야파트 증여시 아파트가액 산정방법의 적정성 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2005.7.28. 부(父) 조○○로부터 ○○○○시 ○○구 ○○ 동 ○○○○ ○○○○아파트 ○○○동 ○○○호(36평형)(건물이 84.82㎡이며, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 부담부증여받고, 쟁점아파트 증여재산가액을 기준시가(360,000천원)로 평가하고 채무(임대보증금)인 250,000천원을 차감하여 증여세과세표준을 신고하고 증여세를 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점아파트의 증여재산가액(기준시가)을 부인하고 매매계약일이 2005.5.22.(증여일 이전 3월 이내)이며 면적․위치․용도 등이 유사하다고 인정한

○○○○시 ○○구 ○○ 동 ○○○○ ○○○○아파트 ○○○동 ○○○호(건물이 84.87㎡이고 이하 “비교아파트”라 한다) 매매가액(580,000천원)을 증여재 산가액으로 산정하여 2007.1.18. 청구인에게 2005.7.28. 증여분 증여세 46,065,780원 을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.2.27. 이의신청을 거쳐 2007.7.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트가 위치하는 101동은 120세대(동향 56세대와 정남향 64세대)로 기역자형의 14층 및 17층으로 구성된 하나의 단지를 형성하고 있으나 비교아파트가 속한 102동은 252세대로 쟁점아파트 우측으로 200m 정도 떨어진 곳의 높은 곳 정중앙에 위치한 디귿자형의 18층으로 구성된 별개의 대단지로 조망권이 좋고 소음 공해가 거의 없어 쾌적하여 단지내에서 가장 인기가 있는 동으로 가격도 비싸고 거래도 활발하여 쟁점아파트와 비교하기에는 적합하지 아니한 것이 고, 증여재산인 경우 매매하거나 또는 감정평가를 받지 아니하는 이상 그 재산의 시가를 알 수 없으므로 청구인은 불가피하게 쟁점아파트 기준시가를 증여재산가액으로 하여 증여세과세표준을 신고하였다. 위와 같이 비교아파트는 쟁점아파트와 면적․위치․시세 등이 다르기 때문에 그 매매가액을 당해 아파트의 시가로 인정할 수 없고 달리 매매가액이나 감정가액이 없으므로 쟁점아파트 기준시가를 증여재산가액으로 하여 정당하게 신고한 것을 부인하고 비교아파트 매매가액을 증여재산가액으로 보아 증여세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트가 속한 단지는 4개동 590세대로 단일평형(36평형)이 며 101동의 1～4호 라인과 102동의 1～4호의 라인은 서로 마주보고 있는 형태이고 비교아파트나 쟁점아파트 주변에 소음이나 일조권․조망권 등에 영향을 줄만한 요인이 전혀 없으며, 쟁점아파트와 비교아파트의 전용면적의 차이(0.05㎡)에 따른 가격 차이에 대하여 부동산 중개인을 방문하여 확인한 결과 아파트 단지가 A형에서 E형까지 7가지 형태가 혼재되어 있으나 이는 내부구조나 아파트 위치에 따른 미세한 차이로 매매가액의 형성에는 전혀 영향이 없는 것으로 확인되었고, 2005.5.22. 매매를 원인으로 2005.6.24. 소유권이전등기된 비교아파트는 매매계약체결일이 증여일 이전 3월내에 해당되고 청구인 주장과는 달리 증여당시 쟁점아파트가 위치한 단지의 매매가액은 계속적으로 상승추세에 있을 뿐만 아니라 비교아파트는 면적․위치․전망․기준시가․거래시 세 등 제반 상황이 쟁 점아파트와 유사한 만큼 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 을 적용하여 비교아파트의 매매가액을 증여받은 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 시가로 인정하고 그 매매가액을 증여재산가액으로 하여 증여세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 증여받은 쟁점아파트 기준시가를 증여재산가액으로 신고한 것을 부 인하고 증여일 이전 3월 이내에 매매계약을 체결한 면적․위치․용도 등이 유사한 비교아파트의 매매사례가액을 당해 아파트 시가로 보고 증여재산가액을 산정하여 증여세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상 속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다.(이하 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인 정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에 는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수 용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액 이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는 지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며,(이하 생략)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해 당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 〈표 1〉과 같이 2005.5.2. 현재 쟁점아파트와 비교아파트의 기준시가는 360,000천원으로 동일할 뿐만 아니라 면적․층수 등이 유사한 사실이 국세청 홈페이지 기준시가 조회사이트 등에 의하여 확인되고, 국세심판원에서 쟁점아파트 인근 부동산 중개인에게 전화확인한 결과 쟁점아파트는 일조량이 많아 비교적 선호도가 높은 동향인 반면 비교아파트는 그보다는 선호도가 낮은 서향인 것으로 나타난다. 〈표 1〉 (단위: 천원, ㎡) 구 분 고시일자 기준시가 전용면적 쟁점아파트 2005.5.2 360,000 84.82 비교아파트 2005.5.2 360,000 84.87

(2) ○○은행 아파트 시세정보를 보면,〈표 2〉와 같이 2005.6.24. 매매한 비교아파트 거래가액(매매사례가액) 580,000천원은 2005년 6월 일반 거래가액인 625,000천원 보다는 45,000천원이 낮으며 상한가액인 700,000천원보다는 120,000천원이 낮은 수준인 사실이 확인된다. 〈표 2〉 (단위: 천원) 기준월 하한가액 거래가액 상한가액 2005.5 50,000 55,500 63,500 2005.6 56,500 62,500 70,000 2005.7 56,500 62,500 70,000 2005.8 57,500 64,000 71,000 2005.9 57,500 64,000 71,000 2005.10 57,000 64,000 71,000 (3) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에서 증여세가 부과되는 재산 의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제49조 제1항에서 증여재산의 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하며 제5항에서는 당해 재산과 면적․위치․용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액을 그 재산의 시가로 본다고 규정하고 있다.

(4) 쟁점아파트는 비교아파트 와 동일한 아파트 단지내 인접한 동에 위치하고 있으나 동향이기 때문에 비교아파트보다 선호도가 높은 점, 비교아파트와 쟁점아파트의 기준시가가 동일한 점, 쟁점아파트 거래가액이 상승추세인 상황 등을 감안하면, 평형․층수․건물면적(0.05㎡ 차이가 있으나 매매가액에 크게 영향을 미칠 만한 요인은 아님) 등이 유사한 비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트 증여재산가액으로 보아 증여세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기 본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.