김○○에게 임대한 대가로 지급받아야 하는 공장시설 대금 및 공구대금을 2003년까지는 1,000천원을 지급받기로 하며 2004년부터 2006년까지는 3,000천원으로 지급받기로 하고 편의상 임대료와 함께 받은 금액으로 수입금액에서 차감하여야 하는 것임에도 그러하지 아니하고 종합소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분청이 종합소득세 조사당시 확보한 임대차계약서와 금융거래자료 등을 보면 2002년 제1기부터 2003년 제2기까지의 임대료는 6,900천원, 2004년 제1기부터 2004년 제2기까지 임대료는 8,900천원, 2005년 제1기부터 2006년 제1기까지의 임대료는 9,900천원으로 약정되어 있고 청구인이 김○○로부터 임대차계약서에 기재되어 있는 임대료를 지급받은 사실이 확인되며, 청구인이 제시하는 임대차계약서상에는 2002년 제1기부터 2002년 제2기까지의 임대료가 3,400천원, 2003년 제1기부터 2004년 제2기까지의 임대료가 3,200천원, 2005년 제1기부터 2005년 제2기까지의 임대료가 3,200천원, 2005년 제1기부터 2005년 제2기까지의 임대료가 4,200천원, 2006년 제1기의 임대료가 3,600천원으로 약정되어 있고 청구인이 김○○로부터 임대차계약서에 기재되어 있는 임대료를 지급받은 사실이 확인되며, 청구인이 제시하는 임대차계약서상에는 2002년 제1기부터 2002년 제2기까지의 임대료가 3,400천원, 2003년 제1기부터 2004년 제2기까지의 임대료가 3,200천원, 2005년 제1기부터 2005년 제2기까지의 임대료가 4,200천원, 2006년 제1기의 임대료가 3,600천원으로 기재되어 있으나 당해 임대차계약서는 세무조사당시 확보한 임대차계약서와는 다른 것이고, 청구인은 김○○ 확인서 외에 실제 지급받은 금액에서 청구인이 제출한 임대차계약서상 임대료를 제외한 금액은 임대료가 아니라 공장시설대금 및 공구대금이라는 주장을 입증할 증빙서류(미수금 변제내역, 잔액, 변제계획 등)를 제시하지 아니한다. 김○○와 함께 동업으로 ○○자동차서비스를 운영하던 김△△가 임대료를 과다계상하고 나머지 금액은 횡령한 혐의로 김○○를 ○○지방검찰청에 고소하여 김○○가 청구인에게 매월 지급한 임대료와 입금은행 예금계좌번호 및 정산내역 등이 기재되어 있으며 이는 세무조사당시 확인한 금액과 일치하고, 2002년부터 2005년까지 매년 30,000천원의 임대료를 지급받은 사실이 나타나는 금융거래자료를 추가로 제출하고 있는 점 등을 감안하면, 청구인이 주장내용과 금융거래자료를 유사하게 조정하기 위하여 실제 발생한 금융거래자료 중 일부를 누락하고 국세심판원에 심리자료로서 제출한 것으로 인정되고 세무조사당시 확보한 임대차계약서상의 임대료와 김○○가 ○○지방검찰청에 제출한 임대료 지급 메모내용상 임대료 및 청구인 명의예금통장으로 입금된 임대료가 모두 일치하는 사실이 확인되는 만큼, 세무조사당시 확보한 임대차계약서상 임대료를 기준으로 하여 신고 누락한 수입금액에 대하여 종합소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 부동산임대인인 청구인이 임차인에게 자동차정비소를 임대하고 지급받은 임대료에는 임대차계약과는 별도로 지급받기로 약정한 공장시설대금 및 공구대금이 포함되어 있으므로 이를 차감하여 임대료를 산정하고 종합소득세를 부과하는 것이 타당하다는 주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다.

당해 연도에 발생하는 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·연금소득과 기타소득을 합산한 것

○ 소득세법 제18조 【부동산임대소득】

① 부동산임대소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득

② 부동산임대소득은 당해 연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

③ 제1항에서 “대여”라 함은 전세권 기타 권리를 설정하고 그 대가를 받는 것과 임대차계약 기타 방법에 의하여 물건 또는 권리를 사용 또는 수익하게 하고 그 대가를 받는 것을 말한다.

○ 소득세법시행령 제47조 【부동산임대소득의 수입시기】 부동산임대소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다.

1. 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것 그 정하여진 날

2. 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 것 그 지급을 받은 날

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 3매 임대차계약서에는 청구인이 ○○빌딩내 자동차정비소 사업장을 김○○에게 임대하면서 <표 1> 과 같이 임대보증금은 72,500천원으로 하고 2001.6.1.부터 2002.5.31.까지의 임대료는 6,900천원이고 2004.3.10.부터 2004.12.31.까지의 임대료는 9,900천원이며 2005.1.1.부터 2008.12.31까지의 임대료는 9,900천원으로 지급받는다는 약정내용이 기재되어 있는 반면, 청구인이 제시하는 동일한 사업장에 대한 5매 임대차계약서에는 임대보증금은 72,500천원으로 위 임대차계약서상 임대보증금과 동일하나 <표 2> 와 같이 임대료는 적은 금액으로 약정되어 있고, 세무조사당시 확보한 임대차계약서상 임대료와 청구인이 제시하고 있는 임대차계약서상 임대료간에 2002년 3,500천원, (2003년은 임대차계약서가 없어 차액 확인이 불가), 2004년 5,700천원, 2005년 5,700천원, 2006년 6,300천원 등의 차액이 발생한다. <표 1> (단위: 천원) 2007임대차계약기간 임대보증금 임대료 2002.6.1.~2003.5.31 72,500 6,900 2004.3.31.~2004.12.31 72,500 8,900 2005.1.1.~2008.12.31. 72,500 9,900 <표 2> (단위: 천원) 임대차계약기간 임대보증금 임대료 2002.1월~12월 72,500 3,400 2003.1월~12월 72,500 3,200 2004.1월~12월 72,500 3,200 2005.1월~12월 72,500 4,200 2006.1월~12월 72,500 3,600

(2) 청구인 명의 국민은행 요구불 거래내역 조회표(계좌번호 ○○○-○○○-○○○, 아래 <표 3> 참조)를 보면, 김○○가 2002년 3월분부터 2003년 2월분까지의 임대료 6,900천원과 2003년 3월분부터 2006년 3월분까지의 임대료 8,900천원을 매월 청구인 명의 국민은행 예금계좌로 폰뱅킹이나 인터넷입금 등의 방법으로 계좌이체한 사실이 확인되는데, 청구인 명의 예금계좌로 입금된 임대료는 피의자 신문조서 작성당시 김○○가 제출한 임대료 지급 메모내용상 임대료와 일치한다. <표 3> (단위: 천원) 송금일자 금액 거 래 구 분 임대료 지급내역 2002.4.16 3,400 폰뱅킹이체 2002.4.30 6,900 폰뱅킹이체 2002년 3월분(임대료 6,900천원) 2002.6.3 6,900 폰뱅킹이체 2002년 4월분 2002.7.2 6,900 폰뱅킹이체 2002년 5월분 2002.8.27 6,900 폰뱅킹이체 2002년 6월분 2002.9.30 6,900 폰뱅킹이체 2002년 7월분 2002.11.18 30,000 폰뱅킹이체 2002년 8월분~11월분, 차액인 2,400천원은 12월분 선지급 2003.3.4 11,100 폰뱅킹이체 2002년 12월분~2003년1월분 2003.4.15 6,550 폰뱅킹이체 2003년 2월분, 수도공사비 350천원 차감 2003.5.19 6,900 폰뱅킹이체 2003년 3월분 2003.6.16 6,900 폰뱅킹이체 2003년 4월분 2003.8.1 13,800 폰뱅킹이체 2003년 5월분~6월분 2003.11.27 34,500 폰뱅킹이체 2003년 7월분~11월분 2004.4.7 20,700 폰뱅킹이체 2003년 12월분~2004년 2월분 2004.6.7 17,800 폰뱅킹이체 2003년 3월분~4월분(임대료 8,900천원) 2004.8.2 17,800 폰뱅킹이체 2003년 5월분~6월분 2004.10.14 17,800 인터넷입금 2003년 7월분~8월분 2005.3.25 14,500 인터넷입금 2005년 1월분(차액은 미지급분) 2005.4.27 9,650 인터넷입금 2005년 2월분(부가가치세 750천원) 2005.5.30 16,150 인터넷입금 2005.8.30 25,550 인터넷입금 2005.10.24 10,500 인터넷입금 2005년 7월분까지 완납 2005.11.28 30,000 인터넷입금 2005년 8월분~10월분 2005.12.29 8,850 인터넷입금 2005년 11월분 2006.3.30 19,800 인터넷입금 2005년 12월분~2006년 1월분 2006.5.26 19,800 인터넷입금 2006년 2월분~3월분 ⋇ 송금인은 김○○이고 임대료 지급내역은 청구인에 대한 신문조서 작성당시 제출한 임대료 지급 메모내용을 근거로 작성한 것임

(3) ○○지방검찰청에서 2006.9.5. 작성한 피의자 신문조서에는 김○○가 김△△와 동업할 때 3차에 걸쳐 청구인과 임대차계약을 체결하여 임대보증금은 72,500천원으로 고정하고 2001.6.1. 임대료를 6,900천원으로 하여 체결한 계약이 1차 임대차계약이고, 2004.3.10. 임대료를 6,900천원으로 하여 체결한 계약이 1차 임대차계약이고, 2004.3.10. 임대료를 2,000천원이 인상된 8,900천원으로 하여 체결한 계약이 2차 임대차계약이며, 2005.1.1. 임대료를 1,000천원 인상된 9,900천원으로 하여 체결한 계약이 3차 임대차계약에 해당한다고 진술한 내용이 나타나는데, 이는 세무조사당시 확보한 임대차계약서상 계약일자와 동일하다.

(4) 청구인이 제시하는 사실확인서는 김○○가 청구인이 운영하던 ○○자동차서비스를 임대보증금 80,000천원과 공장시설대금 및 공구대금 합계 120,000천원(수표)을 지급하는 조건으로 임대차계약을 체결하였으나, 지급한 수표가 부도처리되어 3개월분의 임대료 7,500천원을 임대보증금 80,000천원에서 차감하여 72,500천원으로 변경하고, 또한 임대료는 2002년 3,400천원, 2003년부터 2004년까지는 3,200천원, 2005년은 4,200천원, 2006년은 3,600천원을 지급하고, 공장시설대금 및 공구대금은 2003년부터 매월 1,000천원을 지급하다가 2003년부터 2006년까지는 매월 3,000천원을 지급하여 합계 120,000천원을 지급한 사실을 확인하는 내용이나, ○○지방검찰청에서 피의자 신문조서를 작성할 당시 청구인이 제시한 임대료 지급 메모내용과 달라 신빙성이 없다.

(5) 청구인은 김○○로부터 지급받은 임대료에는 공장시설대금 및 공구대금이 포함되어 있다 주장하나, 위와 같이 공장시설대금 및 공구대금을 차감하는 경우 청구인 명의 ○○은행 예금통장(계좌번호 ○○○-○○○-○○○)에 입금된 금액과 일치하지 아니하는 점, 청구인 예금통장으로 입금된 임대료와 피의자 신문조서의 작성당시 김○○가 제출한 임대료 지급 메모내용상 임대료가 일치하는 점, 청구인이 김○○ 명의확인서 외에는 지급받은 임대료에 공장시설대금 및 공구대금이 포함되어 있다는 주장을 뒷받침할 만한 객관적 증빙서류를 제시하지 아니하고 있는 점, 한편 청구인과 김○○ 외 1인이 1995.3.31. ○○빌딩내 자동차정비소를 1995.5.1.부터 2000.4.30.까지 임대하기로 하면서 체결한 임대차계약서상에는 최초 연도의 임대료가 7,500천원이며 최종 연도의 임대료는 1,000천원을 인상한 8,500천원으로 하기로 약정하는 내용이 나타나고 있는 점을 보더라도 당해 임대료는 청구인이 주장하고 있는 임대료와는 큰 차이가 있는 점 등을 감안하면, 세무조사당시 확보한 임대차계약서에 약정된 임대료에는 청구인이 주장하는 공장시설대금 및 공구대금이 포함되어 있지 아니한 것으로 인정하여 당해 임대료를 기준으로 청구인이 신고누락한 임대료를 산정하고 그에 대하여 종합소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.